숏세일에 관한 이야기는 작년, 2009년 10월부터 연속해서 십여 차례에 걸쳐 안내해 드린 바가 있으나, 보다 쉽게 읽기도 쉽고 이해하기도 쉽게 다시 설명을 드린다.

실 상 전문적인 부동산용어가 많이 들어간 칼럼은 필자가 쓴 글이라도 시간이 어느 정도 지난 후에 다시 읽어 보면 저 자신도 용어가 까다롭고 어려워서 이해하기가 쉽지가 않았다. 하물며 일반 독자들께서야 더하면 더했지 쉽지는 않을 것 같다. 그래서 전문적이고 어려운 용어는 가급적 사용을 자제하고 일반적인 쉬운 용어로 글을 쓰고, 문답형식으로 단락을 정해서 많은 독자들께서 보다 쉽게 이해할 수 있도록 설명을 드리겠다.

1) 숏세일(Short Sale)이란 것이 무엇인가?
요즘 들어 숏세일이라고 하면 모르는 사람이 없을 정도이지만 아직도 여전히 많은 고객들이“숏세일? 뭘 짧게 팔아? 싸게 해 준다는 건가?” “짧다는 이야기가 에스크로를 금방 끝난다는 이야긴가?” 하고 묻는다. 숏세일이란, 현재 나의 집에 남아있는 은행 대출금보다 더 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 일부만 갚으면서 은행 빚을 전부 갚는 것으로 은행하고 약속하고 집을 바이어에게 넘겨주는 과정을 말한다.

예를 들면, 예전에 50만달러하던 집을 10만달러를 내 돈으로 넣고 은행대출을 40만달러 받아서 현재 이 집을 샀다. 집값이 떨어져서 현재에 시장에 내놓아도 30만달러 밖에 받지 못한다. 그래도 계속 내 집을 유지하면서 살 수 있으면 괜찮은데 현재의 나의 비즈니스 매상도 많이 떨어졌고, 월급도 많이 줄었고, 2차 은행대출로 집을 담보로 은행에서 꺼내 쓴 5만달러의 Line of Credit 자금의 이자도 갚아야 하는데 이들을 매달 갚기가 도저히 힘들어서 안 된다.
어쩔 수 없이 집을 팔아 모두 정리하고 몸을 가볍게 해서 새출발을 해야 하겠다. 그런데 집을 팔려고 해도 집값이 30만달러 밖에 안 되니, 집을 팔아도 은행빚 40만달러와 따로 꺼내 쓴 5만달러를 갚지도 못한다.

이 렇게 앞뒤가 막혀 있는 경우에, 집주인은 숏세일 전문가의 도움을 받아 현재의 집 가격인 30만달러로 집을 팔아서 은행에 그 돈, 비록 모자라지만, 그 돈을 모두 건네주고 1차 및 2차 은행빚을 모두 갚는 것으로 하고 그 집을 바이어에게 넘겨주는 것을 ‘숏세일’이라고 한다.
그래서, 은행빚을 완전히 갚지 못하기 때문에, 그 다 갚지 못하는 부분이 은행의 양해와 허가를 얻어서 처리되기 때문에, 대출금을 다 갚지 못하고 Short가 난다고 해서 숏세일이라고 한다.

2)그럼 왜 은행이 손해를 보면서 숏세일을 허락해 주는 것인가?
숏 세일을 하게 되면 은행이 당연히 손해를 본다. 아까의 예로 보면, 1차 은행은 집주인에게 40만달러를 대출해 주었는데, 집값은 30만달러로 매매가 되어서 에스크로가 끝났다. 그렇다고 30만달러 모두 1차 은행으로 들어오는 것이 아니라, 그 30만달러에서 에스크로의 Closing Cost, 집주인이 그때까지 내지 못했던 주택세금(Property Tax), 부동산 브로커의 커미션 및 에스크로 회사의 수수료까지 모두 뺀 나머지 약 27만달러 정도 밖에 가지고 가지 못한다.

은행 자체로서도 약 13만달러가 손해가 난다. 그래도 숏세일을 승인하고 집주인을 집문제로부터 해방시켜주는 이유는, 숏세일로 처리하면 그래도 27만달러를 건질 수 있지만 이를 허락하지 않고 그냥 놔두면 집주인은 집을 그냥 포기할 수밖에 없게 된다. 결국 경매로 넘어가면 그 27만달러조차도 채 건지지 못하는 최악의 경우가 발생하게 되니, 은행으로서는 그래도 숏세일이 현재의 상황에서는 최선의 선택이라고 할 수 밖에 없는 셈이다.
또한, 1차 은행이 처음 집주인에게 40만달러의 돈을 빌려줄 당시부터 그 40만달러에 대해 별도의 보험(Mortgage Insurance)를 들어 둔 경우(집주인이 돈을 못 낼 경우에 그 손해를 보상받는) 에는 은행으로서는 별다른 손해를 보지 않고 흔쾌히 숏세일을 승인해 준다. 물론 그 보험회사에 통상 5,000달러 정도를 집주인이 별로로 내게끔 조건을 달기도 한다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989
Fax 617-969-4959
Cell 617-921-6979­­­
E-mail: [email protected]
Website: ClaraPaik.com &
newstarrealty.com

ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지