서브프라임 모게지 여파 한인사회까지 파장
모기지대출 조건 과거에 비해 훨씬 까다로워


다운페이먼트가 없어도 100% 모게지 대출로 집을 살 수 있었던 것은 이제 과거얘기가 됐다.
2년전만해도 신용등급이 낮은 서브프라임자들이라도 100만불까지는 집값의 100% 융자가 가능했다. 그러나 최근 경기가 나빠지자 서브프라임자들이 이자 부담을 이기지 못해 결국 집이 경매에 넘어가고있다. 또한 주택 시장이 위축되고 집값이 떨어지면서 서브프라임전문 은행들도 원금 회수조차 못하면서 모든 경제 시장들이 큰 타격을 받고 있다.
시큐어 모게지(Secure Mortgage)의 피터김(Peter Kim)은 “서브프라임 전문 은행들은 아예 문을 닫거나 영업정지의 위기를 겪고 있다.”며 “작년들어 더욱 흔들리기 시작한 서브프라임부실로 결국 2006년 말 42군데나 문을 닫았다.”고 실정을 설명했다.
실제 2005년이 부동산경기의 끝물이었음에도 무리하게 서브프라임 모기지를 받아 집을 장만한 한인들이 많았다고. 그때는 정부가 보조 정책을 펼치는 등, 주택 소유율 높이기에 앞장서고, 모게지 이자율 또한 5%대로 낮았다. 그러나 지금은 10%대까지 이자율이 오르고, 보험, 세금등을 포함한 월 유지비 부담이 높아지자 속앓이를 하고 있다. 지난 17일 무디스이코노미닷컴의 수석 이코노미스트인 마크 잔디의 분석에 따르면 이들이 전체 수입의 근 37%를 월 유지비로 지출해야 할 것으로 나타났다. 결국 상환능력이 없고, 부담을 이기지 못한 이들은 집을 포기하는 등 서브프라임 업체에서 대형은행까지 흔들리도 있다.
이에 대해 피터김은 "크레딧이 좋지 않다는 것은 원래부터 상환능력이 없다는 것을 의미함에도, 정부와 모기지업체들이 무리하게 마구잡이로 융자를 했던 것이 결국 지금의 심각한 부실결과를 낳은 것"이라고 분석하고 있다.
■신용등급 높아도 다운페이먼트
   충분해야
이 여파로 지금은 신용등급이 좋고, 수입이 확실히 증명되는 이들까지도 집을 구입하는게 어렵게 되었다. 모게지 부실이 심각해지자 모기지업체들이 융자시 까다로운 조건을 요구하고 있기때문인데, 크레딧이 좋더라도 다운페이를 많이 요구하고 있다.
영주권이 없거나 유학생들의 경우는 보통 20~30%이상을 다운페이해야 집을 구할 수 있었다. 그러나 보통 미국에 정착한 한인들은 집값의 전부를 론을 받거나 약간(5%정도까지)의 다운페이만 하는 경우가 대게다.
특히 정착한지 1년 반에서 2년 미만의 한인들의 집장만이 더 어렵게 되었다. 이들은 크레딧을 쌓은 기간이 적기때문에, 크레딧 점수가 낮을 수 밖에 없다. 또한 개인 사업을 하는 사람이 많은 한인사회는 대게가 원래의 수입보다 적게 신고를 하는 경우도 많아 실제 크레딧의 깊이가 얕은 경우가 많다.
"예전에는 서브프라임자들에게도 집값의 100% 론이 쉽게 나왔지만, 지금은 아예 가이드 라인이 바뀐 상태라 적어도 10%는 다운페이를 해야 모기지가 나오는 실정이다"고 바이셀부동산&렌디아 모게지의 피터 신(Peter Shin)은 설명한다.
또한 "보스톤 한인들 중 크레딧이 낮은 상태로 집을 구하는 이들은 많지 않지만. 많은 금액의 다운페이를 하기를 원치않기 때문에 더 문제가 되고 있다"고 덧붙였다.
그러나 이에 대응해 집을 구입하는 여러 방법들이 있다고도 조언한다. 즉 부동산 가격이 떨어지고 있는 시점이니 집값을 깍는 등의 딜이 가능한데, 다운페이를 원하지 않으면 매자(Seller)에게 다운페이를 요구하는 경우도 있다고. 예를 들어 40만불의 집을 구입할 때 5%의 가격을 깍는 경우 5%의 다운페이를 판매자가 내도록 해 장만하는 방법도 있다.

서유진 [email protected]