조닝의 구분
조닝은 보통 단독 주택지, 다세대 주택지, 영업용, 상업용, 산업 및 공업용 등으로 대별되며 필요에 따라 이를 더욱 세분하는 곳도 많다.
최근에는 여기에 저소득층을 위한 주택이나 임대 아파트 지역을 추가하는 경향도 있다.  또한 각 지역별로 건축물의 용도를 각기 다르게 규정해 놓았는데 주로 대지의 최저 면적과 폭, 건물의 최고 층수, 건물의 최고 높이, 실내 천장의 높이, 대지와 대비한 건물의 면적(Floor area ratio), 대지의 경계로 부터 건물 기초선까지의 간격(Set Back), 건물에 비례한 주차 공간의 수(Car parking stall numbers), 부속 건축물의 허용 한계 등이 주내용이다.
이외에 주민의 집단 거주에 필수적이 아니거나 기본적으로 많은 교통량을 유발하는 예외적인 시설인 노점상, 장의사, 병원, 놀이공원, 호텔, 주유소, 야외 영화관, 드라이브인(Drive-in) 음식점, 위성 안테나 시설, 방송용 송신탑, 야외 간판, 쓰레기 하치장 같은 것들은 별도로 규제하고 있다.
조닝 조례의 용도에 대한 세부 내용은 지역적 특성에 따라 조금씩 다르지만 대체로 다음과 같은 용도별 분류와 내용을 공통적으로 갖고 있다.

단독주택지: 독립 된 형태의 주택을 건축할 수 있는 지역이다.  그러나 거주지에 있어야 할 학교, 도서관, 박물관, 공원, 농원, 저수지 같은 것들은 단독주택 지역 안에서라도 일정한 여건만 갖추면 건축이 허용 되는 것이 보통이다.
다세대 주택지: 투 패밀리 하우스 부터 콘도미니움, 아파트까지 다가구들이 함께 모여 사는 건축물을 지을 수 있는 지역이다.  대부분 단독 주택지에 건축할 수 있도록 허용되는 각종 시설들을 지을 수 있다.
영업용지: 일반 사무실 건물과 함께 상점, 극장, 호텔, 식당, 제과점, 정육점, 미용실, 양복점, 교회, 학교, 클럽 등을 지을 수 있다.
상업용지: 영업용 건축물을 포함해 제재, 건축자재, 배관, 전지, 목공, 인쇄, 신문, 양조, 주차, 차량매매, 운송, 학교, 도서관, 박물관, 동호인 클럽 등이 들어설 수 있다.
산업/공업용지: 제조업 분야의 각종 공장 시설과 함께 창고, 제작소, 운수 시설 등을 지을 수 있다.

조닝 조례의 예외 규정
이렇게 규정된 구획정리법의 용도에 맞지 않더라도 이런법이 제정되기 이전부터 이미 사용 중에 있던 건물은 '넌컨퍼밍 부동산(Non-confirming property)' 이라고 해서 예외로 취급하고 있다.
주택지 내에 오래 전부터 제과점이나 편의점이 있었다면 조닝 조례가 바뀌더라도 계속 영업할 수 있게 하는 것 등이다.  그러나 이런 제과점을 사서 다른 내용의 가게를 할 수는 없다.  또한 건물이나 상점은 기존 용도를 변경하거나, 1년 이상 사용하지 않으면 곧 바로 현행 조닝 조례의 규제를 받게 돼 있다.  따라서 사업체 부동산을 매입할 때는 이전 업소의 영업내용과 조닝 내용 등을 비교해봐야 한다.  또 조닝 조례의 내용에 맞지 않아도 주민들의 생활과 공공의 이익에 보탬이 된다고 했을 때, 특례허가(Variance)를 내주기도 한다. 그러나 용도에 관한 것이든 또는 건축 규제내용에 관한 특례이든 이를 받기 위해서는 지방정부의 관련 검토기관이 필요성을 인정하고, 인근 주민들의 찬성을 받아야만 가능하다.

백영주(Clara Paik) Realtor, ABR. GRI.
Trinity Seminary. Million Dollar Sales Club, Top Producer, Board of Realtor, Greater Boston Association of Realtor, National Association of Realtor, Massachusetts Association of Realtor, Re/Max International. 978-239-0141, [email protected]. Clarapaik.com