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주택을 양도하면 그 양도차익(capital gain)에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 일정요건을 갖춘 주택(Main Home)에 대해서는 최대 $250,000 (부부합산신고자 $500,000)을 소득에서 제외해 줍니다. 여기서 ‘Main Home’이란 납세자가 주로 거주하는 장소를 말하는 데, 두 채 이상의 주택에서 거주하는 경우 직장, 가족관계, 주소 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

어떤 요건을 갖춰야 하나?

Main Home의 양도소득에 대한 세제혜택를 받기 위해서는 ①‘소유권요건(Ownership test)’과 ②‘거주기간 요건(Use test)’을 충족해야 합니다. ‘소유권 요건’이란 양도일 현재 지난 5년의 기간 중 2년 이상 주택을 소유하고 있어야 한다는 것이며, ‘거주기간 요건’이란 지난 5년의 기간 중 2년 이상 그 주택에서 거주했어야 한다는 것입니다. 이 때 2년의 거주기간은 반드시 영속적이어야 하는 것이 아니며, 지난 5년의 기간 동안 실제로 거주한 기간을 모두 합하여 2년 이상이면 됩니다.

그리고 한번 Main Home에 대한 세제혜택을 받았다면 2년이 지나야 다시 세제혜택을 받을 수 있습니다.

얼마를 공제받을 수 있나?

요건을 갖춘 Main Home을 양도한 납세자는 그 주택의 양도로 발생한 이익 중 $250,000을 면제받을 수 있습니다. 따라서 주택의 양도차익이 $250,000을 초과하면 그 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다.

한편, 부부합산신고(Joint return)하는 부부의 경우 일정요건을 갖추면 $500,000을 면제 받을 수 있는 데 그 요건은 다음과 같습니다.

첫째; 결혼한 부부로서 부부합산신고할 것

둘째; 본인이나 배우자 중 어느 한 명은 소유권 요건을 충족할 것

셋째; 본인과 배우자 둘 다 거주기간 요건을 충족할 것

넷째; 본인과 배우자 둘 다 지난 2년내에 Main Home의 양도에 대한 세제혜택을 받은 적이 없을 것

부득이하게 2년의 요건을 충족하지 못한 경우에는?

부득이한 상황으로 소유권 요건과 거주기간 요건을 충족하지 못한 상태에서 Main Home을 양도하거나, Main Home에 대한 혜택을 받은 2년 내에 다시 Main Home을 양도해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 때에는 공제 가능한 금액 $250,000(또는 $500,000) 중 요건을 갖춘 기간에 해당하는 비율(=요건을 갖춘 월수 /24개월)에 상당하는 금액만큼 공제받을 수 있습니다. 예를 들어2012년 12월 31일에 요건을 갖춘Main Home을 양도하여 세제혜택을 받은 납세자(부부합산신고자)가 2013년 1월 1일에 새로운 주택을 취득하여 Main Home으로 사용하던 중 부득이한 상황이 발생하여 2013년 6월30일에 새로운 Main Home을 양도했다면, 이번에는 $125,000(= $500,000 x 6개월/ 24개월)을 공제 받을 수 있습니다.

여기서 부득이한 상황이란 직장이나 건강상의 이유로 주택을 양도한 경우와 기타 예측하지 못한 상황(자연재해, 전쟁 또는 테러, 사망, 이혼, 쌍둥이 출산 등)이 발생하여 주택을 양도한 경우 등이 포함됩니다.

주택을 다른 용도로 사용한 (Nonqualified Use) 경우는?

Main Home으로 사용하던 주택을 타인에게 임대하거나, 별장(vacation home)으로 사용하다 양도하거나 반대로 임대 등으로 사용하던 주택을Main Home으로 사용하다 양도하는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 이익을Main Home으로 사용한 기간에 대한 이익과 다른용도로 사용한 기간에 대한 이익으로 나눠 과세합니다.

따라서 다른 용도로 사용한 적이 있는 주택을 양도한 경우에는 먼저, 그 이익을 ①Main Home으로 사용한 기간에 해당하는 이익과 ②다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익(이익 x2009년 1월 1일 이후 다른 용도로 사용한 기간/총 소유기간)으로 나눈후, 다음으로 이 중 다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익에 대해서는 양도소득세를 내며, Main Home에 해당하는 이익에 대해서는 $250,000(또는 $500,000)을 공제 한 후 그 초과하는 이익에 대해 양도소득세를 내면 됩니다.

이 규정은 임대 등에 사용하던 주택을 양도하기전 Main Home 의 요건을 갖춰 양도함으로써 세금을 회피하는 것을 방지하기 위해 2009년 1월 1일부터 도입된 규정입니다.

여기서 다른용도로 사용한 경우(nonqualified use)란 2009년 1월 1일 이후 납세자 또는 그 배우자 중 어느 누구도 주택을Main Home으로 사용하지 않은 기간을 말합니다. 다만, ①Main Home으로 사용한 마지막 날 이후의 기간과 ② 군 복무기간(최대 10년) 및 ③직장이나 건강상의 이유 및 IRS가 정한 예기치 못한 상황이 발생하여 일시적으로(최대 2년)거주할 수 없게 된 기간은 다른 용도로 사용한 경우로 보지 않습니다.

*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다

이명원

한국공인회계사, 미국공인회계사 합격

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