무허가 건물 구입자 피해
보스톤코리아  2015-01-26, 12:34:57 
무허가 건물을 구입한 사람은 구입자에게 책임이 부과된다. 대부분의 주택 건물들이 불법적으로 개조해서 사용하는 것이 많다. 물론상가에서도 무허가 건물을 볼 수 있다.

오랜세월 동안 무허가 건물인줄도 모르고 거주하는 사람도 있다. 대부분의 무허가 건물은 차고를 주거용 방이나 사무실로 개조하고 있다. 한인들 경우에는, 무허가 침실 증축, 화장실, 계단 공사, 지붕 면적 증축, 패티오를 방으로 개조하는 것이 많다.

그 리고 단독 주택을 ‘벌집아파트’ ‘쪽방 하숙집’ ‘불법 도박장’ ‘산후조리원’등으로 활용한다. 단독 주택 집 한 채를 17개 방으로, 5동짜리 아파트를 21개 방으로 나누어서 임대료를 받는 한인도 있다. 어떤 집은 주택 구조가 비정상적으로 보이기 때문에 조사를 해보니, 단층집을 건축 허가없이 2층으로 증축한 것도 있었다. 어떤 사람은 주택을 구입 한 후에야 패티오를 방으로 무허가 증축한 것을 알았다. 이것을 합법화하려고 하니 2만5,000달러라는 경비가 지출돼 판매자 상대로 피해 청구를 한 사건이 있다.

무허가 건물 소유주에게는 여러 가지 피해가 뒤따른다.
# 시청 고발 대상 : 한인 타운(Allston)에는 ‘벌집아파트’ ‘쪽방하숙집’ 건물주와 세입자들간에 시비가 많다. 이사비요구, 임대료 지불 거부, 퇴거 거부, 복구공사 방해와 피해 청구까지 당한다. 세입자가 무허가 건축 또는 주거환경이 열악하다고 시청에 신고를 할 수 있다.

# 기존 허가 취소 : 건축허가가 발급되었다고 하더라도 시청의 결정 잘못인 경우 그리고 소유주가 무허가 용도변경, 건축법규 위반이 되었을 때는 과거에 발급된 건축허가와 사용권도 전부 취소당할 수 있다.

# 형사 처벌 대상 : 언제 누구로부터 무허가 건물에 대한 고발을 당할지 모른다. 시청 건축과의 ‘건축 감독과’에 신고하면 불법 건물 검사부터 경고장, 벌금 및 형사처벌이 따르게 된다. 심한 경우에는 형사 처벌 뿐 아니라 건축물 철거도 당한다.

# 임대료 징수 못 한다 : 무허가 건물에는 임대료 징수를 하지 못한다. 무허가 건물에 임대 계약은 불법 계약이다. 불법 계약은 집행할 수 없다는 것이 원칙이다. 무허가 건물주가 입주자를 퇴거 시키면서도 체납된 임대료를 받을 수가 없는 것이다. 법원의 재량에 의해서 임대료 할인, 건물주가 수리 등을 요구할 수 있다. 그러나 상당한 위반인 경우에는 건물주가 요청을 할 수도 없다. 무허가 건물은 가치가 없다는 결론이다.

# 시청이 임대료 관리 : 무허가 임대 건물에는, 시청의 강제 임대료 관리 대상이 될 수 있다. 건축허가 없이 차고를 개조해서 임대를 준 건물에 대해서도 시청 ‘임대료 관리 (REAP)’대상이다. 무허가 임대 건축물 그리고 생활환경이 열악해서 안전과 건강에 위험이 있을때에는 시청에서 임대료를징수해서 강제로 수리를 요구하고 시청에서 임대료 관리를 한다.

# 세금 혜택 제외 : 건축물이 주법 또는 지방시의 건축 규정에서 생활환경에 열악한 경우에는 주 정부 세금 징수국 (State Franchise Tax Board)에도 통고한다. 건물주가 세금에서 이자, 분할 상환, 감가상각 같은 혜택을 받지 못하게 한다. 무허가 건물에 대한 세입자와 건물주간에 소송으로 연결되면 건물주는 엄청난 피해를 당하게 된다.

# 세입자 과실 책임 : 주택을 불법 개조해서 하숙집으로 운영하든 곳에서 화재가 발생했다. 입주자의 과실로 화재가 발생했지만 건물주인한테 화재 참사 책임이있다.

# 부동산 판매 문제 : 부동산 판매를 할 때에도 무허가 오명으로 판매가격, 흥정, 판매 후에도 여러가지 불이익을 당한다.


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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