은행으로 갈까? 브로커한테 갈까?
백영주의 부동산 따라잡기
보스톤코리아  2018-02-26, 10:50:17 
집을 사거나 재융자를 받기위해 융자를 신청할 때 어디로 가야 현명한 선택일까?
브로커를 통하는 것과 직접 은행에 신청하는 것과는 어떤 차이가 있을까? 난 이 질문을 가장 많이 받는다.

참고로 융자 과정을 오리지네이션, 심사, 펀딩으로 크게 나눌 때 오리지네이션만 하는 곳을 브로커, 심사와 펀딩까지 하는 곳을 렌더라고 부른다. 렌더는 브로커만 상대하는 홀세일 렌더와 손님을 직접 상대하는 리테일 렌더로 나눠진다. 결국 손님 입장에서 상대할 수 있는 곳은 브로커나 디렉트 렌더 중에 하나이다. 브로커들은 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 낮은 이자를 줄 수 있다고 하는데 이는 과연 맞는 말일까? 브로커가 홀세일 렌더로부터 낮은 이자율을 받는 것은 일부 융자상품에 대해서 맞는 말일 수 있지만 손님이 브로커로부터 낮은 이자율을 받는 것과는 별개의 문제이다. 왜냐하면 브로커도 이윤을 목적으로 펀딩을 하기 때문이다. 또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘에는 잘 맞지 않는 말이다.

예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 애기였지만 현재는 융자상품이 몇가지 안 되기 때문에 어느 렌더를 찾아 가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다. 따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 브로커의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.

하지만 실제로 브로커가 갖고 있는 장점은 다른곳에 있다. 예를 들어 현재 진행중인 렌더로부터 융자를 빨리 끝낼 수 있다. 또한 융자의 여러 가지 심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게 융자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수도 있다. 결국 브로커의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래관계를 유지하고 있느냐에 달려있다고 볼 수 있다.

반면 대형은행, 즉 대형 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 브로커에 지불하는 비용을 소비자, 즉 융자 신청자가 떠 안을 필요가 없다는 것이다. 그리고 여러 가지 숨은 비용이나 부대비용이 적은 점 또한 장점인게 사실이다. 또한 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저해 개인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 역시 높다고 볼 수 있다.
이러한 일반적인 특징 이외에 가장 눈에 띄는 대형은행의 장점으로는 점보융자의 이자율이 특히 낮다는 것이다. 점보융자, 즉 넌컨포밍 (Non-Conforming) 융자란 패니매나 프레디맥의 가이드라인에 부합되지 않는 융자로 이 두 기관을 거치지 않고 렌더가 직접 월스트릿의 투자자들에게 매각하는 융자를 말한다.

반대로 패니매와 프레디맥의 가이드라인에 부합해 이 두 기관에서 매각되는 융자는 컨포밍 (Conforming) 융자라고 부른다. 점보융자는 보통 융자금액을 기준으로 싱글 패밀리 하우스인 경우 42만 4천 백달러 이상의 융자를 말한다. 물론 63만 5천 백오십달러까지도 컨포밍 융자로 가능하지만 가격 조건이 될 경우 이자가 싼 점보융자로 하는것이 유리하다. 그러나 어떤 렌더는 42만 4천 백달러부터 63만 5천 백달러 사이의 융자를 점보융자로 허락하지 않는 렌더도 있으므로 잘 살펴야 한다.

대형은행과 융자브로커 간에 컨포밍 융자의 이자율은 크게 차이가 나지 않는 것이 일박적이지만, 점보융자의 이자율은 차이가 많이 난다. 그 이유는 대형은행 자체가 월스트릿의 주요 플레이어이기 때문이다.

특히 신규 고객 유치를 위해 구매융자에 대한 인센티브가 많은 편인데 점보융자의 경우 구매융자에 대한 브로커와 이자율 차이가 최근 들어서는 더 커져 30년 고정 기준으로 0.5% 에서 0.75%까지 나기도 한다. 이러한 격차는 융자금액이 커질수록 더 벌어지는 경향이 있으므로 특히 융자금액이 큰 손님들은 렌더나 브로커 선택에 더 큰 주의를 기울일 필요가 있다.



백영주 (Clara Paik)

Executive Manager
Berkshire Hathaway N.E. Prime Properties
Realtor, ABR., GRI. CCIM.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 781-259-4989
Fax 781-259-4959
Cell 617-921-6979


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