상업용 부동산 매매는 일반 주택 매매보다 그 절차가 복잡하고 각각의 절차 또한 단순하지 않다. 특히 융자가 주택용처럼 쉽지 않다. 구입자금 조달을 중심으로 투자용 부동산 구입 방법에 대해 알아본다.

Assume the loan - 기존의 융자 인수
현재 어느 정도의 현금이 있더라도 부동산 구입 후 운영자금 등으로 활용하기 위해서는 현금을 보유하고 있는 것이 바람직하다. 이때 부동산 투자를 해본 경험이 있는 바이어는 셀러에게 기존의 융자를 인수(assume the loan) 할 수 있는지 알아본다.
융자인수를 할 경우 가장 큰 장점은 현금을 많이 사용하지 않고 매매를 성사 시킬 수 있다는 것이다. 융자 인수에 따른 비용 즉 융자액수의 1%에 해당하는 현금만 있으면 인수가 가능하다. 또한 융자 인수를 할 경우 렌더가 이미 프라퍼티에 대해 잘 알고 있으므로 매매기간이 단축 될 수도 있다. 이외에도 융자를 인수할 경우 새로 융자를 하는 것보다 에퀴티가 더 빨리 쌓일 수 있다. 이미 전에 소유주가 계속 페이먼트를 해오던 것이므로 융자에 대한 페이먼트가 처음 시작되는 것이 아니고 프라퍼티의 명의 및 융자 임차인이 변경되는 것이다.

Trust Deed Financing - 신탁담보 융자
렌더가 융자 인수를 승인하지 않거나 셀러가 프라퍼티 소유에 대한 어떠한 책임과 의무도 지고 싶지 않다면 융자 인수는 불가능하다. 이때 바이어는 일반 융자를 신청 하거나 만약 셀러가 융자를 끼지 않고 건물을 소유하고 있다면 건물을 담보로 셀러에게 융자를 신청 할 수도 있다.
이 같이 일반 렌더를 이용하는 것보다 셀러에게 융자를 받을 경우 이자율이나 융자 기간등을 융통성 있게 할 가능성이 많다. 경우에 따라 셀러는 차후에 이 융자계약(note)을 제3자에게 매각 할 수도 있다.

Contract Financing, The Wrap -포장 계약 융자
셀러의 융자를 그대로 유지하면서 바이어가 셀러나 제3융자 기관으로부터 새로운 융자를 받을 수 있다.
이때 반드시 기존의 렌더로부터 융자 인수에 대한 승인을 받아야 하며 렌더로 부터 승인이 있으면 바이어에게 기존의 융자 액수와 새로운 융자 액수를 합한 만큼을 셀러 또는 제3융자 기관이 바이어에게 융자 해 주는 것을 포장 즉 “Wrapping” 이라고 한다.
이 같이 포장 융자는 기존의 융자를 바이어가 다시 떠안아야 될 때를 대비해서 어느정도의 준비자금을 따로 확보해 놓는 것이 바람직하다.
또한 이 같은 융자를 할 경우 페이먼트를 수납하는 기관은 셀러나 바이어 양측의 입장을 대변 할 수 있는 제3의 기관이 하는 것이 바람직하다.

Short Term Financing - 단기 융자
구입 당시 건물에 대한 융자를 받지 못할 상항일 경우 셀러와 바이어의 합의 하에 건물에 대한 신탁담보를 변호사에게 위임하고 소유주 명의를 전환, 바이어가 건물을 인수한 후 재융자를 통해 자금을 마련할 수 있도록 셀러가 바이어에게 단기간 융자를 해주는 방법이다.
예를 들어 A가 융자가 없는 30만달러 짜리 건물을 소유하고 있고 이 건물을 B에게 매각하려고 한다. 그러나 현재 테넌트가 없어 은행으로 부터 융자를 받기가 어렵게 됐다. 이 때 셀러 A는 변호사에게 1년간 건물에 대한 신탁담보의 이임을 주개토록 하고 바이어로 부터 5만달러의 다운페이먼트만을 먼저 받은 후 25만 달러에 대해서는 단기 융자의 형태로 건물을 매각 했다. 바이어 B는 이후 테넌트를 들였고 은행으로부터 재융자를 받아 A에게 받아 A에게 빚진 건물 대금을 치렀다. 이 같은 방법은 반드시 유능한 변호사와 세금 전문가의 도움으로 서류를 잘 완비해야 한다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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