지난번에는 모기지를 파산보호를 통해 조정하는 방법과 파산보호 신청함이 없이 조정하는 방법에 대해 언급했으며, 파산보호를 통해 조정하는 방법에 대해 말씀드렸습니다. 이번에는 파산보호를 신청하지 않고 조정하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선, 파산보호신청과 큰 차이점은, 개인과 대출기관(lender) 사이의 협상 (네고-negotiation)이라는 것입니다. 파산보호신청은 법원의 결정을 따르는 것인데 반해, 모디피케이션은 그러한 법에 따른 결정권한 대신 계약 양당사자간 자유로운 협상에 의해 합의를 이뤄내는 것이라는 것이지요.

예외로는 대출을 받을 때 정부기관으로부터 받으셨다면 거기에서 정한 룰을 따라야 모디피케이션이 가능한지 여부를 판단할 수 있습니다. (i.e. Government's Home Affordable Plan) 많은 분들이 경험하셨겠지만, Loss Mitigation이라는 것이 파산보호 챕터13의 채무지불조정과 비슷합니다.

일단 현재의 금융위기가 단기 유동성 부재로 인한 한시성 구조라면 loss mitigation은 좋은 선택이 됩니다만, 그렇지 않고 장기적으로 대안이 없이 막연한 기대를 하는 분들에게는 도움이 되지 않기 쉬우며, 결국 파산보호를 신청하는것으로 종지부를 찍게 됩니다.

이외에도 다른 방법으로 대출기관과 협상을 할 수 있습니다.

- Deed In Lieu Of Foreclosure: 이는 집 등기를 은행앞으로 하는 것으로, 이 역시 재정상 어려움을 증명해야하며, 상실소득 역시 증명되어야 합니다. 론 모디피케이션과 크게 다르지 않습니다. 모기지 잔액보다 집의 가치가 낮다면, 국세청에서는 차액을 "소득"으로 간주하지 않는다는 장점이 있지요.

- Short Sale: 은행앞으로 등기를 하는 대신, 자신이 직접 집을 시장가격에 맞춰 구매희망자에게 판매하는 것을 말합니다. 역시 대출기관(lender)가 판매에 대해 승인을 하여야 하며, 그러한 판매가격이 모기지 잔액보다 낮다 할지라도 현재 적정한 시장가격인지 확인시켜야 합니다.

- Deed In Lieu of Foreclosure / Short Sale: 모기지가 하나인 경우 통상적으로 좋은 결과를 나타내고 있습니다만, 세컨드 모기지 이상 있는 경우 (홈 에퀴티, 라인 오브 크레딧)는 이들로부터 동의를 받아야만 합니다.

- Sale: 일반적인 판매는 에퀴티가 있으신 분들이 취할 수 있는 선택사항으로 판매대금으로부터 모기지를 갚아버리는 방법입니다. 다음주에는 포클로져 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

Disclosure: We are a debt relief agency as defined in the Bankruptcy Abuse Prevention and Consumer Protection Act (BAPCPA) of 2004, and we help people file for relief under the Bankruptcy Code.

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