집을 사기 위해 융자를 알아보는 사람이라면 누구나 이자율이 어떻게 될 것인지 궁금해 한다.  그러나 이자율의 변동은 그 누구도 족집게 같이 예상할 수 없다.  사실 주식이나 채권 같은 금융상품의 매매가 형성되는 것도 저마다 내로라하는 전문가들이 바라보는 예상이 서로 다르기 때문이다.

이자가 어떻게 될 것이냐는 질문 외에 고정이자 프로그램과 변동이자 프로그램 중 어느 것이 더 좋으냐는 질문도 많이 받는다.
고정이자와 변동이자 프로그램은 어느 것이 더 좋다고 할 수 없기 때문에 기본적인 차이점을 알고 본인의 상황에 알맞는 프로그램을 선택하는 것이 중요하다.

고정이자 프로그램(fixed rate program)

말 그대로 이자가 고정됨에 따라 월 모게지 페이먼트도 고정돼 항상 같은 액수를 내게 된다.  기간은 보통 30년과 15년이 일반적이며 10년, 20년이나 40년짜리 모게지 프로그램도 있다.

페이먼트는 정해진 금액 외에 원금을 더 낼 수도 있는데 이럴 경우 원금을 더 많이 갚게 돼 모게지 페이먼트 기간(상환기간)이 줄어들 수 있다.  매달 내는 페이먼트에는 원금과 이자가 함께 포함돼 있어서 페이먼트를 오래 할수록 원금은 계속 줄어든다.

일반적으로 고정이자 프로그램은 미리 원금을 상환했을 경우에 벌금이 없는 경우가 대부분이지만 각 주별로 다르다.  또한 고정이자 프로그램으로 했을 경우 에퀴티 론이나 2차 융자는 에퀴티가 충분하고 차입인의 신용이 좋으면 언제든지 가능하다.

변동이자 프로그램(adjustable rate program)

이자가 계속 변동함에 따라 페이먼트도 변한다.  낮은 이자로 시작(starting rate)하지만 변동 프로그램의 이자를 결정하는 것은 인덱스(index)와 마진(margin)이다.
그리고 이자가 무한정 올라가지 않도록 최초 조정 한도(initial cap), 주기적 한도(periodic cap)와 라이프캡(life cap)을 정해 놓는다.  변동이자 프로그램은 30년으로 시작한다.

변동이자 프로그램 중에서 일정 기간동안 이자보다 적은 월 불입금의 납입을 허용하므로써 결과적으로 모게지 원금이 그 기간 동안에 오히려 증가될 가능성이 있는 최소 불입금 모게지(Option ARM, Pay Option ARM)의 페이먼트 방법에는 네가지가 있다.

첫째는 미니멈 페이먼트(minimum payment)로 페이먼트 금액은 적지만 원금이 올라간다.  둘째는 인터레스트 온리 페이먼트(interest only payment)로 이자만 갚기 때문에 원금이 그대로 있다.  셋째와 넷째 방법으로 30년 페이먼트 압션과 15년 페이먼트 압션은 원금과 이자를 함께 지불하는 방식이다.

변동이자 프로그랜중에는 미리 원금을 상환했을 경우 1년에서 3년까지 프리페이먼트 페널티가 있는 프로그램이 많으며 페널티를 내지 않으려면 압션을 선택해야 한다.  또한 변동에서 에퀴티론을 할 때 원금이 올라갈 수도 있으므로 에퀴티가 많아도 2차 융자가 용이하지 않는 경우가 있다.  고정과 변동 프로그램을 합친 절충형 모게지(hybrid loan, 단기 고정형 변동이라고도 함)도 있다.  30년 융자지만 처음 몇년 (3,5,7,10년)은 고정이자이며 그 후에는 변동이자율로 바뀐다.
보통 30년 고정이자율보다 낮으면 고정기간이 길수록 이자가 조금씩 올라간다.  단 재융자를 할 때에는 벌금이 부과되기도 한다.  이러한 융자 프로그램은 자녀들의 학군 문제, 은퇴, 한국으로의 이사 등 지금 살고 있는 집에서 얼마나 오래 살 것이가를 생각해 본 후에 선택하는 것이 바람직하다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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