주택 거래 무산시키는 복병 따로 있다 (2)
보스톤코리아  2014-12-01, 10:05:26 
(지난 호에 이어)
■타이틀
주 택 소유권과 관련된 결함도 원활한 주택 거래를 방해하는 장애 요인이다. 흔히 타이틀로 불리는 소유권과 관련된 문제는 워낙 다양해 일반인이 일일이 조사하기 쉽지 않다. 그래서 에스크로를 시작한 뒤 타이틀 보증 보험회사를 통해 전문적인 조사를 실시하는 것이 일반적이다. 타이틀 보증 보험회사 측은 해당 카운티에 등기된 매물 자료를 바탕으로 주택 소유권과 사용권에 영향을 줄만한 각종 사항을 보고서 형태로 작성해 셀러와 바이어 측에 전달한다.

만약 타이틀 보고서에서 향후 소유권과 사용권을 제한할 만한 민감한 사항이 발견되면 주택 거래 완료 전 반드시 깨끗하게 정리된 뒤 바이어 측에 소유권이 양도되어야 한다.
타이틀 보고서에 흔히 기재되는 사항으로는 모기지 대출 은행 측이 등기한 신탁 증서와 각종 정부기관이 필요할 때 주택에 출입할 수 있는 권리 등이다. 그러나 최근 신분도용 범죄가 급증하고 각종 크레딧 부채 연체자가 늘면서 본인도 모르는 ‘선취특권’(lien)이 등기되는 경우가 비일비재해 주의가 필요하다. 이때 타이틀 보증 보험업체를 통해 해당사항이 본인이 아님을 증명해 타이틀에서 삭제를 요청해야 한다.

■모기지
바이어 측이 모기지 대출을 받지 못하면 주택 거래는 무산되기 쉽다. 그래서 셀러는 오퍼를 제출 받을 때 바이어 측으로부터 융자 사전 승인서와 바이어의 크레딧 리포트 등도 함께 제출받아 모기지 대출 가능성을 사전에 점검하는 것이 일반적이다.
셀러 측의 사전 점검에서 바이어의 대출 확률이 높아 보여도 대출 심사기간에 발생하는 변수로 인해서도 대출이 거절되는 경우가 많다. 모기지 대출이 일단 한 차례 거절되면 단시간 내에 대출을 다시 받는 작업이 쉽지 않다. 대출 거절이 확실시되면 양측 모두 할 수 없이 주택 거래 취소에 합의해야 하고 바이어 측은 계약 보증금을 다시 돌려받게 된다.

■보험 가입 불가 매물
주택상태에도 크게 문제가 없고 감정가도 적정하게 나왔지만 정작 모기지 대출을 받기 위한 조건 중 하나인 보험 가입이 안 될 경우도 주택 거래가 무산될 수밖에 없다.
대 출을 받기 위해서 대출 은행 측은 바이어로 하여금 대출 승인 조건으로 반드시 적절한 주택 건물 보험에 가입하도록 규정하는데 일부 주택의 경우 보험 업체로부터 보험 가입이 거절되기도 한다. 보험 가입이 거절되는 이유로는 과거에 이미 큰 금액의 보험금을 청구한 사실이 있을 경우 등이다.
규모가 큰 누수 피해나 곰팡이 발생 피해 등으로 보험업체에 큰 금액의 수리비를 청구한 경우 이같은 기록이 남기 때문에 신규 보험가입 때 일부 보험 업체로부터 가입이 거절된다.
모기지 대출이 필요 없는 현금 구매의 경우 주택 보험에 가입해야 하는 의무 규정이 없다. 하지만 차후에 발생할 지도 모르는 피해를 대비한 보험 가입이 불가능하기 때문에 바이어가 주택 구입을 취소할 가능성이 높아진다.


백영주
Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment 
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
Office 617-969-4989, 781-259-4989
Fax 617-969-4959, 781-259-4959
Cell 617-921-6979, 978-239-0141
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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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