에스크로(Escrow)의 이해
보스톤코리아  2016-01-04, 11:26:28 
주택소유주들이 매월 내는 모기지 월 페이먼트에는 융자액수에 대한 원금(Principal)과 이자(Interest), 재산세(Property Tax), 그리고 콘도를 제외한 일반주택의 경우에는 집보험(home Insurance)을 포함하게 됩니다. 

이중 재산세와 집보험을 에스크로(Escrow)라고 합니다. 에스크로라는 단어는  주택융자신청시 Good Faith Estimate이라는 비용계산서에서 Reserved Escrow Account라는 항목으로 처음 접하게 됩니다. 

에스크로 계좌가 요구하는 적립액수(Reserved Amount)는 지역마다 차이가 있지만 뉴저지의 경우 대부분의 융자은행들이 클로징시에 2개월에서 3개월치의 재산세와 집보험 액수를 융자신청자에게 거두어 에스크로 계좌(Escrow Account)에 적립하게 됩니다. 

이는 주택에 대한 첫번째 담보권(1St Lien)을 가지고 있는 융자은행들이 담보권 행사에 대한 위험(Risk)을 피하기 위한 수단이라고 할 수 있습니다. 주택소유자들이 재산세를 해당 카운티에 내지 못할 경우 융자은행이 첫번째 담보권을 가지고 있음에도 불구하고 카운티에서 먼저 집에 대한 담보권을 행사할 수 있기 때문에 융자은행 입장에서 에스크로는 일종의 Security Deposit의 역할을 하는 것입니다. 

집보험 또한 마찬가지로 해석 될 수 있습니다. 융자은행은 주택가치를 평가하여 가치 대비 일정액수의 융자를 제공하게 됩니다. 하지만 주택보험(일반적으로 화재보험)이 없는 주택소유주의 집이 화재로 전소될 경우 융자은행은 담보권을 잃는 것과 마찬가지이기 때문에 집보험 또한 에스크로 계좌에 포함시키게 됩니다. 

에스크로 계좌에 적립되어 있는 재산세와 집보험은 융자받은 액수를 완납(Pay off)하거나 새로운 은행에서 재융자를 얻게 되면 완납 후 30일 이내에 돌려 받게 됩니다. 이 때 기존의 융자은행은 지금까지 지급된 에스크로에 대한 자세한 설명을 함께 첨부하게 됩니다. 

종종 주택 소유주들에게서 현재 고정 모기지 이자율을 가지고 있는데 월 상환액수가 달라졌다며 본인이 가지고 있는 융자 프로그램이 변동 모기지 프로그램이 아니냐는 질문을 받게 됩니다. 고정 모기지 이자율을 가지고 있을 경우에는 원금과 이자를 합친 액수는 절대 변할 수 없습니다. 

하지만 재산세는 주택가치의 변화에 따라 일년에 한번씩 그 액수가 조정되기 때문에 융자은행 또한 일년에 한번씩 재산세의 변동에 맞추어 월페이먼트를 조정하게 됩니다. 간혹 에스크로 계좌에 관련되어 Shortage Notice를 받게 되는데 이는 주택가치가 상승하여 재산세가 많이 올랐을 경우 기존의 에스크로 계좌가 일정 액수 이상을 유지 하지 못하기에 충분한 액수를 유지하기 위하여 재산세 변동폭 보다 더 많은 액수를 일정기간 동안 지불하는 것입니다. 

주택 소유주가 에스크로 계좌를 원치 않을 경우 재산세와 집 보험을 주택 소유주가 직접 낼 수도 있습니다. 이 경우를 Escrow Waive라고 하는데 융자 신청시에 미리 요구할 수 있습니다. 하지만 이럴 경우 많은 융자은행들이 앞에서 언급한 재산세와 보험에 대한 위험(Risk)들을 부담해야 하기 때문에 에스크로를 원치 않는 융자 신청자들에게는 약간의 Penalty를 부과하거나 이자율에서 불이익을 주고 있습니다.


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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