보스톤코리아

COVID-19 의 고통분담의 일원으로 Massachusetts 주의회는 주내의 모든 건물주(landlord) 들에 대해 강제축출과 관련된 모든 법적 절차를 중단하는 법안 (Moratorium on Evictions)을 통과시켰고 베이커 주행정부는 현재 이를 잘 이행하고 있습니다. 이 퇴거중단 조치는 거주 목적과 상업 목적의 임대차를 모두 포함하고 있습니다.

이번 강제축출중단 조치는 오는 10월17일로 만료됩니다. 아직 이번 팬데믹에 대한 뚜렷한 해결책이 없는 상황에서 정부는 이번 조치의 연장을 고려하겠지만 주 내 건물주들로 부터의 엄청난 압박도 무시 못하는 상황입니다. 실제로 이미 몇몇 건물주들은 주정부를 상대로 소송을 제기했습니다.

이번 초치가 연장되면 좋겠지만 계획대로 오는 10월17일에 만료가 된다면 곧 많은 강제축출 절차들이 시작될 것으로 보입니다. Massachusetts 는 친세입자 (거주목적) 주이기 때문에 이번 팬데믹이 어느 정도 퇴거절차에 영향을 주겠지만 상업 목적의 임차인들은 미리미리 대비를 하셔야 할 것입니다.

렌트비 미납금(Back Rent)

먼저, 이번 강제축출 중단은 말 그대로 축출에 대한 중단입니다. 밀린 월세에 대한 변제는 아닙니다. 따라서, 이유야 어찌됐든 지금까지 내지 못한 월세는 그대로 빚으로 남게 됩니다. 이를 렌트비 미납금(back rent)이라 합니다. 이 back rent 는 자진 퇴거든 강제 퇴거든 퇴거가 된다해도 소멸하지 않습니다. 계속 책임으로 남게 됩니다.

Back rent 에 가장 효과적으로 대처하는 방법은 건물주와 소통과 협상입니다. 물론, 쉽지 않습니다. 대부분의 건물주들은 (심지어 지금과 같은 어려운 시기에도) 이러한 소통과 협상을 달가와 하지 않습니다. 당연히 건물주 입장에서는 한푼도 빼지 않고 받기를 원합니다. 처음부터 back rent 를 완전히 변제해주는 건물주는 드뭅니다. 따라서, 계속해서 건물주를 설득하는 것이 중요합니다. 또한, 완전변제 보다는 부분적 변제 또는 지불시기를 계속 연장하는 쪽이 건물주를 설득할 가능성이 큽니다. 물론, 이러한 협상도 세입자의 지불능력 내에서 이뤄져야 합니다. 예를들면, bank rent 의 변제를 해주는 대신 임대차 기간을 몇년 더 연장을 조건으로 내거는 건물주들이 있습니다. 당장 빚을 변제해주니 좋긴 하지만 섣불리 여기에 동의했다간 빚을 더 지는 결과가 될 수 있습니다.

강제축출조치

월세를 내지 못한 이유로 시작되는 강제축출조치는 이번과 같은 중단 조치 말고는 법적으로 막을 방법이 없습니다. 월세를 안 낸것 자체가 계약위반이기 때문입니다.

하지만 강제축출조치는 법이 정한 규정과 절차를 지켜야만 유효합니다. 예를들면, 건물주는 축출을 위해 세입자에게 적어도 30일의 준비기간을 줘야 하며 이를 문서로 알려야 합니다. 축출이 요청되고 30일이내에 퇴거하라나 30일안에 퇴거하지 않으면 축출조치를 시작하겠다는 통지서가 제대로 세입자에게 전달되지 않으면 또다른 30일이 주어집니다.

건물주는 축출이 되도 세입자의 back rent 에 대한 책임을 물을 것입니다. 따라서, 세입자가 현재 지불능력이 없다면 세입자가 가지고 있는 재산들에 대한 압류를 시도할 것입니다. 압류는 현재 세입자가 소유하고 있는 건물주의 건물내 재산 뿐만 아니라 개인 재산도 가능합니다. (임대차 계약을 개인이름으로 한 경우나 co-sign 을 개인이름으로 한 경우) 또한, 대부분의 임대차 계약은 계약 종료 후 세입자가 가지고 나길 수 있는 재산과 남겨놔야 할 재산들을 명시합니다. 따라서, 축출 조치에 대한 통지를 받으시면 이러한 재산들을 보호할 대책을 마련하셔야 합니다.

위에서 말씀드린대로 축출조치는 거기서 끝나지 않습니다. 밀린 월세, 건물에 대한 피해 여부 등 금전적 책임도 결정합니다.

설사 축출이 확정되도 이러한 책임에 대한 것은 분명히 하셔야 합니다. 즉, 정확하게 밀린 월세가 얼마인 지, 건물에 피해를 준 것이 어떤 것들인지 잘 확인하셔야 합니다. 실제로 고의든 실수든 낸 월세도 안낸 것으로 법원에 제출하는 경우가 빈번합니다. 따라서, 건물주의 요구가 정확한 지도 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

파산 (Bankrupt)

흔히 ‘파산’ 이란 단어는 모든 것이 끝났다는 의미가 강하지만 실제로는 새로운 시작 입니다. 즉, 몇가지 경우를 제외하고 파산은 파산 신청자의 빚을 탕감해줌으로서 신청자가 새롭게 경제활동을 시작하게 해주는 제도입니다.

따라서, 건물주가 가장 싫어하는 것 중 하나가 세입자의 파산입니다. Back rent 를 나중에라도 받아낼 수 없고 압류 또한 불가능하기 때문입니다.

이런 이유로 때에 따라선 건물주와의 협상에서 파산신청이 좋은 협상도구로 쓰일 때도 있습니다.

하지만, 파산신청을 협상도구로 쓰는 경우는 먼저 본인의 파산신청 가능성을 확인하고 하셔야 합니다. 파산도 하고 싶다고 하는 것은 아니기 때문입니다. 자격조건을 갖춰야 합니다. 따라서, 섣불리 파산을 협상도구로 썼다가 오히려 건물주와 관계만 나빠지는 경우도 있습니다.

어려운 시기입니다. 모두 잘 견디시길 바랍니다.

성기주 변호사 (Kiju Joseph Sung)

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