여름 기운이 완연해지면서 주택을 구입하려는 고객들이 점차 증가하고 있다.
전통적으로 4월부터 8월까지는 주택 거래가 가장 활발히 이뤄지는 시기이기도 하다.
이러한 가운데 고객들로부터 요즘 가장 많이 받는 질문은 "아직도 첫주택구입자는 택스 크레딧 8000달러를 받을수 있나요"라는 질문이다. 물론 아직까지 연방정부로부터 세금 환급 혜택은 가능하다. 첫 기고는 이에 대한 설명으로 시작할까 한다. 세금 환급 혜택은 올해 9월 30일까지 연장 되었다.

1. 첫주택구입자란.
지난 3년간 주택을 소유하지 않은 분들을 말한다. 이전에 주택을 소유한 경험이 있더라도 최근 3년간 주택을 소유하지 않았다면 첫주택구입자에 해당한다.

2. 주택 가격과 종류
구입 주택 가격이 80만달러 이하여야 하며 주택 종류는 단독주택 콘도 타운하우스 모바일홈 등이 적용된다.

3. 소득제한
2009년 1월 1일부터 2009년 11월 6일 사이에 주택을 구입한 분들은 싱글일 경우의 소득제한이 연 7만5000달러, 부부일 경우 15만달러 이하의 세금보고를 한 분들에 한한다.
2009년 11월 6일 이후에 주택을 구입한 분들은 싱글일 경우 소득제한이 12만5000달러 그리고 부부일경우는 22만5000달러 이하의 세금보고를한 분들이 해당된다.

4. 주택 구입시기
2010년 9월 30일까지 주택을 구입한 분들이 해당된다.
하지만 2010년 9월 30일까지 Purchase & Sales agreement를 사인 했다면 2010년 11월 30일 이전에만클로징해도 같은 혜택을 받을 수 있다.
참고로 첫주택 구입을 2008년 4월 9일에서 2009년 1월 1일 사이에 한 첫주택구입자들도 6500달러의 택스 크레딧을 받을 수 있다.

5. 택스 크레딧을 다운 페이먼트로 활용
HUD(연방주택국)에서는 택스 크레딧을 통화(Monetization)로 인정하여 2009~2010년도 택스 크레딧을 받는 대신 주택 구입을 위한 다운 페이먼트나 클로징 비용으로 사용할 수 있도록 하고 있다.
이는 HUD의 가이드라인이나 FHA 승인을 받은 융자기관을 통해 가능하다.

6. 현재 주택소유주의 주택 구입시 크레딧 혜택
지난해 11월 확대된 택스 크레딧 혜택에 따라 현재 주택을 소유한 분들도 주택을 새로 구입하면 6500달러의 택스 크레딧을 받을 수 있다.
첫주택구입자와 조건은 비슷하지만 지난 5년동안 계속해서 한 집에 살아야만 적용이 된다.

7. 택스 크레딧 신청은.
구택구입을 한 후 HUD-1 settlement form(Closing statement)과 함께 Form 5405을 작성하여 신청을 하면 택스 크레딧을 받을 수 있다.
참고로 택스 크레딧을 신청할 때는 전문가와 반드시 상담하기를 바라며 다음 기고에서는 적은 비용(3.5%)의 다운페이먼트로 현재 아파트 렌트비 정도의 페이먼트를 유지하며 주택을 구입할수 있는 FHA 융자에 대해 설명하고자 한다.

HOA fee (condo fee)
콘도나 타운 하우스에서는 관리비(HOD)라는 것을 낸다. 이 돈은 건물 보험과 물값, 가드닝 공동구역 관리에 지출된다. 또 건물 외부에 수리할 곳이 생겼을때 업자를 불러 고치기도 한다.
단지가 작은 경우 입주자들이 직접 HOA자금을 관리하고 비용을 지불한다.
그러나 규모가 큰 단지는 전문 관리업체에 모든 일을 맡긴다.
HOA 관리비는 입주자들이 결정한다. 기존의 관리비로 단지 운영이 어려우면 매월 내는 HOA비를 인상한다.
신규콘도나 타운 하우스를 분양할때 개발업자가 HOA비용을 정하지만 일단 모든 유닛이 판매되면 단지 관리는 입주자 손에 넘어가게 된다.
HOA비용은 홈 오너가 이사 갈 경우 적립된 금액에 대해 찾아 갈 수 없는 돈이다.

주택소유주 혜택
자기집을 갖는다는 것은 경제적인 관점에서 자산증식이고 정신적인 관점에서는 보다 풍요로운 삶을 의미한다. 물론 집을 관리하고 모기지를 제때 내야 한다는 것이 어느 순간 큰 부담으로 다가오기도 하지만 주택소유주가 된다는 것이 긍정적인 부분도 많다.
HUD(연방주택개발국)에서 주택소유주가 됨으로써 얻는 혜택에 대해 조사했다. 일반적으로 알고 있는 내용이지만 다시 한번 정리해보도록 하자. 먼저 홈에퀴티라는 자산을 가질 수 있다. 홈에퀴티는 현 시세 대비 모기지잔액의 차이다.

예를 들어 감정가 30만달러의 집을 15만달러 모기지융자를 받아 샀다면 15만달러가 홈에쿼티이다. 물론 집을 사기 위해 15만달러를 투자했다. 현금으로 들고 있는 것 대신에 홈에퀴티로 자산을 소유하고 있는 셈이다.
미래에 집값이 올라간다면 가용자산인 홈 에퀴티가 늘어난다. HUD에 따르면 집값은 장기적으로 매년 6.5%정도 상승한다고 한다. 또한 집은 담보가치가 있기 때문에 다른 경제활동을 하기가 유리하다.
또 다른 혜택으로는 세금측면이다. 재산세와 모기지이자는 감세항목이고 2년 이상 주거주지로 살았다면 양도차익세도 면제받는다. 물론 현재 연방정부에서 주는 8000달러(혹은 6500달러) 세금환급이 올해 9월 30일로 연장되었다.

HUD는 이런 재정적 이익뿐 아니라 집을 소유하게 되면 더 건강해지고 자녀가 더 행복해진다고 말한다. 집주인이 되면 생활조건이나 환경에 더욱 민감해지고 책임감을 갖게 된다. 지역사회활동에 참여도가 높아진다. 그러면 주변 동네가 안정된다. 아이들도 학교생활을 더 잘하고 범죄에 연루될 가능성이 낮아진다고 한다. 또한 지역사회는 주택소유주가 내는 재산세로 재정이 안정된다.
한편 전국부동산중개인협회(NAR)도 주택 소유가 사회에 미치는 순기능을 다음과 같이 꼽고 있다. 자녀의 높은 교육성취도, 낮은 범죄율, 사회보장제도에 대한 낮은 의존도, 더 높은 지역사회 참여도, 건강한 삶 등.
HUD가 말하는 주택소유주의 혜택은 일반적인 참고사항일 뿐이다. 가장 만족할 만한 선택을 하느라 오늘도 잠재적 홈바이어들은 머리가 아프다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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