감정가 미달
보스톤코리아  2015-04-27, 11:38:30 
요즘 바이어들의 시름이 깊다. 가격이 올라도 너무 올랐다는 바이어와 에이전트들이 많다.
그러나 예상한 대로 지난해 봄에 비하여 상승률은 5~6% 정도이다. 2014년 여름 이후 계속되는 완만한 상승이다. 현재 시장의 매물량은 약 3.7개월 걸려 소화되는 양이다.

건강한 부동산 시장에서 매물량은 약 6~7개월이다. 매물이 딸리면서 가격은 꾸준하게 올라가고 있기 때문에 체감가격 상승은 실제 상승률보다 훨씬 높다.

3~4 년 전의 부동산 시장은 이제 잊혀져 가고 있다. 주택을 처분하고 싶어도 남은 융자금을 갚지 못하여 생기는 차압이나 숏세일 매물이 대부분을 차지했었다. 셀러와 바이어들에게는 현재의 마켓이 낯설다. 이제는 감정가 미달이 자주 발생하고 있다. 계속해서 가격이 상승하고 있기 때문이다.

많이 올랐다지만 120만달러까지 바라지는 않고 110만달러에 리스팅 가격을 정하고 시장에 내놓은 매물이다. 지난해 겨울 근처 주택이 100만 달러에 팔렸기 때문이다. 그리고 현재 비슷한 매물이 한 채도 없는 상황이다. 시장에 내놓은지 사흘 만에 팔렸다.

바이어는 지난해에 옆집을 한 발 차이로 놓친 바이어이다. 오픈하우스에서 망설이던 모습이 아직 기억에 남아 있다. 놓치고 나서 몹시 후회하던 바이어가 바로 들어온 것이다.

몇 번 매물을 놓치면서 오픈하우스에서 낯이 익어가는 바이어 리스트에 올라 있는 사람 중 한 명이다. 그 때는 전해에 비해 너무 비싸다고 망설였지만 집 가격이 계속 올라가고 있어서 이번에는 두 번 생각할 겨를 없이 리스팅 가격을 전부 지불하고 오퍼를 한 것이다.

모든 과정이 순조롭게 진행되고 최종적으로 바이어의 은행에서 감정사가 나왔다. 은행의 감정가는 105만달러이다. 매매가 보다 5만달러 낮은 가격이다. 가격 상승이 계속되는 시장에서 흔히 발생하는 일이다.

감정가는 앞으로의 예상가가 아닌 지난 3개월 혹은 6개월 전부터의 실제 매매가를 근거로 하기 때문이다. 매매가보다 감정가가 현저히 낮을 경우 발생하는 문제는 다음과 같다.

첫째, 실망한 바이어가 오퍼를 취소하고자 한다.
감정 전문가가 책정한 가격이 시장가라고 본다. 본인이 훨씬 많이 지불하고 있다는 입장이다. Greater Boston Real Estate Board 부동산협회에서 만들고 인준하는 계약서를 이용할 경우 감정가를 이유로 계약 자체를 취소할 수 있다. 이때 계약금을 잃지 않으며 바이어는 이러한 권리가 있음을 알아야 한다.

둘째, 매매가와 감정가의 차액만큼 은행에서 더 많은 현금 입금을 요구함에 따라 바이어가 더 많은 현금을 준비해야 한다. 융자 액수가 클수록 바이어의 부담이 가중된다. 오퍼를 원만하게 성사시키고 싶은 마음과는 달리 실제로 취소할 수밖에 없는 경우가 발생한다.

셋째, 이러한 이유로 각자의 에이전트를 통하여 셀러와 바이어 간의 재협상이 시작된다. 오퍼를 취소하기 전에 먼저 가격을 깎아달라고 셀러의 에이전트를 통하여 셀러에게 요청한다. 셀러의 입장에서는 이미 결정된 매매가를 다시 깎아주기가 쉽지 않다.

하지만 팔린 후 이사갈 곳을 마련하고 이삿짐을 정리하던 셀러가 상당히 진행되어온 에스크로를 취소하고 다른 바이어를 찾는다는 것 또한 어려운 일이다.

에이전트의 역할은 매우 중요하다. 시장을 정확하게 분석하고 지역적 특성을 면밀히 파악한 후 본인의 손님이 현명한 결정을 할수 있도록 적극적으로 개입해야 하는 상황이다. 이미 상당히 진행된 오퍼 과정 중에는 셀러와 바이어 그리고 그들의 에이전트 모두 예민해져 있기 때문이다.

많은 경우 바이어의 의지가 결국 오퍼의 향방을 결정하게 된다. 사고 싶다면 끝까지 오퍼를 완결한다. 하지만 이를 위해서는 셀러의 양보와 각 에이전트 사이의 면밀한 협조가 요구된다. 결국 셀러가 2만달러를 다시 깎아주고 바이어는 감정가 미달을 받아들였다. 

백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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