보스톤코리아

고질적인 주택난 해소를 위해 주의회가 2021년 통과시키고 주정부가 적극 추진 중인 조닝코드 변경법으로 인해 많은 논란이 일고 있다. 사진은 주정부가 추진하고 있는 역세권 고밀도 고층 빌딩

(보스톤 = 보스톤코리아) 장명술 기자 = 논란이 많은 매사추세츠의 신규 건축법, MBTA커뮤니티법의 채택 마감이 올해 말로 다가왔다. 이에 따라 한인들이 거주하는 타운들에서 이미 논란을 거쳤거나 곧 한바탕 논란에 휩싸일 수도 있는 상황이다.

2021년 제정된 MBTA커뮤니티법(MBTA Communities Act)은 대중교통인 T가 운행되는 타운에 밀집된 다가구 건물 건축을 허용토록 의무화하는 법이다. 이 법은 극도로 까다로운 조닝코드(Zoing Code, 용도지역 변경 및 건축규제)로 인해 그레이터 보스턴 지역의 작은 타운이나 교외지역에 발생하고 있는 주택공급난을 해소하고자 제정되었다. 법이 시행되면 수많은 동부지역 타운에서 특별 조닝코드 허가 없이 신규 아파트 또는 콘돔미니엄 빌딩 건축이 가능해지게 된다.

매사추세츠 동부 지역 130여개 타운은 새로운 주법에 따라 올해 말까지 신규 조닝코드를 통과시켜야 한다. 일반 주민들은 조닝코드의 복잡성에 대해 잘 모르기 때문에 이 법은 큰 혼동을 가져다 주고 있다.

이 법과 관련해 많은 논란도 야기되고 있다. 주택건축은 그야말로 민감한 이슈다. 특히 각 개인집 근처에 대형 아파트가 건축될 때 더욱 그렇다. 현재 밀튼은 이 법을 두고 법정소송을 벌이고 있으며 일부 타운들도 소송제기에 무게를 두고 있다.

일부 타운 주민들은 주정부가 타운과 주민들의 권한을 빼앗고 있다고 반발한다. 그러나 논란의 중심인 이 법의 실체와 관련 정확히 이해하지 못해 혼란을 초래하고 있다는 지적이다.

이 법안은 어떤 법안인가?

MBTA 커뮤니티법은 찰리 베이커 주지사가 2021년에 서명한 법으로, 광범위한 경제개발 법안의 일부였다.

이 법안은 동부에 위치한 177개 커뮤니티에서 새로운 용도지역 변경 규정을 통해, 해당 타운들이 적어도 한 지구에서 특별허가 없이 대형 아파트나 콘도를 건축할 수 있도록 허용한다. 이 지구는 대중교통 역에서 0.5마일 이내에 위치해야 하며, 에이커당 15채, 약 5-6층 높이의 고층 콘도나 타운하우스를 건축할 수 있다.

각 타운은 조닝코드를 적용할 지역과 건축 형태를 자율적으로 결정할 수 있으며, 고층빌딩을 건축할 경우 소규모 지역을, 저층의 타운하우스와 콘도를 건축할 경우 상대적으로 넓은 지역을 선택할 수 있다.

시행세칙은 무엇이며 어떻게 만들어졌나?

법안 자체는 간단하고 짧아 주정부 주택국이 2022년 8월 시행세칙(guideline)을 마련했다. 가장 중요한 가이드라인은 각 타운과 시가 반드시 충족해야 하는 '건물당 가구 수(unit capacity)'다. 주택국은 타운들을 4가지 범주로 분류하여 법에 따른 의무 수준을 설정했다.

첫째, '고속교통(rapid transit)' 커뮤니티다. 레드, 오렌지, 그린, 블루 라인의 전철이 운행하는 12개 타운과 시를 말하며 가장 큰 의무를 진다. 이 커뮤니티들은 용도지역을 변경하여 주택을 25% 늘려야 한다. 예를 들어, 총 7,500가구의 주택이 있는 타운은 추가로 1,875가구의 건축을 허용해야 한다. 이 12개 타운은 조닝코드 변경을 2023년 12월까지 완료해야 했다.

다른 범주의 타운은 커뮤터레일이 운행되는 타운(71), 인접 타운(59), 인접 소규모 타운(35)으로 구성되며, 의무가 적게 부과된다. 커뮤터레일이 운행하는 타운은 현재 주택 수의 15%를 추가로 허용하는 용도지역 변경을 해야 한다. 인접 타운과 인접 소규모 타운은 각각 10%와 5%의 추가 주택을 허용해야 한다. 이 범주의 타운들은 올해 말까지 조닝코드 변경을 완료해야 하며, 이미 올 봄에 변경을 했거나 올 가을 타운 미팅을 통해 승인 여부를 결정해야 한다.

이 법은 해당 타운들에게 모든 주택을 의무적으로 건축하게 하는가?

MBTA 커뮤니티들은 새로운 조닝코드를 채택하도록 하고 있으나, 주택 건축은 시장 상황에 달려있다. 이 부분이 문제를 복잡하게 만든다.

주정부가 의무화한 신규 건물당 가구수(Unit Capacity)는 해당 타운이나 시에 대지가 완전히 비어 있을 때 건설될 것으로 예상되는 건물당 가구수를 계산한 것이다. 매사추세츠의 도시 및 교외 지역에서 빈 대지를 찾는 것은 극히 드물다. 많은 타운들은 가장 개발된 지역인 타운 도심을 새로운 조닝의 대상으로 하고 있다. 사실상 건축이 어려운 이유다.

주정부가 뉴튼에 8,330가구를 건축할 수 있는 조닝코드를 제정했을 때, 이론적으로는 모든 건축물이 재건축을 통해 최대한의 밀집도와 고층빌딩으로 건축될 수 있다. 하지만 많은 빌딩이 이미 존재하고 소유주가 있으며, 재건축 업자가 새로운 아파트를 건축하려면 기존 집 소유주들이 매각을 허용해야 한다. 그러나 매각할 소유주들이 거의 없다.

경제적 이유도 있다. 금리와 건축비용은 이미 신규주택건축을 늦추고 있다. 만약 뉴튼과 브루클라인이 그랬던 것처럼 2층짜리 건물을 부수고 3층 건물을 짓도록 용도지역을 변경한다면 건축업자들에게는 거의 돈이 되지 않는다. 3층 건물을 짓기 위해 2층 건물을 사서 이를 허물고 재건축하려는 경우는 드물다.

핵심적으로 MBTA 커뮤니티법은 조닝코드 변경이며 의무적인 주택 건축법이 아니다. 이 같은 규정 변경은 신규 건축을 불러 일으킬 수 있지만 그리 많지 않을 것으로 예상된다.

MBTA가 이번 법과 연관이 있나?

비록 이름은 MBTA이지만, 이와 직접적인 연관은 없다. MBTA 커뮤니티 법은 대중교통이 운행하는 역이 있는 타운이나 그 인근 타운에 적용된다. 이 법의 주된 목적은 대중교통 역 주변에 더 많은 주택을 건축하고, 대중교통 이용과 도보를 장려하는 것이다. 이 법에 의해 유발되는 밀집은 주로 전철역 주변에서 이뤄질 것이며, 주민들이 지키고 싶어하는 단독가구로 구성된 지역에서는 거의 밀집 현상이 형성되지 않을 것이다.

MBTA 커뮤니티법 시행세칙에서 구분하고 있는 타운의 범주를 나타낸 지도

이 법은 누가 제정한 것인가?

MBTA 커뮤니티 법안이 3,000 페이지에 달하는 경제개발 법안에 포함되기 전, 일부 의원들은 약 10여 년간 대중교통 지향적인 건축법을 주창해왔다. 찰리 베이커 전 주지사는 거부권을 행사하라는 요구에도 불구하고 이 법안에 서명했으며, 그의 행정부가 현재의 커뮤니티 법의 시행세칙을 마련했다. 모라 힐리 현 주지사는 이 법안을 이어받아 적극적으로 시행하고 있다.

밀튼에서는 무슨 일이 벌어진 것인가?

매타팬 전철이 밀튼의 북쪽 끝까지 운행되기 때문에 밀튼은 대중교통이 통과하는 커뮤니티에 속해 있으며, 새로운 조닝 규정을 2023년 말까지 통과시켜야 했다. 그러나 반대론자들은 타운 전체 투표를 제안하고, 타운 투표에서 이를 부결시켰다. 이로 인해 밀튼은 법안을 따르지 않는 첫 커뮤니티가 되었다.

안드레아 캠벨 법무장관은 몇 주 후 밀튼을 소송했고, 현재 이 사건은 올 가을 주 최고법원에서 심의될 예정이다. 밀튼은 주법의 세부 지침이 법적으로 시행이 불가능하며 타운에 너무 많은 부담을 지우고 있다고 주장했다. 특히 밀튼은 타운이 고속대중교통 통행 지역(rapid transit) 범주에 들어간 것에 동의하지 않았으며, 이들은 트롤리가 너무 느리고 이용 승객들도 적다고 주장하고 있다. 주정부는 밀튼의 범주를 다시 재지정해달라는 요청을 여러 차례 거부했다.

주정부는 조닝에 대한 법적권한이 있는가?

이 질문은 MBTA 커뮤니티 법안의 논쟁의 핵심이며, 올해 말 주 최고법원에서 판결이 내려질 예정이다. 밀튼의 변호사는 타운이 헌법 수정안 홈룰(Home Rule)에 따라 자체 조례를 제정할 권한을 가지고 있다고 주장하고 있다. 또한, 주 법무장관이 지방 정부에 특정한 조닝 관련 법안을 강제로 채택하도록 요구할 법적 근거가 없다고도 주장한다.

반면, 캠벨 법무장관은 MBTA 커뮤니티 법안이 주 법에 속하기 때문에 각 타운은 의무적으로 이를 따라야 한다고 강조한다. 전문가들은 조닝 관련 권한이 궁극적으로 주 정부에 있다고 보며, 지자체는 주가 설정한 법적 틀 안에서 운영되고, 기존의 조닝 관련 주 법은 이미 지방 정부의 권한을 넘어서는 규제를 하고 있다고 지적한다.

주 최고법원은 지자체가 MBTA커뮤니티 법과 관련된 세부 지침을 따라야 할지, 그리고 그 범위는 어디까지인지를 판단하게 될 것이다. 이 판결은 지자체의 조닝 규정과 주 정부의 주택 위기 대응을 위한 광범위한 노력에 중대한 영향을 미칠 것이다.

MBTA커뮤니티법안이 타운에 미치는 좋은 점

훨씬 많은 주택을 건축할 수 있다. 또한 단독주택보다 훨씬 저렴한 주택을 만들어 주민들이 늘어날 수 있고 규모를 줄이고자 하는 가정에는 더 많은 선택사항을 줄 수 있다. 거주하는 주민들도 도심 센터의 각종 편의시설을 도보로 이용할 수 있다.

새로운 조닝 규정으로 훨씬 많은 주택을 건축할 수 있게 되며, 이는 단독주택에 비해 저렴한 주택 옵션을 제공해 주민 수를 늘릴 수 있다. 또한, 규모를 줄이고자 하는 가정에게 다양한 선택사항을 제공한다. 거주민들은 도심 센터의 다양한 편의시설을 도보로 이용할 수 있다. 이러한 변화는 주거비 부담을 줄이고, 지역사회의 접근성을 향상시키며, 도시 활성화에 기여할 수 있다.

타운이 법안 채택을 부결하면?

밀튼과 같은 경우에서 볼 수 있듯이, 지역정부가 주 법을 준수하지 않을 때는 소송에 휘말릴 수 있으며, 연방 및 주정부의 공정주택법에 따른 법적 책임을 질 수도 있다.

이러한 상황은 주정부로부터 제공되는 그랜트 자격 상실로 이어질 수 있다. 예를 들어, 매스워크의 인프라 프로그램, 하우징 웍스의 인프라 프로그램, 하우징 초이스 이니셔티브, 로컬 캐피털 프로젝트 펀드 등 주정부 지원 프로그램의 자격을 상실하게 된다. 이는 해당 지역의 개발 및 향후 인프라 프로젝트에 큰 영향을 미칠 수 있다.

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