약자를 보호하는 렌트 안정법
보스톤코리아  2015-11-09, 11:32:41 
파산 시에도 보호 받을 수 있다는 판결 나와 
미국에는 세입자(tenant)를 보호하는 법이 잘 마련돼 있어 입주 후 불편사항과 수리를 요하는 부분은 언제든지 집 주인(landlord)에게 요구를 할 권리가 있으며 집주인은 세입자의 요구를 거의 무조건적으로 들어줘야 하는 의무가 있다. 

집세를 2-3달 밀렸다 하더라도 집주인이 임의적으로 입주자를 쫓아내지는 못하고 법적 소송을 따라야 한다. 렌트비도 공정성을 우선시 하는데  렌트 조정법(rent-control laws)을 통해 렌트 조건을 규제한다. 렌트 컨트롤의 핵심은 렌트비 인상을 일정 수준으로 억제하는 것으로 뉴욕이나 LA등의 대도시에서 조례를 통해 렌트 컨트롤 내용을 정한다.

렌트 컨트롤 대상이 되면, 지역에 따라 다르지만 한 해에 예를 들어 3-4%이상 렌트비를 인상할 수 없다. 게다가 렌트비 인상도 한 해에 한 차례등으로 규제를 받는다.  (이 법은 현재 MA 적용 안됨)

렌트비가 폭등하는 시기에는 세입자 입장에서 절대적으로 유리한 조건으로 특히 장기적으로 봤을 때 세입자에게 많은 이익을 가져다 준다. 이 때문에 렌트 컨트롤을 받는 아파트에서는 시세의 60-70%에 불과한 렌트비만을 내는 세입자도 어렵지 않게 찾아볼 수 있는데 이런 세입자들은 해당 아파트에 아주 오래 거주한 사람들에 해당된다. 

뉴욕시의 렌트 규제 주택의 경우 세입자가 파산을 해도 압류 대상이 아니라는 최종 판결이 나와 이런 규제에 더 힘을 실어주고 있다. 2일 뉴욕주 대법원은 판결을 통해 뉴욕시 렌트 조정법(rent-control laws)과 렌트 안정법(rent-stabilization laws)의 적용을 받는 주택의 세입자가 파산시 렌트 규제 아파트 입주권은 개인의 자산으로 보기 힘들어 박탈할 수 없다고 발표했다. 이는 렌트 규제 주택의 경우 개인의 자산이 아닌 공공의 자산으로 해석되어야 한다는 것이다. 

이번 판결은  지난해 11월 뉴욕시 렌트 안정법의 적용을 받는 주택의 세입자가 파산 시 추심업자의 자금 회수를 위한 해당 주택에 대한 압류 행위가 불법이라는 항소 법원의 판결에 이어 나온 것으로, 이번 결정으로 그 동안 구체적인 규정이 없었던 뉴욕주의 파산 관련 법규의 렌트 규제 주택의 처리 방안이 최종적으로 확립된 것이라고 설명했다. 

하지만 뉴욕시 건물주 연합은 이는 전례가 없는 법적, 재정적 부담을 주고 있다며 개인 소유의 건물이 렌트 규제를 받고 있다는 이유만으로 처분이 제한된다는 것을 부당하다고 주장했다. 

이번 판결은 지난 수년가 지속된 맨해튼 이스트빌리지의 렌트 안정 주택에 거주하고 있는 한 여성의 소송의 결과로, 그녀는 2011년 파산 신청을 하고 지난 2012년 파산 관리인에게 해당 주택의 압류를 통보 받았다. 하지만 세입자는 최소한의 주거 안정을 보장하라며 곧바로 소송을 제기했으며 3년에 걸쳐 최종 승소 판결을 이끌어 냈다. 

렌트 컨트롤이 세입자에게 유리한 제도인 건 분명하지만, 집주인이 아무런 권한을 행사할 수 없는 것은 아니다. 예를 들어 세입자가 용도나 계약 규정 외의 방식으로 아파트를 활용한다든지, 법죄의 온상으로 이용한다면 강제로 퇴거시킬 수 있다.


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
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