미국은 신용사회, 개인의 모든 일상 생활 구석구석에 크레딧이 꼬리표처럼 따라 다닌다.  일반인에게는 가장 큰 투자인 주택매매에서 크레딧이 얼마나 중요한지는 따로 강조하지 않아도 될 정도다.  크레딧은 어떻게 매겨지고 또 어떻게 관리하면 집 장만에 도움이 되는지 알아본다.

<주택 융자를 위한 크레딧 점검>
주택을 전액 현찰로 구입할 계획이 아니라면 은행으로부터 융자를 받아야 한다.  이때 가장 중요한 것이 바로 크레딧이다.  크레딧의 상태에 따라 융자 여부가 결정될 뿐만 아니라 이자율 또한 달라지기 때문이다.

그렇다면 크레딧이 나쁘다고 주택 구입은 불가능한 것일까.  반드시 그런 것은 아니다.  크레딧 관리 방법에 대해 알아본다.

<나쁜 크레딧 7년, 파산 10년 기록 남아>
일반적으로 주택 차압이나 크레딧카드 상환금의 변제불능(charge off)과 같은 나쁜 크레딧은 7년간 기록이 남아 있으며 파산은 10년간 지속된다.  변제불능이나 파산과 같은 기록이 남아 있을 경우 정상적인 융자를 받기는 어렵다.  그러나 크레딧이 나쁜 경우라도 최근 2년간 각종 페이먼트 납부 기록이 좋다면 렌더측에서 정상을 참작, 융자를 해주는 경우도 있다.

<크레딧 기록 정정에는 3-6개월 소요>
주택을 구입할 계획이라면 주택 쇼핑에 앞서 자신의 크레딧 기록을 조회해 보아야 한다.  경우에 따라 잘못된 크레딧 기록이 올라가 있거나 자신과 상관없는 기록이 남아 있을 수 있다.

만약 크레딧 조회를 통해 잘못된 기록을 발견하게 되면 크레딧 에이전시에 의뢰, 정정해야 하는데 이때 걸리는 기간이 빨라야 2-3개월, 늦으면 1년 이상 걸리는 경우도 있다.  그러므로 주택 쇼핑에 앞서 최소한 2-3개월 전에 크레딧 기록을 확인해야 차질없이 주택 구입을 진행할 수 있다.

<유틸리티는 제때 전액 갚아야>
크레딧카드가 있어야 크레딧이 쌓이는 것은 아니다.  최근에는 렌더들이 현금만을 사용하는 융자 신청자에게도 상당히 적극적으로 융자를 해 주고 있다.  그러므로 렌트나 각종 유틸리티를 낸 체크를 반드시 보관하며 항상 제때에 전액 납부하는 것이 바람직하다.  특히 최근 1년간의 기록에 유념해야 한다.  또한 지나치게 많은 카드를 가지고 있는 경우에는 현재 사용하지 않는 카드는 클로즈하는 것이 바람직하다.

크레딧카드는 2-3개 정도가 적당하며 밸런스를 줄이고 1년에 한번씩 크레딧 리포트를 점검해 보는 것도 크레딧 관리의 한 방법이다.

<마감일 30일 이내는 기록에 안올라>
페이먼트가 마감일 30일 이내에 도착할 경우에는 이자는 내더라도 크레딧 기록에는 상관이 없다.  페이먼트가 소정기간 이상 늦은 경우에는 연체(late)에 해당되며 가능한 한 마감일 며칠 전에 우송하여 마감일까지 페이먼트가 도착하도록 하는 것이 바람직하다.

지난 1년간 페이먼트가 30일 이상 늦은 경우다 한번 있을 때는 그다지 문제되지 않지만 모게지 페이먼트나 렌트비를 늦게 낸 경우에는 큰 불이익을 받을 수 있다.  그러므로 주택을 구입할 계획이라면 특히 부동산과 관련된 페이먼트는 기간 내에 정확하게 납부해야 한다.

한 직장에서 오래 근무한 경력이 유리한 직장에서 급여가 오르면서 오래 근무한 경력은 특히 크레딧이 나쁠 경우 점수를 얻을 수 있는 방법이다.  지속적인 수입에 대한 기록을 보여 줄 수 있다면 안정적인 경제생활을 입증하는 것이므로 렌더들이 융자 여부를 결정하는데 중요한 자료로 활용한다.

<크레딧 점수의 의미 - 7백점 넘으면 일단 '합격권'>
신용조사 과정에서 크레딧 리포트를 바탕으로 산정하는 신용점수 산출 근거는 페어 아이작(FICO: Fair Issac & Company)이라는 회사에서 구축한 것이다.
금융기관의 모게지 대출 심사는 FICO 점수를 기준으로 하며 9백점 만점이지만 대개 3백50 - 8백50 사이다.  보통 8백점 정도면 아주 좋고 7백점을 넘으면 모게지를 얻는 데 별 어려움이 없다고 본다.  미국인의 60%가 7백점 이상의 크레딧을 갖고 있다.  6백 80점 이상은 기본적인 사항만 통과하면 된다.  반면 6백20 - 6백60 사이는 요주의 대상으로 철저한 검증을 거쳐야 하며 6백 20점 이하면 거부당할 확률이 높다.  6백점 이하이면 대출울 받기 어렵다고 생각해도 과언이 아니다.

대출기관들이 FICO점수를 기준으로 삼는 데는 그만한 이유가 있다.  이들 기관의 조사에 따르면 점수가 5백 50 이하인 사람의 절반 정도는 대출기간 중 적어도 한번쯤 90일 이상 상환금을 연체한다.  그런가 하면 8백점이 넘는 사람은 연체할 확율이 1만 명 중 2명꼴에 불과하다.  한편 FICO 점수가 좋으면 그만큼 혜택도 많다.  가령 일부 대출기관은 일정한 점수를 넘을 경우 모게지 포인트(Point)를 할인해 주기도 한다.  예컨대 7백25점 이상이면 0.25포인트를, 7백 - 7백24 사이면 0.125포인트를 깎아주는 식이다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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