차압, 막을 수 있다.
모게지 페이먼트를 1 개월 이상 납부하지 못하면 '연체(delinquent)' 가 된다고 한다.  3개월 이상 연체되면 은행에서는 '채무 불이행(default)' 으로 판단 하여 차압절차에 들어가게 된다.  그러나 이때 주택 소유주 뿐만 아니라 렌더들도 이같은 연체가 일시적인 것인지 또는 장기적인 것인지 상황을 파악해 차압 절차에 들어가는 극한 상황까지 가는 것을 최대한 자제하는 것이 바람직하다.
차압절차에 들어가지 않도록 사전에 취할 수 있는 조치들이 무엇인지 알아본다.

권리행사의 보류(Forbearance)
이 절차는 렌더측이 주택 소유주와 협의하여 페이먼트 플랜을 다시 세우는 것이다.  단, 융자 프로그램 자체를 바꾸는 것이 아니라 일정기간 페이먼트 액수만을 조절하는 것이다.  이때 주택 소유주의 재정 상태가 정상적으로 돌아올 때까지(최고 24개월까지) 페이먼트 납부를 연기하든가 또는 페이먼트 액수를 줄일 수 있다.

대부분 이 절차에서는 월 페이먼트에 그간 은행에 밀린 페이먼트 액수를 함께 납부하고 있다.  경우에 따라서는 월 페이먼트의 액수를 기존의 페이먼트보다 적게 정한 후 어느 정도 재정 상태가 양호해졌을 때 다시 페이먼트 액수를 늘리는 방법도 선택한다.

수정 및 변경(Modification)
융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정 상태에 맞게 월 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다.  이 방법은 월 수입이 주어들어 기존의 모게지 페이먼트가 부담이 되는 경우 이용할 수 있으며 렌더들은 이자율을 낮춤으로써 페이먼트 액수를 줄이는 방법을 모색할 수 있다.

또는 기간을 연장시킴으로써 페이먼트를 줄일 수 있다.  한편 현재 밀린 페이먼트를 갚을 능력이 없는 경우에는 밀린 페이먼트의 원금과 이자, 그리고 에스크로 비용을 융자 액수에 엎은 후 월 페이먼트에 포함시켜 갚을 수 있다.

긴급 자금 융통(Advances)
만약 주택 소유주가 페이먼트를 12개월 이하로 밀렸다면(정부 융자가 아닌 경우) 렌더는 주택 소유주의 융자 프로그램을 투자기관의 긴급 자금 융통을 통해 다시 세울 수 있다.  이때 주택 소유주는 융통된 자금을 다시 갚는다는 계약서에 사인해야 한다.  그러나 이같은 조치는 만약 렌더가 차압 절차에 들어갔다면 소용이 없지만 때에 따라서는 렌더가 주택 소유주의 재정 상태가 호전되고 있음을 인정할 경우 차압절차를 취소하는 혜택을 볼 수 있다.

차압 절차를 대신한 양도증서 포기(Deed in lieu foreclosure)
만약 주택 소유주의 악화된 재정 상태가 호전될 기미가 보이지 않을 경우 렌더는 주택 소유주가 양도증서를 내놓음으로써 모게지에 대한 모든 책임에서 벗어나도록 할 수 있다.  물론 주택 소유주는 주택을 포기하는 것이지만 차압보다는 현명한 방법이므로 종종 주택 소유주들이 선택하고 있는 방법이다.

이 같은 방법을 선택하게 되면 비용이 적게 들고 차압절차를 밟는 것보다 심리적으로 주택 소유주가 안정되며 크레딧의 손상도 덜할 수 있기 때문이다.  FHA 론일 경우에는 이같은 절차에 소요되는 주택 소유주의 부담이 500-1,000달러에 불과하다.

숏 세일 (Short sale)
숏 페이오프로 잘 알려진 방법으로 주택경기가 하락할 때 주로 사용되는 방법이다.
즉 집값이 큰 폭으로 떨어져 주택을 매각한다 해도 매각금액이 현재 남아 있는 융자 액수에 못 미치는 경우 은행과 합의 하에 주택을 매각, 융자에 대한 채무관계를 끝내는 것이다.  이때 숏 세일을 할 수 밖에 없는 상황을 은행에 잘 어필해야 한다.

VA 재융자(VA refunding)
재향군인국(The Department of Veterans Affairs)에서 3개월 이상 연체된 융자를 투자기관을 통해 구입하는 경우도 있다.  그러나 이같은 경우는 일반적이지 않고 특정한 자격요건을 구비해야 한다.


백영주 부동산
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