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무엇인가 구입을 고려할 때 물건을 먼저 찾아보고 윈도우 쇼핑을 하는 것은 너무나 당연합니다. 집도 마찬가지로 집장만을 고려할 때 어떤 매물들이 마켓에 올라와있는지, 그리고 매매가격은 얼마나 되는지를 가장 먼저 찾아보는 게 일반적입니다. 가까운 부동산을 방문하는 것 외에 부동산 회사의 웹사이트, zillow, redfin등 레지덴셜 부동산 전문 사이트에 들어가 현매물을 접하기가 너무나 손쉬울 뿐만 아니라 매우 많은 정보들이 올라와있어 디테일도 꼼꼼히 살펴볼 수가 있습니다. 사람들의 시선을 끌기 위해 사진이나 동영상도 보기좋게 업로드 되어있고 과연 오픈하우스에 직접 다녀야 할까하는 의문이 들 정도로 인터넷을 통해 작은 부분에서부터 비주얼적인 부분까지 모두 체험할 수 있습니다. 저렴한 가격에서부터 럭셔리한 집들까지 손쉽게 접할 수 있으니 소비자들은 많은 정보를 직접 얻을 수 있고 전문가를 통하지 않더라도 매우 스마트한 소비자들이 많아지는 게 요즘 추세입니다.

반면에 부동산 전문가들은 이러한 highly educated 손님들을 대하기는 더 여려워졌다고 할 수 있습니다. 올바른 정보를 기반으로 집찾기가 수월 할 수도 있지만 반면 잘 못 된 정보를 믿고 고집하는 분들도 더러 있기 마련입니다. 인터넷 매체에 올라온 리스팅의 정보가 잘 못 기입되어있는 경우도 매우 흔하고 인터넷에 많은 정보가 있더라도 전문가가 아닌 이상 올바른 정보와 잘 못 된 정보를 가려내거나 디테일한 부분까지 이해하기는 쉽지 않습니다. 그리고 소비자가 더 좋은 것을 알게 되고 경험하게 된다면 기준점을 낮추기도 매우 어렵겠지요. 소비자의 입장에서는 어떠한 정보를 접했기에 요구를 할 수 있지만 막상 현실은 생각과 다를 수 있다는 부분을 꼭 기억하셔야 합니다.

그렇다면 집을 구입할때 가장 먼저 취해야 하는 스텝은 무엇일까요? 나의 예산을 알고 그에 맞춰 집찾기를 시작하는 게 진정으로 현명한 소비자가 아닐까 하는 생각이 듭니다. 일반적인 물건을 구입하거나 자동차를 예를 들더라도 내가 원한다면 내 가계부에 아무리 부담이 되더라도 오로지 나의 요구를 충족하기 위해 소비 할 수 있습니다. 하지만 모기지는 그렇지 않습니다. 현재수입, 수입동향, 소비형태, 월 납부금, 크레딧 기록과 점수, 그리고 다운페이먼트 금액, 또 그 출처 등 많은 부분을 종합적으로 고려해야 하는 것이 모기지 입니다. 내가 내 돈을 다운페이하고 내 집이 담보가 되기에 쉽게 받을 수 있는 개념이 더 이상 아닙니다.

모기지 Origination에서 가장 중요하게 꼽는 세가지 요소가 있습니다. Ability-to-repay, Creditworthy, 그리고 Net Tangible Benefit입니다. Ability-to-repay는 되갚을 수 있는 능력입니다. A-T-R은 consumer Financial Protection Bureau에서 개정한 Truth in Lending Act(Regulation Z)의 일부분으로 오로지 은행의 이익을 위해 모기지를 발행하는 것이 아닌 소비자가 과연 책임을 질 수 있는지를 꼼꼼히 살펴보게 됩니다. 납부금을 지불 할 수 없을 시 집을 담보로 foreclosure하여 매매한 후 이윤을 남기는 것은 은행의 입장에서도 최선의 옵션이 아닙니다. 그렇기에 담보를 기반으로 모기지를 발행하지 않고 오로지 소비자가 실질적으로 책임을 질 수 있는지를 고려하게 됩니다. 그리고 만약의 사태가 발생한다면 Foreclosure로 집을 빼앗는 것이 아닌 loan modification을 통해 일차적으로 합리적인 방법을 간구하는 것이 대부분입니다.

그 다음으로 고려하는것은 소비자의 Credit Worthiness 입니다. Capacity, Capital, Character세가지를 기반으로 크레딧 리포트와 은행 잔고 등을 전반적으로 심사하게 됩니다. 특히 크레딧 리포트는 많은 부분을 보여줍니다. 충분한 기간의 기록이 있는지, 소비형태는 어떠한지, 크고작은 납부금을 늦지 않고 지불하였는지 등을 종합적으로 보여주고 숫자의 형태로 나타내는 게 바로 크레딧 점수, FICO스코어 입니다. 좋은 기록은 좋은 점수와 매우 큰 연관이 있지만 Experian, TransUnion, Equifax, 이 세 곳의 기록을 전반적으로 심사하게 되니 일반적으로 소비자들이 크레딧카드 서비스 등을 통해 얻을 수 있는 한 곳의 점수 이외 무언가 숨어있을 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

또 다른 요소는 Net Tangible Benefit입니다. 일반적으로 refinance시 중요한 부분이라고 할 수 있습니다. 구입시 얻을 수 있는 이점은 나의 보금자리가 생긴다는 부분이지만 Refinance시 현재 가지고 있는 모기지와 새로 얻게 될 모기지를 비교해봐야 합니다. 지불해야 하는 비용, 납부금, 이자율, 계약기간 등의 변화를 고려해 이익이 있을지, 또는 상황에 따라 cash-out을 통해 학자금대출이나 이자율이 높은 크레딧 카드를 갚거나 집을 수리하여 집의 값어치를 올리는 등 실질적으로 도움이 될 수 있는 부분을 꼼꼼히 따져봐야 하며 은행의 입장에서도 소비자를 올바른 방향으로 가이드 해야 하는 책임을 짊어지게 됩니다.

모기지는 참으로 많은 부분을 살펴보게 됩니다. 지난 기록이 흠잡을 곳이 없다고 하더라도 현재, 미래의 인컴이 부족하다면 진행할 수 없고 반면 현재 아무리 높은 연봉을 받는다고 하더라도 경력이 짧거나 부담해야 하는 부채가 높거나 크레딧 기록이 좋지 않다면 불가능 할 수 있습니다. 많은 부분을 준비해야 하는 것이 번거롭기도 하고 모든걸 준비하고 진행했지만 심사를 통과하지 않을 때도 있지요. 그렇기에 집구매를 하거나 모기지를 실질적으로 진행하기 이전에 반드시 상담을 해야합니다. 부족한 부분이 있다면 준비해야하고 가능하다면 더 이상 늦출 이유가 없기도 합니다. 다음 컬럼에서는 LTV (Loan-to-Value), DTI (Debt-to-Income), Down payment, Credit (History and FICO)등 모기지를 진행하며 고려해야 하는 숫자적인 부분들 관련하여 알려드리도록 하겠습니다.

마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)

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- Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문

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- NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498

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