새로운 클로징 규정
보스톤코리아  2016-07-18, 11:49:41 
2008년의 금융 파동의 재연을 방지하기 위해서 마련한 법률이 드디어 2015년 8월 1일을 시작으로 완전히 바뀌었다. 정부는 2008년의 금융 파동이 모기지사태에서 시작되었다고 보고, 악의적 모기지의 파급을 막기 위해서 새로운 법들을 통과 시켰고, 마침내 시행되는 것이다. 그동안 모기지에 대한 관점은 ‘주택매매에서 구입방법의 한가지 수단’ 이었는데, 이번 법개정에서는 ‘모기지는 주택을 담보로 하는 금융거래’로 규정하고 있다. 즉, 모기지가 주가 되고, 주택매매는 부가 되는 것이다. 그래서 새로 사용하게 되는 클로징 서류는 90%가 모기지에 대한 내용이고, 10% 정도만이 주택매매에 대한 내용이다.

Consumer Financial Protection Bureau (소비자 금융보호국) – 정부에서는 2008년의 금융 파동 후에 이를CFPB방지하기 위해서 CFPB를 개설했다. CFPB는 소비자의 보호를 위해서 기업들을 감시하고 , 감독하고, 벌금을 내리고 있다. 이 기관이 주택매매에 관한 모든 서류를 심사,감독, 처벌하는 것이다. 규정을 어기는 금융회사들은 매일 백만달러까지의 벌금을 물 수 있다. 몇일 벌금으로 회사가 문을 닫을 수도 있게 되는 것이다.

Consummation – 주택매매의 클로징, 세틀먼트는 더 이상 공식적으로 사용하지 않는다.
Consummation (완성)라는 표현을 쓰게 된다. HUD-1은 더 이상 사용하지 않는다.

Loan Estimate Disclosure – GFE, TIL등의 융자조건 서류는 Loan Estimate Disclosure로 바뀌게 된다. 이 서류에 이자율, 융자금액, 수수료 등이 제공된다. 이 서류는 소비자에게 융자신청 3일 안에 제공되어야 한다. 이 서류에 제공된 내용과 클로징하는 날의 내용이 일치해야 한다. 만일 내용이 일치 하지 않으면 최소한 3일 이상 다시 기다려야 한다.

Closing Disclosure – 세틀먼트에서 제공되었던 HUD-1는 모두 Closing Disclosure로 대치된다. 이전 서류와 마찬가지로, 융자제공 당시와 같아야 하는 부분과 10%까지 변할 수 있는 항목들이 존재한다. 일반적으로 융자회사에 내야하는 수수료는 융자신청때와 같아야하고, 세금이나 정부등기비용등은 10%까지 변할 수 있다. 만일 소비자가 갑자기 목돈이 생겨서, 처음보다 많은 액수를 다운페이를 하려하면, 모든 서류들이 다시 수정되어서 제공되어야한다. 그리고 다시 3일이 지나야 클로징이 가능하다.

클로징서류제공자 – 현재 클로징 서류는 타이틀회사/세틀먼트회사에서 주관하고 있다. 이로 인해서, 마지막 순간에 잘못된 오류를 발견하면 수정하기가 수월하다. 최근에 지불한 HOA 비용, 모게지 비용등을 적절히 수정할 수 있기 때문이다. 그러나 이제는 클로징 서류 제공자가 은행에 따라서 달라진다. 예로, 웰스파고 은행은 클로징 서류를 직접 작성한다고 발표했다. 이는 모든 내용이 클로징 3일 전에는 확정되야 한다는 것이다. 단순한 오류, 소비자의 이름 오타등도 세틀먼트회사에서 수정해 주는 것이 아니라 다시 웰스파고 본사로 수정신청을 해야 한다. 따라서 소비자들은 담당 융자은행이 서류를 직접 작성하는지, 세틀먼트회사에 맡기는지를 알아봐야 할 것이다.

문제는 이 모든 수정법들이 부동산 거래법과는 거리를 두고 행해졌다는 것이다. 부동산 매매 계약서에는 바이어가 정해진 날에 주택을 구입하지 못하면 모든 책임을 진다고 명시 되어있다. 가령, 클로징을 하려는데 오류를 발견하고 수정을 신청해서 다시 3일을 기다려야 하는 경우, 셀러는 계약불이행으로 계약파기와 함께 보증금을 받아 갈 수 있다. 또한 자신이 이사했기에 지출한 비용, 다른 오퍼에 팔지 못한 금전적 손실도 요청할 수 있다. 결과적으로 에이전트의 능력이 커미션의 액수보다 중요해지고 있는 것이다.

정식으로 Closing Statement (CD)는 2015년 10월 1일부터 쓰기 시작 했는에 이를 완전히 바뀌는데는 한 1년이라는 시간이 걸리고 있다.  100% CD를 쓴다고는 말할 수 없지만 그래도 많이 CD를 쓰고 있다.


백영주
Clara Paik

Executive Manager
Berkshire Hathaway N.E. Prime Properties
Realtor, ABR., GRI. CCIM.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 781-259-4989
Fax 781-259-4959
Cell 617-921-6979


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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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