모기지 금리 다시 7% 턱밑…그레이터보스턴 8월 집값 100만달러 넘어

미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 7%에 육박하면서 주택시장에 다시 부담을 주고 있다. 높은 집값에 대출 이자 부담까지 커지면서 주택 구매자들의 구입 여력이 줄고, 집을 팔려는 사람들도 거래 성사를 기대하기 어려워지고 있다.

AP통신에 따르면 국책 모기지업체 프레디맥(Freddie Mac)은 9월 17일 미국의 30년 만기 고정 모기지 평균금리가 전주 6.76%에서 6.95%로 상승했다고 밝혔다. 지난해 같은 시기의 6.26%보다 0.69%포인트 높은 수준이다.

모기지 금리는 4주 연속 올랐으며, 2025년 1월 30일 이후 19개월여 만에 최고치를 기록했다. 재융자 때 많이 이용하는 15년 만기 고정금리도 전주 6.09%에서 6.26%로 상승했다. 1년 전에는 5.41%였다.

올해 2월 말만 해도 30년 고정 모기지 평균금리는 일시적으로 5.98%까지 내려가며 2022년 말 이후 최저 수준을 보였다. 그러나 이후 약 1%포인트 상승하면서 주택 구매자의 부담이 크게 늘었다. 40만달러를 30년 고정금리로 빌리는 경우 현재 금리를 적용한 월 원리금 상환액은 2월 말보다 약 255달러 많아진다. 연간으로는 약 3,060달러의 추가 부담이다.

금리 상승의 배경에는 유가와 인플레이션에 대한 우려가 있다. 2월 말 시작된 미국과 이란의 전쟁 이후 유가 급등으로 물가 상승 압력이 커졌고, 모기지 금리 산정의 기준이 되는 장기 국채 수익률(이자율)도 올랐다.

모기지 금리는 일반적으로 미 10년 장기 국채 수익률과 비슷한 방향으로 움직인다. 전쟁 시작 전인 2월 말 3.97%였던 10년물 수익률은 9월 14일 2023년 이후 처음으로 5%를 넘어섰다. 17일 낮에는 4.94% 수준에서 거래됐다.

연방준비제도(Fed·연준)가 16일 물가 상승을 억제하기 위해 3년 만에 기준금리를 인상한 점도 주택시장에 부담으로 작용하고 있다. 연준은 연내 추가 인상 가능성도 시사했다. 연준이 모기지 금리를 직접 결정하는 것은 아니지만 기준금리 결정은 채권 투자자들의 기대와 장기 국채 수익률에 영향을 미쳐 모기지 금리에도 반영될 수 있다.

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부동산 매물정보업체 브라이트 MLS(Bright MLS)의 리사 스터트번트 수석 이코노미스트는 이번 기준금리 인상으로 모기지 금리가 7% 안팎 또는 그 이상에 머물 가능성이 높아졌다고 전망했다. 그는 7% 금리가 구매자들에게 심리적·재정적 장벽으로 작용해 주택 구입 여력을 낮추고, 더 많은 수요자를 시장 밖으로 밀어낼 수 있다고 지적했다.

미국 주택시장은 팬데믹 당시의 저금리가 끝나고 모기지 금리가 상승하기 시작한 2022년 이후 침체를 벗어나지 못하고 있다. 지난해 기존주택 거래는 약 30년 만의 최저 수준에서 사실상 제자리걸음을 했으며, 올해 8월에도 판매가 둔화했다.

보스턴 지역에서도 주택 거래가 줄었지만 가격은 여전히 상승했다. 그레이터보스턴 부동산중개인협회(GBAR)가 게시한 8월 시장 보고서에 따르면, 협회 관할 지역의 단독주택 거래는 1,002건으로 지난해 같은 달보다 4.5% 감소했다. 반면 중간 거래가격은 100만2,500달러로 6.6% 올랐다. 콘도 역시 거래량은 790건으로 6.6% 줄었지만, 중간 거래가격은 72만5,000달러로 3.7% 상승했다.

집을 파는 데 걸리는 시간도 길어졌다. 단독주택의 평균 판매 소요기간은 지난해 8월 32일에서 올해 35일로, 콘도는 45일에서 47일로 늘었다.

전국적으로도 주택 구매자들은 높은 금리뿐 아니라 이미 크게 오른 집값과 만성적인 공급 부족에 직면해 있다. 특히 2020년대 초반 집값이 급등한 데다, 오랜 기간 충분한 주택이 건설되지 않아 내 집 마련의 문턱이 높아졌다.

다만 모기지 금리가 앞으로 얼마나 더 오를지는 불확실하다. 최근 금리 상승에 연준의 기준금리 인상 전망이 이미 일부 반영됐을 수 있기 때문이다. 또 한편, 연준의 금리 인상이 10년 국채 이자율을 안정화시키는 효과로 작용하고 미이란 전쟁까지 종식된다면 오히려 모기지 금리가 낮아질 수도 있다. 

프레디맥이 발표하는 금리는 전국 평균으로, 실제 대출에 적용되는 금리는 대출자의 소득과 신용도 등 조건에 따라 달라진다.

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