미국에서 부동산을 개발하고 투자해서 성공하려면 필수적으로 알아야 하는 것이 있다.  바로 조닝(Zoning: 지구와 지역) 조례가 바로 그것이다.  아파트와 상가를 짓거나 살 때는 반드시 계약 전에 해당 매물이 놓여 있는 지역의 조닝이 어떤가를 살펴야 한다.
조닝에 따라 증개축에 대한 규제가 각기 다를 뿐만 아니라 향후 발전 가능성도 크게 좌우되기 때문이다.  조닝에 따라서는 내 건물, 내 땅이라 해도 함부로 손을 대지 못할 수도 있다.  그 지역의 조닝 조례(Zoning Ordinance)가 어떻게 돼 있는가에 따라 부동산에 대한 개인과 법인의 지배권도 제한을 받는다.  조닝은 사유재산인 부동산에 대한 정부의 간접 통제권이라도 할 수 있다.
조닝이란 무엇인가?
조닝은 '부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 또는 구획된 지역' 이라고 할 수 있다.  일반적으로 미국의 거의 모든 카운티 정부들은 해당 지역의 부동산을 어떻게 사용할 것인가에 대해 조례로 정해 놓는다.  이것이 보통 카운티에서 작성한 조닝 지도(Zoning Map)에 나와 있다.
카운티나 타운에 따라 다르지만 조닝을 정한 자료를 책으로 만들어 저렴한 가격에 파는 카운티도 있고 자료를 열람시켜 복사를 할 수 있도록 한 카운티도 있다.
이 같은 조닝 조례는 필요에 따라 수시로 바뀔 수 있다.  일정 지역을 개발하고자 할 때는 주택 조닝에서 상업 조닝이나 산업 조닝으로 변경 시킬 수 있다.  또한 반대로 버려져 있는 산업 조닝을 주택과 상업 조닝으로 변경해 사람이 살 수 있도록 유도 하기도 한다.  이 같은 조닝 변경은 반드시 지방 정부 의회의 승인을 거치도록 돼 있는데 만약 조례가 개정되면 타운 정부는 이를 반드시 공시해야만 한다.
조닝을 정하는 이유
주민들의 삶의 질을 높이고 경제와 산업 발전을 도모하기 위한 것이다.  한 지역을 특성별로 건축 내용과 용도를 지정함으로써 난개발을 막고 전체 지역과 주민들의 발전을 꾀하기 위한 것이다.  미국에서 이러한 조닝 조례가 본격적으로 제정되기 시작한 것은 1960년대 초반부터이다.
조닝 조례를 시행하기 위해 개인의 소유권을 제한 할 수 있는 막강한 공권력을 동원한다.  보통 미국 부동산 분야에서는 이를 '자치 단체의 부동산 소유 제한권' 이라고 하는데 조닝 조례를 시행 할 수 있는 자치 단체의 기본 공권력은 다음과 같이 요약 할 수 있다.

1. 부동산을 소유하고 있더라도 주민들의 복지와 공적 안정을 도모하는 범위 내에서 사용권을 변형 시킬 수 있도록 한다.
2.  부동산 소유자에게 지방 자치 단체의 재정을 부담하도록 하기 위해 부동산세를 부과한다.
3.  자치 단체가 필요로 할 때는 '강제로 사용 하겠다' 는 공용수용 또는 강제로 매수하겠다'는 공용 매수권을 갖는다.
4.  주택 소유자가 사망 후에 상속을 받을 사람이 없을 때는 자치단체가 소유권을 가질 수 있는 권한을 갖는다.

정부는 이 같은 공권력을 동원해 조닝 조례를 만들어 시행한다.  또 일부 행정 구역에서는 이 조례의 시행을 감독할 관리(Zoning Official)를 임명해 조례 내용을 어긴 건축물이 발견 됐을 경우 검찰에 고발을 하거나 지방정부를 대신해 소송을 제기한다.  또한 조닝 조례를 시행 하는데 일어나는 부작용과 처분 결정에 대한 이의 등을 해결하기 위해 조정 위원회(Board of Adjustment)를 두기도 한다.

백영주(Clara Paik) Realtor, ABR. GRI.
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