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미국에 거주하는 시민권자나 영주권자(한국의 비거주자)의 한국에 있는 상가에서 임대소득이 발생하면 이 소득에 대해 한국과 미국에서는 어떻게 과세하나?

한미조세조약을 보면, 부동산 임대소득은 그 부동산이 소재하는 국가에서

과세할 수 있도록 하고 있다. 따라서 한국은 미국 거주자의 한국내 부동산 임대소득에 대해 과세할 수 있다.

1. 한국에서의 과세

한국의 세법은 비거주자의 한국내 원천소득을 ①종합하여 과세하는 경우(종합과세)와 ②분리하여 과세하는 경우(분리과세)로 나눠 과세한다.

종합과세와 분리과세

비거주자에 대한 ‘종합과세’란 소득세를 계산할 때 ① ‘한국내 사업장이 있는 비거주자’의 한국내 사업장과 실질적으로 관련되거나 그 사업장에 귀속되는 소득 또는 ② ‘부동산소득이 있는 비거주자’의 부동산임대소득은 이를 모두 합산하여 세금을 계산하는 방법이다.

반면, ‘분리과세’란 국내사업장이 없거나 부동산소득이 없는 비거주자에게 한국내 원천소득별(예를 들면, 이자, 배당, 로열티, … 등등)로 따로 분리하여 과세하는 방법이다. 분리과세를 하게 되면 원천소득금액을 지급하는 자가 소득을 지급하는 때에 그 소득에 대한 세액을 원천징수하여 다음 달 10일까지 납세지 관할세무서 등에 납부함으로써 납세의무가 종결된다. 예를들면, 은행이자의 경우 은행이 이자를 비거주자에게 지급할 때 조세조약이나 한국세법의 규정에 따라 미리 세금을 원천징수한 후, 다음달 10일까지 세무서에 납부함으로써 비거주자의 납세의무가 마무리 된다. 따라서 이경우에는 비거주자는 이자와 관련하여 별도로 세금보고를 할 필요가 없다.

부동산임대소득은 종합과세됨

위에서 살펴본 바와 같이 비거주자의 부동산임대소득은 종합과세된다. 이 때 과세표준과 세액의 계산, 신고·납부, 과세표준과 세액의 결정과 징수는 한국의 거주자에 관한 규정을 준용한다.

다만, 비거주자는 소득금액 계산시 본인 외의 자에 대한 인적공제를 적용할 수 없고(즉, 배우자공제나 부양가족공제는 적용할 수 없음), 특별소득공제, 자녀세액공제및 특별세액공제(의료비, 교육비, 기부금 등)를 적용할 수 없다.

임대수입과 간주임대료

총임대소득에는 매월 받은 ‘월 임대료’와 임대보증금에 대한 ‘간주임대료’가 포함된다.

‘간주임대료’란 월세를 받는 임대사업자와 임대보증금을 받는 임대사업자간의 조세 형평성을 고려하여 도입된 제도인데, 아래의 예를 살펴보기로 한다.

예를 들어, 매월 임대료를 받는 임대사업자 A와 월 임대료 없이 임대보증금만 받는 임대사업자 B가 있다고 가정해 보자. 이 때 A의 월 임대료에 대해서는 과세하고 B에 대해서는 임대료가 없다는 이유로 과세하지 않는다면, A와 B간에는 조세형평성에 대한 논란이 일 것이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 B가 받은 임대보증금에 대해 아래와 같이 계산한 금액을 B의 임대료수입으로 보아 과세하는데, 이를 간주임대료라 한다.

간주임대료 = {(임대보증금적수 – 토지를 제외한 건설비상당액적수) x 1/365 x 이자율 – 임대사업부분에서 발생한 금융수입}

위 간주임대료의 기본 논리는 B가 임대보증금을 받아 이를 은행에 예금했다면, 적어도 은행이자율만큼의 소득은 얻었을 것이라는 점에 바탕을 두고 있다. 따라서 B가 임대보증금을 통해 최소한 은행이자율만큼의 금융소득(이자소득 또는 배당소득)을 얻었다면 임대수입에 포함될 간주임대료는 없다.

필요경비와 경비율

필요경비란 영업비용을 말하는 것으로, 임대사업와 관련된 경상적이고 필연적인 비용(ordinary and necessary expenses)을 말한다. 예를 들면 감가상각비, 수선유지비, 보험료, 이자, 각종 공과금, 세금, 각종 수수료, 전기료, 수도료∙∙∙ 등이 이에 포함된다(미국의 Schedule E와 동일한 개념임).

이러한 필요경비(비용)는 원칙적으로 실제장부에 의해 계산해야 한다. 그런데 실제장부가 없는 경우 수입액에 일정율을 곱한 금액을 비용으로 인정해 주는 데 이를 ‘경비율’이라 하며, 이러한 경비율은 업종 및 규모에 따라 달리 정해져 있다. 따라서 장부를 기록하지 않는 사업자의 경우 경비율을 적용하여 일정액을 비용으로 인정받을 수는 있지만, 장부를 기록하지 않는 벌칙으로 가산세를 부담해야 한다.

2. 미국에서의 과세

미국의 시민권자나 세법상 resident alien(영주권자, 실제체류기간테스트 충족한 자)은 미국의 세금신고시 한국내 부동산임대소득을 소득에 포함하여 신고해야 한다.

세금신고시 납세자는 한국의 부동산임대소득을 ‘Schedule E’에 기록하게 되는데, 이 때 한국의 세법에 의해 기록된 임대수입 및 관련비용은 미국의 세법에 맞게 조정하여 신고해야 한다. 예를 들면, 한국의 세법에 의해 소득에 포함된 간주임대료는 미국의 소득에서 제외해야 하며, 반대로 한국의 세법에서 소득에 포함하지 아니한 선수임대료는 미국의 소득에 포함해야 한다. 또한 감가상각비의 경우도 미국의 세법에 맞게 수정하여 보고해야 한다.

한편, 한국의 부동산임대소득과 관련하여 한국에 납부한 세금(또는 납부할 세금)은 미국세금 신고시 외국납부세액공제(Foreign tax credit)를 통해 전액 또는 일부금액이 납부할 세금에서 차감된다.

이명원

한국공인회계사/미국공인회계사

(미국)MW LEE, CPA P.C.대표

(한국)호연회계법인 국제조세본부장

Boston Tel. 617-455-8073 Fax. 617-249-2088

Seoul Tel. 013-0533-9910

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