보스톤코리아

지난해부터 ‘부메랑 바이어’가 증가하기 시작했다. 부메랑 바이어는 차압이나 숏세일로 집을 잃은 뒤 주택 재구입에 나서는 바이어들이다. 주택 재구입에 대한 의욕이 강한 부메랑 바이어들은 이르면 2년 내에 주택 재구입에 성공하는 편이다. 차압이나 숏세일로 집을 잃은 주택 소유주들은 대부분 크레딧 점수 기준 등이 악화돼 대출기준이 비교적 낮은 FHA 융자를 통해 주택을 구입하는 비율이 높다. 그러나 기존의 FHA 융자는 부메랑 바이어들에게 3년이 지나기 전에는 융자를 발급하지 않아 집을 다시 사려면 적어도 3년이라는 기간을 기다려야 했다. 지난해 소개된 FHA의 새 프로그램에 따르면 조건이 맞을 경우 차압, 숏세일 후 1년만 지나면 집을 다시 구입할 수 있도록 융자를 발급해 주고 있다. 차압으로 집을 잃은 주택 소유주들의 주택 구입 재기를 돕는 FHA ‘백투웍’ 프로그램을 소개한다.

■차압 후 ‘3년’에서 ‘1년’으로 단축

기존의 FHA 융자는 차압이나 숏세일로 집을 처분한 주택 소유주들이 주택을 재구입하려고 할 때 3년이 지나야 한다는 규정을 두고 있다. 일반적인 FHA 대출기준을 갖췄더라도 3년 이상을 반드시 기다려야 FHA 융자 신청자격이 발생하는 것이다. 그러나 부메랑 바이어가 급증한 지난해 FHA가 유예기간 기준을 크게 완화한 새 프로그램을 소개했다.

지난해 소개된 ‘백투웍’(Back to Work) 프로그램은 숏세일이나 차압으로 집을 잃었어도 1년만 지나면 다시 FHA 융자를 통한 주택 구입의 기회를 제공하고 있다. 한시적으로 시행 중인 백투웍 프로그램의 종료기간은 현재 2016년 9월까지 연장된 상태다.

따라서 앞으로 1~2년 사이 차압이나 숏세일로 집을 처분할 가능성이 있더라도 지금부터 백투웍 프로그램 자격을 준비하면 단기간 내에 다시 주택을 구입할 수 있다. FHA는 차압 또는 숏세일을 선택해야 했던 주택 소유주들에게 주택 구입의 재기회를 제공하자는 목적으로 백투웍 프로그램을 마련했지만 신청조건은 비교적 까다롭다는 평가다.

■경제적 어려움에 따른 차압 입증

FHA 의 백투웍 프로그램을 통한 주택융자 대상은 우선 숏세일, 차압은 물론 ‘자발적 차압’(deed in lieu) 개인파산의 경우도 해당된다. 자발적 차압은 모기지 연체 발생 때 피해가 큰 차압 절차를 거치지 않고 주택 소유권을 은행 측에 자진 양도하는 것이다. 차압으로 기록이 남지 않고 크레딧 회복도 빠른 편이고 은행 측도 차압 절차 관련 비용을 절약할 수 있는 장점 등이 있다.

이 4가지 경우를 통해 주택을 처분한 경우 백투웍 프로그램을 통해 1년만에 FHA 대출을 받을 수 있지만 주택 처분 사유가 경제적 어려움에 따른 피치 못한 결과였음을 입증해야 한다.

주택 처분 사유가 통제 불가능한 경제적 어려움이었음이 입증되어야 백투웍 프로그램을 신청할 수 있다. 갑작스런 실직 등으로 가구 소득이 일시에 급감했다는 등의 이유가 명백해야 한다. 만약 융자 조정이나 모기지 ‘리캐스팅’(recasting) 실시 기록이 있을 경우 사유가 인정되지 않는다. 또 경우에 따라 이혼으로 인한 주택 처분도 백투웍 신청자격에서 제외될 수 있다.

■6개월 소득 20% 이상 감소 증명

백투웍 프로그램을 신청하려면 경제적 어려움이 주택 처분의 이유였음을 증명해야 한다. 갑작스런 가구 소득 감소로 차압, 숏세일 등이 발생됐음이 입증되어야 한다. 백투웍 프로그램 규정에 따르면 가구 소득이 적어도 6개월 이상 20% 이상 감소해 차압이나 숏세일이 발생했으면 백투웍 프로그램 신청자격에 해당된다. 예를 들어 주택 보유자의 소득이 연간 약 10만달러였으나 배우자 중 한 명의 사망이나 갑작스런 실직으로 소득이 8만달러 미만으로 감소했고 적어도 6개월 간 소득이 8만달러 이상으로 회복되지 못해 차압이 발생한 경우 등이다.

소득 감소를 증명하는 가장 좋은 방법은 재직 증명서다. 대개 FHA 융자를 발급하는 은행이 대출 신청자의 직장에 재직 증명서를 요청하는 것이 가장 일반적이다. 재직 증명서를 발급 받으면 소득 감소 시점과 감소폭 등을 확인할 수 있다. 이밖에도 세금보고서, W-2 양식, 월급 명세서 등 기타 소득관련 서류로도 소득 감소 사실을 증명할 수 있으므로 서류를 잘 챙겨둬야 한다.

■재정여건 회복 노력 있어야

소득 감소로 인한 주택 차압 등이 증명됐더라도 집이 다시 구입하려는 대출자의 재정상태가 일정 조건을 갖추고 있어야 한다. 차압이나 숏세일로 집을 잃은 뒤 소득이 일정 수준을 다시 회복됐음을 백투웍 프로그램 참여 은행 측에 증명해야 한다.

또 이 기간에 기타 연체 없이 모든 대출을 제 기간 내에 상환하는 것도 중요하다. 백투웍 신청 전 적어도 12개월 크레딧 회복 노력을 통해 최저 640점 이상의 크레딧 점수를 회복해야 한다. 또 ‘주택도시개발국’(HUD)이 승인하는 주택 및 융자관련 상담기관을 통해 일정 절차의 카운슬링을 받아야 백투웍을 신청할 수 있다.

■증빙서류 준비가 관건

FHA 백투웍 프로그램을 통해 주택 차압 후 1년 내에 다시 주택을 구입하려면 무엇보다도 각종 증빙서류를 철저히 준비하는 것이 중요하다.

소득 감소로 인한 주택 차압이었음을 증명하는 서류, 소득 감소 입증 서류, 크레딧 리포트, 카운슬링 관련서류 등만 철저히 준비하면 백투웍 프로그램 신청에는 문제가 없다.

FHA가 요구하는 서류가 없다고 해서 단순히 사유서 등을 첨부하는 것만으로는 백투웍 프로그램 승인을 받기 힘들다.

■차압 후 기타 융자 신청기간

주택 차압, 숏세일, 파산, 자발적 차압 등이 3년 전에 발생했다면 소득 20% 감소 등의 규정에 상관없이 일반적인 절차에 따라 FHA 융자를 신청할 수 있다. 만약 FHA 융자가 아닌 기타 융자를 신청하려면 기준이 조금씩 달라진다.

컨벤셔널 융자를 신청할 경우 주택 차압 후 7년을 기다려야 하며 20% 이상의 다운페이먼트를 준비해야 모기지 보험 규정에서 제외된다. 만약 주택 차압과 관련 사유를 은행 측에 문서로 증명하고 은행이 인정하는 경우 차압 후 3년부터 컨벤셔널 융자를 신청할 수 있다.

다운페이먼트가 없어도 대출이 가능한 VA 융자나 USDA 융자 등은 주택 차압, 숏세일 3년 후부터 신청해 볼 수 있다.

컨벤셔널 대출 한도를 초과하는 점보융자의 경우 주택 차압 후 약 7년, 숏세일 후 약 3년 뒤부터 신청 가능하지만 대부분 약 30% 이상의 다운페이먼트가 요구된다.

백영주

Direct (617)-921-6979

E-mail: [email protected]

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