주택 구입의 첫 걸음, 융자
보스톤코리아  2014-11-04, 14:51:51 
08/22/2014

지난 해부터 시작된 주택시장의 강한 회복세로 집값이 큰 폭으로 오르고 주택거래도 많이 늘었다.
하지만 연말부터 주택경기가 정체현상을 보이더니 올해는 2013년에 비해 집값 상승이나 거래량이 소폭에 그칠 전망이다.

특히 주택경기에 직접적인 영향을 미치는 이자율이 일년 전에 비해 약 1%정도 올라 현재 약 4.5%대에 머물고 있다.

그리고 올해 연방준비제도이사회의 양적완화 축소가 본격화되면서 모기지 신청건수는 계속 떨어지고 있다는 발표도 있다. 이렇게 융자를 통한 주택구입이 어려워지자 주택구입의 현금거래 비중이 갈수록 높아지고 있다.

그러나 융자조건이 까다롭다고 해도 아직 이자율이 낮고 주택가격의 상승으로 부동산 시장이 회복조짐을 보이고 있어 부동산의 투자가치도 다시금 주목받고 있다. 현재도 거주목적과 투자목적으로 집을 사려는 바이어들이 많다.

그리고 집 장만을 위하여 가장 먼저 알아야 하는 것이 모기지론(Mortgage loan)이라고 하는 주택융자의 조건이다. 모기지는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권 그리고 저당권을 나타내는 증서를 말한다.

그러므로 모기지론은 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 뜻한다. 주택구입 과정에 도움이 될 수 있도록 몇 가지 기본적인 융자용어를 살펴보자.

▲감정(Appraisal): 은행은 부동산을 담보로 융자를 해줄 때 주택감정서(CertifiedAppraiser)의 평가서를 근거로 해서 이루어진다. 부동산 가치에 대한 전문적 견적이다.

▲융자비용(Closing cost): 보통 구매하는 집값의2-3% 정도 되는데 여기에는 포인트(point fee), 신용조회비용(credit reportfee), 융자가 끝난 날로부터 그 달 월말까지의 이자(pro-rated interest), 집보험(home owner’ s insurancepremium), 집문서에 관한 보험(title insurance), 부동산세(Property tax), 등기 이전비(recording and transferringcharges)가 포함된다.

▲매월 지불금(MonthlyPayment): 원금과 이자를 포함하여 은행에 매월 지불하며, 경우에 따라 재산세와 보험금이 포함될 수도 있다.

▲이자율(Interest Rate): 은행이 융자금 대출에 적용하는 이자율이다. 주택 융자는 연이자율로 나타낸다.

▲부 채 소 득 비 율(DTI;Debt-to-Income Ratio): 신용카드나 여타의 대출등, 채무지불을 위한 매달총수입(세금 전 소득)의 비율이다. 그러므로 DTI가 낮을수록 모기지 융자의 조건이 좋아진다. 36% 이하가 이상적이다.

▲고정금리 모기지(FixedRate Mortgages): 주택융자금 금리를 ‘고정’시킨 것을 말한다. 일반적으로 15년과 30년 주택융자가 많은데, 일단 융자 기간을 정하면 그 기간 내에는 변함없이 애초정한 금리로만 융자금을 갚게 된다.

▲변 동 금 리 모 기 지(ARM;Adjustable Rate Mortgages): 처음 몇 년은 정해진 기간 동안 낮은 고정금리를 내며 그 다음엔 남은 대출 기간 동안 금융시장 상황에 따라 금리가 조정된다. 그러므로 월 페이먼트는 이자율 변동에 따라 달라질 수 있다. 변동금리 모기지는 미래에 금리가 안정적으로 유지되거나 내려갈 가능성이 있다고 확신한다면 좋은 선택이 될 수 있다.

▲연이자율 (APR; AnnualPercentage Rate): 연이율은 기본 이자에, 총 대출 기간에 걸친 일부 부동산 매매수수료, 이자, 금융수수료와 포인트를 포함한 총 융자 비용을 나타낸다. APR은 융자할 때의 실제 비용이며 모든 대출기관은 연방정부의 요구사항에 따라 APR을 계산하고 대출내용에서 모기지에 대한 특정 APR을 제공하도록 법으로 규정되어 있다.

▲포인트(Point): 포인트는Loan Origination Fee라고도 하는데 보통 대출금액의 1%정도이나 금리를 낮추거나 다운페이먼트를 줄이기 위하여 조정될 수 있다.

백영주의 부동산 따라잡기  
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백영주 칼럼니스트    기사 더보기
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