은행으로 갈까? 브로커한테 갈까?
백영주의 부동산 따라잡기
보스톤코리아  2020-12-14, 10:45:57 
“집을 사거나 재융자를 받기 위해 융자를 신청할 때 어디로 가야 현명한 선택일까? 브로커를 통하는 것과 직접 은행을 통해 신청하는 것과는 어떤 차이가 있을까?”
나는 융자 전문인은 아니지만 이제 27년 부동산 베테랑으로 웬만한 가이드 라인은 다 내 머리속에 있다.

참고로 융자 과정을 오리지네이션, 심사, 펀딩으로 크게 나눌 때 오리지네이션만 하는 곳을 브로커, 심사와 펀딩까지 하는 곳을 렌더라고 부른다. 렌더는 브로커만 상대하는 홀세일 렌더와 손님을 직접 상대하는 리테일 렌더로 나눠진다. 결국 손님 입장에서 상대할 수 있는 곳은 브로커나 디렉트 렌더 중에 하나이다. 브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 낮은 이자를 줄 수 있다고 하는데 이는 과연 맞는 말일까?

브로커가 홀세일 렌더로부터 낮은 이자율을 받는 것은 일부 융자상품에 대해서 맞는 말일 수 있지만 손님이 브로커로부터 낮은 이자율을 받는 것과는 별개의 문제이다. 왜냐하면 브로커도 이윤을 목적으로 펀딩을 하기 때문이다. 또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘에는 잘 맞지 않는 말이다. 

예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 애기였지만 현재는 융자상품이 몇 가지 안 되기 때문에 어느 렌더를 찾아가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 브로커의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.

하지만 실제로 브로커가 갖고 있는 장점은 다른 곳에 있다. 예를 들어 현재 진행중인 렌더로부터 융자를 거절당했을 경우 다른 렌더로 신속히 다시 신청해 융자를 빨리 끝낼 수 있다. 또한 융자의 여러 가지 심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수도 있다. 결국 브로커의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거리관계를 유지하고 있느냐에 달려있다고 볼 수 있다.

반면 대형은행, 즉 대형 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 브로커에 지불하는 비용을 소비자, 즉 융자 신청자가 떠 안을 필요가 없다는 것이다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이나 부대비용이 낮다는 점 또한 장점인 게 사실이다. 또한 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저해 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 역시 높다고 볼 수 있다. 그리고 프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀 더 정확히 할 수 있다.

이러한 일반적인 특징 이외에 가장 눈에 띄는 대형은행의 장점으로는 점보융자의 이자율이 특히 낮다는 것이다. 점보융자, 즉 Non-Conforming 융자란 패니매나 프리디멕의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로 이 두기관을 거치지 않고 렌더가 직접 월스트릿의 투자자들에게 매각하는 융자를 말한다. 

반대로 패니매와 프레디멕의 가이드라인에 부합해 이 두 기관에서 매각되는 융자는 Conforming 융자라고 부른다. 점보융자는 보통 융자금액을 기준으로 싱글 패밀리 하우스인 경우 현재 대부분에 최대 한도가 $688,850이다. (County에 따라 조금씩 차이가 난다.)


백영주 (Clara Paik)
Executive Manager
Berkshire Hathaway N.E. Prime Properties
Realtor, ABR., GRI. CCIM.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 781-259-4989
Fax 781-259-4959
Cell 617-921-6979


ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지
작성자
백영주 칼럼니스트    기사 더보기
의견목록    [의견수 : 0]
등록된 의견이 없습니다.
이메일
비밀번호
보스톤시 체육관, 박물관, 영화관 영업 수요일부터 중단 2020.12.14
보스톤을 비롯한 브락턴, 서머빌, 그리고 뉴튼시장은 감염지수의 증가에 맞춰 영화관, 박물관 그리고 피트니스 짐을 닫는 2단계 스텝2 조치로 경제재개 단계를 16일..
자녀와 대화 및 교육, 하버드 조세핀김 교수에게 듣는다 2020.12.14
코로나바이러스로 과거와 전혀 다른 환경에 처한 이민 가정 자녀교육은 안녕하십니까. 이민이란 삶의 커다란 선택을 한 부모들과 다른 여러 인종이 복합되어 있는 사회에..
은행으로 갈까? 브로커한테 갈까? 2020.12.14
“집을 사거나 재융자를 받기 위해 융자를 신청할 때 어디로 가야 현명한 선택일까? 브로커를 통하는 것과 직접 은행을 통해 신청하는 것과는 어떤 차이가 있을까?”나..
COVID-19 그리고 2020년 2020.12.14
기침만 콜록이다 가래만 삭으면 떠날계절 독감 정도로만 알았는데주삿바늘 팔뚝에 찔러 예방접종이면 끝날대수롭지 않은 유행병인 줄 알았는데COVID-19 그리고 202..
한담객설閑談客說: 라이방 2020.12.14
색안경을 끼고 본다. 옛말 이다. 주관이나 선입견에 얽매어 좋지 않게 본다는 말이다. 색안경이란 말에 주목했다. 선글래스와 어감은 사뭇 다르다. 선글래스는 라이방..
프리미엄 광고