보스톤코리아

(보스톤=보스톤코리아) 장명술 기자 = 집값이 천정부지로 치솟고 있는 지금 주택구매자들은 집을 사야하는지 혼동스럽다.

모기지 이자율은 거의 기록적으로 낮아 첫주택구입자를 비롯해 많은 사람들을 주택시장으로 끌어들였다. 2020년 기존주택 판매는 14년만에 최고를 기록했다. 많은 경제학자들은 올해도 증가할 것으로 예측하고 있다.

그러나 주택 매물은 거의 바닥수준이다. 신규주택건설은 수요를 따라잡지 못하고 있다. 따라서 구매자들은 집 구매를 완료하기 위해서는 상당한 금액을 지불해야 한다는 의미다. 미 주택값은 2월 전년에 비해 12.2%나 솟았다. 연방주택금융공사(Federal Housing Finance Agency)에 따르면 이는 1991년 이래 최대폭의 가격 상승이다.

따라서 주택 구매를 고려하고 있는 사람들은 어려운 계산을 해야할 수 밖에 없다. 특히 채무를 떠안고 있으며 소득과 자금이 제한적인 젊은 층에는 어려운 일이다.

앞으로 수십년 동안 낮은 이자율에 모기지를 고정하기 위해 값비싼 주택을 지금 구입해야 하는가?아니면 이자율은 좀 오르겠지만 주택값이 좀더 저렴해질 때까지 기다려야 하나? 이자율은 지난 6월이래 최저점을 찍고 점차 오르고 있는 추세다. 많은 경제학자들은 올해 이자율은 계속 오를 것으로 내다보고 있다.

월스트리트 저널은 유펜 와튼스쿨의 부동산금융학과 수잔 와처 교수와 도시연구소 주택금융적책센터의 창립자이자 주택금융정책 부사장인 로리 긋맨 교수와 인터뷰를 통해 지면토론을 소개했다. 한인들은 자신의 상황을 이 전문가의 논리에 대입해 주택 구입의 적절성 여부를 판단해 볼 수 있다.

구입이 좋다: 이자율은 낮고 주택값은 내리지 않을 가능성이 많다.

로리 굿맨 교수의 주장

이자율이 기록적으로 낮다. 지난 50년 동안 이자율이 이처럼 낮은 것은 단 8개월뿐이었다. 이 8개월은 모두 지난 팬데믹 기간동안이었다. 따라서 구매자들에게는 약간 무리수를 두더라도 집을 사기에 이상적인 시기이다.

지난해 집값은 폭등했지만 매물이 없는 지금에서는 결코 집값은 쉽게 내려가지 않는다. 반면 이자율은 올라갈 가능성이 높다.

주택구매자들과 젊은이들은 낮은 이자율을 놓치지 않고 향후 30년 동안 낮게 고정하도록 해야 한다. 특히 주택의 경우 인플레이션 시기에 가장 좋은 투자처이기도 하다. 안정적인 주거를 마련하는 것도 핵심적이다. 인플레이션이 심한 경우, 집주인들은 렌트비를 과도하게 올리거나 새로운 리스계약을 거부할 수 있다. 만약 계속 렌트를 계속한다면 렌트비는 매년 계속 오르게 된다. 주택 매물이 적은 상태에서 일반적으로 렌트비는 인플레이션 보다 더 빨리 상승한다. 주택 구매자들의 모기지 비용이 현재는 조금 부담일 수 있지만 향후 소득이 늘어남에 따라 페이먼트가 조금씩 덜 부담스러워지게 된다.

또한 주택 소유에는 또다른 장점이 있다. 주택은 장기적인 부를 구축하는 최선의 방법이다. 도시연구소가 모기지 데이터 회사인 블랙나이트의 모기지 자료에 기초한 조사에 따르면 지난 금융위기를 겪으면서 2006년 최정점이던 집 가격은 2012년까지 25% 하락했다. 그러나 2012년 최저치보다 집값은 무려 73%나 상승했으며 과거 최고점보다 무려 29%나 상승했다.

주택가치 상승(Rising Values)

일부에서는 현재의 주택가격 상승은 지속적이지 않을 것이라고 지적하고 있다. 그러나 주택 매물을 적고 건축 주택은 기록적으로 적은 상태에서 집값은 계속 오를 수 밖에 없다. 비록 주택 상승율이 좀 낮아진다 하더라도 구매자들은 투자에 대한 충분한 이득을 챙길 수 있게 된다.

신규 구매자들은 평균 주택가격의 5%를 다운하고 나머지 금액을 모기지로 대출한다. 만약 20만불의 주택의 5%인 1만불을 다운했다고 예를 들자. 만약 집값이 3%씩 매년 오른다면 주택 가격은 5년간 $231,854가 된다. 집값 상승으로 인한 소득이 3만1천달러 이상이 늘었기에 구매자의 1만불에 투자에 대한 소득은 316%가 된다. 주식 시장에 1만불을 투자해 이만큼을 늘리기는 어렵다. 비록 좀더 일찍 무리해 주택구매를 할수록 레버리지 투자로 인해 얻을 수 있는 이익은 훨씬 더 커지게 된다.

낮은 부채(lower debt)

물론 주택소유가 모두에게 최선의 선택은 아니다. 거래비용이 든다. 이 비용은 주택을 사고 파는데 5%, 모기지 클로징과 각종 비용에 3%, 총 8%에 달한다. 따라서 향후 1-2년내에 이사를 계획한다면 거래비용이 소득보다 크므로 결코 이상적이지 않다.

일부는 현재 미국이 부채 거품을 향하고 있다고 지적하고 있다. 거품은 주택 폭락의 커다란 요인이 된다. 그러나 모기지 부채는 아주 낮으며 다른 부채는 지난 2007-2009년 불황 전 수준에 훨씬 미치지 못한다.

마침내 주택구매에 있어 잠재적 거대 단점을 끄집어 내기도 한다. 만약 재정위기가 들이닥치고 일자리를 잃는 순간 모기지 페이먼트를 제대로 못하고 집을 잃게 될 수 있다고 지적한다. 그러나 일자리를 잃는다고 해도 곤경에 처하는 것은 아니다. 대부분의 경우 불황에도 집값는 내려가지 않는다. 따라서 손실을 보지 않고 집을 팔 수 있으며 집 규모를 줄여서 좀더 저렴한 집으로 다운사이징하는 방법을 택할 수 있다.

결론: 젊은이들 중에 집구매에 관심이 있는 경우 낮은 이자율에 주택을 구매할 기회이다. 낮은 이자율이 얼마나 더 지속될 지 모른다. 일찍 집을 구매할수록 주택 에쿼티를 구축하기 좋다.

아니오: 이자율은 낮지만 주택값이 계속 오른다 장담 못한다.

수잔 와처 교수의 주장

근래 모기지 이자율은 대부분 3% 이하였다. 1950년대 이후 볼 수 없었던 낮은 수준이다. 낮은 집값과 테크놀로지의 발달은 주택구매자들이 재택근무를 할 수 있는 교외로 나갈 수 있다는 자유를 주게 됐다. 일부 주택구매자들이 한세대에 한번정도 있는 정도의 이자율을 이용하기 위해 무리를해서 주택을 구매하는데 이는 실수다.

주택 구매는 증명된 재산 축적 수단이다. 렌트 인플레이션을 피하고 30년 고정이자를 선택하는 것은 일반적으로 안전한 상품이다. 주택 가격은 12%로 오르고 있다. 그러나 재정적으로 무리해서 모기지 페이먼트를 갚지 못할 수도 있는 위험을 안는다는 것은 주택값이 계속 오르리라는 것을 기대하는 일종의 도박이다.

지속 불가능(Not sustainable)

낮은 이자율과 테크놀로지로 인한 수요는 집값을 급등하게 했다. 그러나 과거의 상승은 결코 계속 지속될 수 없다. 향후 집값의 불확실성을 결코 좌시해서는 안된다 예를 들어 모기지 이자율이 상승한다면 그렇다. 현재는 낮은 이자율, 적은 매물, 적은 신규주택건축, 주택 건설 부지 부족 등으로 인해 수요 폭증으로 만들어진 셀러스 마켓이다. 그럼에도 셀러스 마켓은 빠르게 바이어스마켓으로 전환된다.

10년 전의 경험에서 알 수 있듯이 주택값은 빠르게 폭락할 수 있다. 주택값의 상승은 기대심리에의해 촉발되기도 한다. 따라서 기대심리가 사라지면 폭락을 유발시킨다. 코어로직의 데이터에 따르면 2007-2009년 대불황 시기에 8백만명의 가족이 과도한 대출로 주택 차압을 경험했다.

신규주택구매자들이 자신의 모기지 페이먼트 부담 능력을 넘어서 과도한 부채를 떠안지 않으려 주의한다는 믿음에도 불구하고 금융위기 전 가격 거품은 부채 거품으로 유발됐다. 따라서 신규 주택구매자들이 학자금 대출 등 다른 부채부담이 있을 경우 문제가 된다.

주택을 다른 금융자산처럼 취급함으로써 주택 구매자들은 어려운 상황에서 모기지 상환을 못할 수도 있다는 현실을 무시하게 된다. 이 경우 투자금액을 잃는 것을 넘어서 자신들의 크레딧과 집까지 잃게 된다.

향후 모기지를 꼬박꼬박 납부하고 에쿼티를 쌓아간다는 것을 생각하면 낮은 이자율 상황을 고려해 조금 무리해 집을 구매하는 것은 옳은 일일 수 있다. 그러나 향후 주택값이 폭락하거나 불황과 맞물려 이 같은 상황이 발생하게 되면 후회하게 될 수도 있다.

불황시기에는 실직과 주택가격 폭락이 동시에 발생해 에쿼티도 없애 버릴 뿐만 아니라 모기지 납부도 어렵게 만든다. 가계의 부부 중 한명의 실직이라도 모기지 납부를 어렵게 만들 수 있다. 불황인 경우 결과적으로 집 판매도 어렵게 만들 수 있다. 이 같은 주택판매는 집값하락을 유발하고 그동안 만들었던 에쿼티를 없애버릴 수도 있다.

파괴적 순환

사실상 악화된 전망은 가격 하락으로 연결돼 가계의 부를 약화시키므로 부정적인 결과를 유발시킨다. 금융 부문도 모기지 손실로 피해를 입는다. 젊은 가정의 경우 (학자금 대출 등으로) 금융부담이 많고 소득이 적은 경우 이 같은 어려운 상황을 견뎌내기가 힘들어진다.

팬데믹 시기의 경우 주택가격 상승은 다른 투자에 비해 더 많은 소득을 가져다 주었다. 장기적으로 주택 소유는 부를 축적하는 수단이었다. 그러나 너무 무리하게 집을 사거나 너무 비싼 집을 구매하는 경우 주택 구매자들을 위험한 상황에 몰아 넣을 수도 있다. 궁극적으로 낮은 이자율과 다른 대출 상품을 이용해 자신의 한도를 벗어난 구매의 생각은 도박이며 구매자들은 물론 경제 전반에 커다란 충격을 초래하게 된다.

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