연준의 강경 통화 정책 주택시장에 강한 파급효과
모기지 금리 급등으로 주택 구매자에게 부담지워
모기지 채권의 수요 공급 불균형으로 현 상황 지속
보스톤코리아  2022-01-31, 22:05:00 
(보스톤=보스톤코리아) 한새벽 기자 = 연방준비은행의 강경 통화기조에 모기기 금리가 급등하고 주택 구매에 나선 이들에게는 더 큰 부담을 지우고 있다고 월스트리트 저널이 31일 보도했다. 

팬데믹 이후 연준은 모기지를 묶어 채권으로 판매하는 주택저당증권(MBS)의 최대구매자였다. 연준은 이제 주택저당증권의 매입을 점차 줄여 2.7조달러에 달하는 증권 자산을 축소하기 위한 준비에 들어갔다. 팬데믹 당시 가장 많이 사들였던 자산 중 하나인 주택저당증권을 이제 첨차 팔기 시작하는 것이다. 

이같은 시장의 변동은 블루칩 주식에서부터 정크본드까지 모든 분야에 충격파를 던졌다. 재무성 채권의 가격은 떨어지며 수익율은 증가했다. 즉 대출 이자율이 전반적으로 올라간다는 의미다. 

FHN 파이낸셜의 모기지 전략가인 월트 슈미트는 “두달만에 양적완화에서 양적 긴축으로 돌아설 때 이런 일이 벌어지게 된다”고 지적했다. 

모기지 채권의 불안은 각 가정에 직접적으로 영향을 미치고 있다. 모기지채권(주택저장증권) 수요의 감소함에 따라 높은 수익율로 투자자들을 끌어들이기 위해 채권발행자들은 모기지 이자율을 높이고 있다. 이미 30년 고정 모기기 이자율은 팬데믹 시작 아래 최고치를 기록한 상태다. 

데이비드 배타니 길드 모기지의 자본시장 수석 부사장은 “채권(주택저당증권;MBS)구입이 즐어들면서 채권의 수요에 불균형적으로 영향을 주었다”고 밝혔다. 

연준은 지난 26일 향후 금리인상 및 양적완화 축소 계획을 발표하자 모기지 대출기관은 급격히 이자율을 올리기 시작했다. 배타니는 연준이 이를 발표하면서 이자율은 0.06포인트가 올라갔다고 지적했다. 

최근 시장에서는 여러 면에서 2020년 봄에 발생했던 것의 정반대의 상황이 벌어지고 있다. 바이러스의 확산을 막기 위해 락다운을 실시하자 연준은 수조달러의 채권을 사들일 것이라고 발표했고 모기지 채권(주택저당증권)의 가격을 올라가며 수익율은 떨어졌다. 사상 최저의 이자율은 리파이낸싱의 바람을 일으켰다. 

동시에 현금을 보유한 사업체와 개인들은 대출을 줄였고, 이는 은행들에게 수조달러의 예금을 모기지 쪽으로 돌릴 수 있었다. 일부 은행들은 이 은행 예금을 모기지 본드 매입으로 돌렸다. 예를 들어 뱅크오브어메리카는 지난해 말 거의 5천억달러의 을 보유하고 있었다. 그러나 연준이 이자율을 높이는 경우 은행들은 이중 일부를 현금화할 수도 있다. 

이에 따라 모기지 채권의 경우 가장 강력한 구매자였던 연준과 은행 둘을 잃게 된다. 금융 펀드 매니저들은 전체 시장의 아주 작은 부분만 보유하고 있을 뿐이다. 전문가들은 지금과 같은 시장 상황에서 펀드 매니저들이 얼만큼 이를 구입할 수 있을지도 의문이라고 지적했다. 따라서 수요와 공급의 차이가 더 크게 벌어질 수도 있다. 

트레이드 웹에 따르면 투자자들이 재무성 채권대신 모기지 채권을 구입토록 요인이 되는 추가 수익율이 지난주 약 0.25퍼센트 정도 올랐다. 이는 팬데믹 초기이래 최고의 수치였다. 

일부 전문가들은 이 같은 추세는 더 오래 지속될 것이라고 예측했다.  모기지채권전략가 새티시 만수카니씨는 “우리는 아직 끝날 때 수준의 50-60%정도에 머무르고 있다”고 지적했다. 

FHN파이낸셜의 슈미트씨는 재정 위기 직후 역사적 시장의 움직임에 근거해 이 같은 수익율은 0.1에서 0.2퍼센트정도 더 오를 것으로 기대했다. 



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