새로 집을 지을때 공사 과정
백영주의 부동산 따라잡기
보스톤코리아  2023-03-13, 11:29:52 
타운에 제출한 드로잉과 서류에 대해서 타운이 승인(Sign Off)하면 시공사는 허가서를 찾아와서 공사하는 현장에 붙여 놓고 공사를 시작하게 됩니다. 
시공사는 계약할 당시에 Payment Schedule을 계약서에 명시함으로서 어느 시점에 어느 정도의 공사비를 받으려 하는지에 대한 건축주의 동의를 받게 됩니다. 건축주는 공사 진행 과정에 따라 계약서의 내용을 바탕으로 공사비를 지불하게 됩니다. 
건축주와 시공사 간에 작성한 계약서에는 공사비 지불에 대한 스케줄뿐만 아니라 전체 공사의 공사 기간, 공사의 시작은 언제인지, 언제까지 끝낼 예정인지)에 대해서도 명시하여 건축주의 동의를 받게 됩니다. 
때에 따라서는 공사가 피치 못할 사정이 아닌, 시공사의 잘못으로 지연되었을 경우가 있습니다. 계약서에서는 이러한 상황에 대해서 지체 상환금이라는 내용을 명시함으로써 공사가 지연되었을 때 하루당 얼마큼 최종 공사비에서 제외 된다는 조항도 넣게 됩니다. 또한 이와 반대로 공사 기간보다 일찍 끝내는 경우에 대해서는 미리 끝낼 수 있는 만큼 계약된 공사비 외에 더 지불한다는 조항이 있을 수도 있습니다.
시공사는 공사 계약금을 받고 공사를 시작합니다. 공사를 하는 과정 중에 한국과는 다른 부분은 타운에 중간 검사(Rough Inspection)를 공사 중 분야별로 신청하고 검사관(Inspector)의 현장 확인이 통과된 후 다음 단계 공사를 진행 할 수 있다는 것입니다. 보통은 시공사가 타운에 중간 검사(Rough Inspection)를 신청하면 일발적으로 1-2주일 정도 후에 검사가 가능하지만 타운 검사관의 스케줄에 따라 더 지연 될 수 있으며 지연은 전체 공사 스케줄에 많은 영향을 주게 됩니다. 
이러한 중간 검사(Rough Inspection)에는 크게 (건물/플러밍/전기/소방안전관련Building/Plumbing/Electrical/Fire Protection(보통 Commercial에 적용))이 있으며
단계별로 통과가 되면 시공사들은 그다음 과정을 진행할 수 있게 됩니다. 공사가 끝날 무렵이 되면 시공사가 다시 타운에 먼저 각 공사 분야별 최종검사(Final Inspection)를 신청하여 최종 점검을 받게 됩니다.
건축사가 건축주의 건축 감리(Construction Administration) 동의를 받고 진행하게 되면 공사 진행하는 과정중에 시공사가 공사비 청구 내역을 먼저 건축사에게 보내고 그 청구서를 받은 건축사는 공사 진행 과정을 보았을 때 청구 내역이 적정한가를 확인한 후 건축주에게 지불해도 좋다고 확인하는 과정을 가질 수 있습니다. 
이처럼 건축사가 건축 감리(Construction Administration)를 통해서 프로젝트에 관여하게 되면 간혹 공사비 지불과 관련해서 건축주와 시공사 사이에서 생길 수 있는 문제점을 방지할 수도 있습니다. 또한 타운의 Final Inspection 말고도 건축사의 최종 시공 상태를 확인하는 Punch List 작성을 통해 건축주에게 어떤 부분이 마무리되어야 하는지 어느 부분을 수정해야 하는지를 알려 줄 수도 있습니다. 이렇듯 건축사의 공사 중 참여는 전체 공사 스케줄 점검과 최종 결과물에 관해서 확인하는 서비스를 하게 되므로 감리 비용 대비 많은 이득을 건축주는 얻을 수 있습니다.
공사 현장의 스케줄은 날씨의 영향도 많이 받게 됩니다. 보스턴 날씨를 고려한다면 신축을 위한 공사 시점은 봄에 시작하여 추위가 오기 전에 외부 공사를 마무리하고 겨울 때에는 내부 공사를 하게 된다면 일단 기후로 인한 지연은 많이 방지할 수 있을 듯합니다. 그러기 위해서는 설계하는 스케줄을 늦어도 11월부터는 시작해야 봄 공사를 준비할 수 있습니다.



백영주 (Clara Paik)
Executive Manager
Berkshire Hathaway N.E. Prime Properties
Realtor, ABR., GRI. CCIM.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 781-259-4989
Fax 781-259-4959
Cell 617-921-6979


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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