부동산 가치를 가늠하는 감정법에는 크게 세 가지가 있다.  시장비교 방법, 원가산출 방법, 수입기준 방법이 바로 그것인데 감정받는 목적에 따라 방법이 틀리고 따라서 감정가가 다르게 나올 수 있다.  부동산 감정은 라이센스를 소지한 감정사들의 프로페셔널한 작업이다.
일반 소비자들이 접근하기 쉽지 않은 분야다.  하지만 감정에는 일정한 기준이 있다.  소비자들이 부동산을 사고 팔 때 도움이 될만한 감정의 7가지 기본 원칙을 알아 본다.
1.  수요가 많아야 오른다.
가장 기본적인 경제 원칙이기도 하다.  어떤 지역에 공장이나 대형 샤핑몰이 들어서는 등 인구가 밀집되기 시작하면 부동산 가격이 올라가는 것은 당연하다.  다운타운 상업 지역의 가격이 비싼 이유가 바로 이런 수요와 공급의 원칙에 해당 된다.  이 원칙은 어떠한 부동산이든 간에 위치가 가장 중요한 요소라는 것을 말해준다.
2.  주위가 개발되면 집값도 상승한다.
부동산 가격은 끊임없이 변한다.  인구, 쇼핑쎈터, 학교, 하이웨이, 지역 경제등이 이같은 변화를 주도한다.  자기가 사는 곳의 변화를 느끼려면 한걸음 뒤로 물러서서 보는 지혜가 필요하다.  자신이 사는 지역에서 벗어나지 않는다면 이 변화를 감지해내기 힘들다.  참고로 모든 부동산은 다음의 세 단계를 거친다.
첫 단계는 가로등과 도로 등 주거 기본 시설이 생기고 집이 들어서는 개발기(Integration), 다음으로 가옥들의 연륜이 들고 그곳에서 태어난 아이들이 자라서 집을 떠나는 성숙기(Equilibrium), 마지막으로 집들이 경제 수명을 넘기면서 저소득층이 몰려들기 시작하는 퇴조기(Disintegration)가 바로 그것이다.
3.  주변과 비슷해야 가치가 최대화된다.
동네에 있는 주택들이 비슷한 수준을 유지 할 때 가치가 최대화 된다는 뜻이다.  여기서 수준은 집의 연령, 상태, 건축 양식 등을 뜻한다.
수준이 비슷하다는 표현은 모든 주택들이 똑 같다는 뜻이 아니다.  예를 들어 커다란 주택 단지 안에 한 회사에서 찍어낸 조립주택들이 몰려 있다면 평균가만 있을뿐, 어떤 특정 주택에 대한 최고가라는 것은 존재하지 않는다.
4.  공사비만큼 집값이 오르는 것은 아니다.
예를 들어 매년 아파트 주인에게 10%의 이익을 남기게 하는 아파트가 있다고 가정하자.  5만달러를 들여 수영장을 지으려고 했을 때 매년 5천 달러 (5만달러의 10%)나 그 이상의 추가 렌트비 인상분이 생기지 않는다면 그 수영장은 잘못된 투자다.  이를 공헌의 원칙이라고 하는데 부동산의 추가 가치는 전체 가치에 공헌하는 비율에 따라야 한다.  따라서 예로 든 수영장 공사로 10%의 추가 이익이 생기지 않는다면 5만 달러를 투자한 수영장 감정가는 내려갈 수밖에 없다.
5.  인근 집값이 기준이 된다.
바이어가 사려는 부동산의 가격이 인근에 있는 비슷한 부동산의 가격을 넘어설 수 없다는 것이다.  비슷한 집이 20만달러와 15만달러에 나왔다면 어느 누구도 20만달러짜리 집을 사지 않을 것이다.
6.  나쁜 동네의 비싼 집은 피한다.
이웃의 평균 집 가격이 20만달러이고 비싼 집이 30만달러일 때 비싼 집의 가격은 싸게 책정될 수밖에 없다는 원칙.
7.  고급 동네에 싼 집을 택한다.
위의 원칙과 완전히 반대되는 개념이다.  비싼 집값을 유지하고 있는 동네에 있는 싼 집은 감정가가 올라가는 어부지리를 얻는다.


백영주(Clara Paik) Realtor, ABR. GRI.
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