보스톤코리아

(좌로부터) 프리미어리얼티 에이전트 최은경, 줄리 전

(보스톤 = 보스톤코리아) 장명술 기자 = 부동산 가격이 천정부지로 솟고 있다. 반면 봄이 됐지만 부동산 매물은 역대급으로 줄어들어 제대로 된 봄마켓은 형성되지 않고 있다.

프리미어의 에이전트들은 이제 전통적인 부동산 경향은 이미 깨진지 오래라며 팬데믹 이후 발생한 새로운 시장에 대비해야 한다고 밝혔다. 비록 매물을 발견하기는 어렵지만 꾸준하게 발품을 팔다보면 결국 자신에게 맞는 집을 발견하게 된다는 것이다.

4월 13일 보스톤코리아 사무실에서 프리미어리얼티의 줄리전, 최은경 에이전트와 2021년 보스톤 부동산 봄마켓에 관한 대화를 나눴다.

전형적으로 3월에 부동산 매물 방문을 시작해 5,6월 클로징하는 봄마켓이 더 이상 봄마켓이 아니라는 보도가 있었다. 2021년 봄마켓을 진단해 달라.

줄리전: 매물이 많이 나오지 않는 것은 사실이다. 매물이 부족하니 셀러 분들이 다른 곳으로 옮기기 힘들고, 가격도 오를 것으로 예상 되니까 오히려 주택 매매를 포기하고 있다.

최은경: 부동산 경향의 전통적인 움직임은 깨졌다. 작년 12월에서 집이 많이 나오고 클로징이 12월에도 많았다. 팬데믹을 기준으로 부동산 성수기 비수기 개념이 없어졌다. 기존 주택 보유자들은 이자율이 50년만에 최저치이란 점을 이용해 재융자(refinance)를 하고 이를 통해 모기지 부담감을 줄인 후 다른 주택 투자에 나서다 보니 공급이 부족현상을 부추기고 있다고 볼 수 있다.

주택구매자들의 경우 어떻게 대처해야 하나?

전: 이자율이 조금씩 오르고 있다. 타이밍을 놓치면 안된다. 어려운 시장이지만 꾸준히 매물을 보고 열심히 보다 보면 오퍼가 몰리지 않는 집도 있고 계약을 성사시킬 수도 있다. 많은 부양자금으로 인해 집값이 상승될 것으로 예상하고 있어서 지금이 집값이 낮게 살수 있는 기회라고 볼 수도 있다. 주말마다 발품을 팔아야 한다.

최: 현재 부동산 시장업계에서는 주택구입을 ‘전쟁’이라 부르고 있다. 현재 2명의 구매자들과 주택을 찾고 있는 중인데 제시한 오퍼(구매의향서)마다 미끄러지고 있다. 부동산 오퍼는 집마다 다르고 동네마다 다르긴 하지만 오퍼가 폭증하고 있는 상태다. 최근 보스톤 동북쪽 린(Lynn)에 위치한 35만불짜리 주택에는 무려 오퍼가 30개나 들어갔다.

그래서 웃돈을 제시해야 오퍼가 받아들여진다. 보통 주택가격이 50만불이라면 기본적으로 10%이상을 제시해야 한다. 지난 겨울에 클로징한 집의 경우 67만5천불에 나왔지만 74만불에 구입했다. 마음에 드는 집이 있으면 자신이 제시할 수 있는 최대의 오퍼를 넣어야 한다.

최근 셀러마켓이 형성되다 보니 바이어들이 오퍼를 제시할 때 컨틴전시(Contigency, 계약 조건부)를 면제(Wave)하는 경우도 있다고 들었는데 어떤가?

최: 셀러들은 최근들어 제시된 주택가격과 동일한 오퍼를 보면 보지도 않고 한쪽으로 치워 버리는 정도다. 일반적으로 주택을 구입할 때 인스펙션을 권장한다. 과거의 경우 인스펙션은 집값을 재협상하는 기점이 됐었다. 외관상 하자가 없지만 인스펙션 후 드러나는 하자가 있기 때문이다. 이 경우에는 셀러의 가격 할인을 요청하게 된다. 그러나 최근에는 이런 컨틴전시도 모두 면제하는 분위기다. 인스펙션을 면제하는 경우 구매자는 오퍼를 제시할 때 인스펙션 컨틴전시를 면제하겠다고 서명해야 한다.

전: 보스톤코리아에서도 지난 겨울에 주택을 구매했지만 이런 컨틴전시를 면제하고 구매했다고 후회하는 사람들에 대해서도 보도한 바 있듯이 요즘에는 대부분 인스펙션을 면제해야 오퍼가 받아들여지는 분위기다.

이 같은 문제를 어떻게 대처해야 하는가.

최: 인스펙션을 하지 않으면 보통사람들에 보이지 않는 문제가 하나 둘씩 드러나는 경우가 있다. 좋은 대안은 마음에 드는 집의 경우 오퍼를 강하게 만들고 오퍼를 넣기 전에 인스펙터 또는 콘트렉터들을 데려가서 살펴보는 것이다. 인스펙터의 경우 1시간에 $500을 부과하고 콘트렉터들은 정말 바쁘기 때문에 쉽지 않은 것은 사실이다.

이처럼 컨틴전시를 면제하는 것을 클린 오퍼라하는데 이를 제시하는 것이 가장 좋다. 곳곳에 캐시 바이어들이 등장해 모기지 컨틴전시까지 없애는 클린 오퍼를 제시하곤 한다. 그러나 낙담하지 말고 부지런히 찾다보면 궁합이 맞는 경우가 있다.

전: 최근에는 마켓에 나온지 2-3일 내에 오퍼가 제시되고 일주일 내에 팬딩에 들어가기 때문에 집 물색을 시작한 경우 반드시 에이전트를 특정하는 것이 좋다. 처음부터 에이전트의 도움을 받는 것을 권장한다.

최: 구매자들은 공통적으로 오퍼를 제시할 때 에이전트의 의견을 잘 듣지 않는 경우가 있다. 몇번 오퍼에서 떨어지면서 시장 체험을 해보고 나면 바로 달라지게 된다.

전: 주택가격이 시장가치보다 높은 경우도 있고 낮은 경우도 있다. 시장 가치가 높은 경우 바이어 에이전트가 셀러 에이전트와 통화를 하면서 오퍼의 개수 등을 확인하고 긴밀하게 확인하고 파악한 후 대응을 하는 것이 좋다. 다른 오퍼보다 제시 가격이 높으면 된다. 상대보다 100달러만 높으면 된다.

모든 것은 올라가면 내려오게 된다. 해서 집값 폭락설이 나오고 있다. 어떤가?

최: 정부가 (2008)부동산 폭락을 겪었기 때문에 반복하지 않고 긴밀하게 대처를 할 것이다. 가장 부동산 폭락과 연결되는 경제 지표가 실업률인데 그렇게 높지 않다. 중산층 이상의 고급인력들은 거의 이동이 없고 저소득층 실업이 높은데 정부 지원으로 도움을 받고 있기 때문에 큰 문제가 도지 않을 것으로 본다.

부동산이 버블이 꺼지면 새집을 지을 수 있는 곳들은 집값이 떨어질 수 있지만 보스톤의 경우 유입인구들이 많고 새집을 건축하기 힘들기 때문에 떨어질 것으로 보지 않는다.

2021년 부동산 전망은 어떤가?

최: 미국 주택 연합 건설위원회 전략 기획실에서 2021 전망에 따르면 수요는 계속 상승해서 호황은 계속 되지만 2020보다 조금 더디게 상승할 것이다. 부동산에 있어서 정답은 마켓의 등락과 관계없이 소비자가 집을 구입하고자 할 때 구입해야 한다는 것이다. 주말만 되면 힘들어 하시는 바이어들이 있다. 현재 전쟁은 맞다. 정말 믿을 수 없는 시장이다. 그러나 그럴수록 보상도 크다.

부동산에 정답은 소비자가 집을 구입할 때 열심히 많이 보셔야 할 타임이다. 주말만 되면 힘들어 하시는 바이어들이 있는데 노력을 하면 집을 사실 수 있으니까.. 전쟁은 맞다. 셀러 공동적으로 하는 말이다. 정말 믿을 수 없다. 정말 크레이지 한 마켓이다.

예전에는 부동산을 구입할 때 95번 라인이 기준점이었는데 이젠 495로 확장됐다. 2021년에도 학군좋고 조용한 중소외곽도시에 대한 선호는 계속될 것이다. 코로나바이러스 이후 대기업들은 재택근무를 제도적으로 정착하고 있는 추세다.

전: 외곽의 거주지역은 물론 팬데믹이 마무리되어 가면서 렌트시장이 조금씩 개선되고 있다. 따라서 상대적으로 인상폭이 크지 않은 보스톤이나 브루클라인 등의 콘도도 좋은 기회를 발견할 수 있다.

주요 용어 정리

클로징(closing)-부동산 매매종결 혹은 매매합의를 말한다. 부동산 구입과정의 최종 단계로 부동산 구매자와 부동산 판매자 양측은 매매거래를 확정하고 부동산 판매자는 부동산 소유권을 부동산 구입자에게 양도한다.

오퍼(offer)- 주택구매의향서로 주택구매자가 구매 의사를 서류상으로 표현하여 셀러에게 전달하는 것

컨틴전시(Contingency)- 부동산에서 컨틴전시는 우발적 상황을 대비한 조건부 계약 항목들이다. 보통 오퍼에 포함되는 컨틴전시는 모기지, 인스펙션, 납페인트사용여부, 등이다.

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