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주택임대소득(residential rental income)에 대한 과세방법은 관련주택이 임대목적용 주택인지 별장( vacation home)인지, 임대주택을 임대인(lessor)이 개인적으로 사용하고 있는 지, 임대인이 주택임대와 관련하여 얼마만큼 시간과 노력을 투입하고 있는 지 등에 따라 달라집니다.

주택임대소득에 포함되는 소득은?

일반적으로 주택임대소득(rental income)에는 임대 대가로 받은 모든 금액이 포함됩니다. 따라서 매월 받는 월 임대료뿐만 아니라 마지막 달의 임대료에 해당하는 보증금(security deposit) 및 임차인의 계약해지에 따른 손해배상금 등이 모두 포함됩니다. 이 때 미리 받은 선수임대료(advance rent)는 임대인이 현금주의(cash method)를 사용하느냐 발생주의(accrual method)를 사용하느냐를 따지지 않고 ‘실제 받은 날’이 속하는 과세연도의 소득으로 봅니다.

어떤 비용이 공제되나?

주택임대수입에서 공제되는 임대 비용(rental expenses)이란 임대와 관련한 경상적이고 필연적인 비용(ordinary and necessary expenses)을 말합니다. 이는 여느 다른 사업의 사업비용(business expenses)과 다를 바 없는데, 이에는 감가상각비, 수선유지비, 보험료, 이자, 교통비, 출장비, 각종 공과금, 세금, 각종 수수료, 전기료, 수도료 등이 있습니다.

다만 이러한 비용은 실제 주택의 임대기간 중에 발생한 비용이어야 합니다. 즉, 주택을 개인적으로 사용한 기간에 해당하는 비용은 개인적 비용이므로 임대비용으로 인정받지 못합니다.

임대손실이 발생하면 어떻게 하나?

부동산 임대에서 발생한 임대손실은 ①At-risk rule과 ②Passive activity limits 규정을 적용 받습니다. ‘At-risk rule’이란 쉽게 설명하면 당초 투자금액을 초과한 손실은 인정하지 않겠다는 것입니다. 즉, 당초 $100,000을 투자한 사람의 최대 손실액은$100,000이므로 이를 초과하는 손실액은 있을 수가 없다는 의미입니다. ‘Passive activity limits’란 부동산 임대사업과 같은 passive activity에서 발생한 손실은 다른 passive activity 에서 발생한 이익과는 상계할 수 있으나 급여 등과 같은non-passive activity에서 발생한 이익과는 상계하지 못하도록 하는 규정입니다. 즉, 부동산임대손실을 근로소득에서 차감할 수 없다는 의미입니다.

그러나 Passive activity limits규정에 따라 미공제된 손실은 이 후 연도로 이월되어 이월된 해의 passive activity 이익과 상계하고 그래도 공제받지 못한 손실은 마지막으로 자산 처분시점에 손실로 처리됩니다.

Active participation인 경우 $25,000까지 손실 인정

그런데 부동산 임대 손실의 경우Passive activity limits 규정에 불구하고 임대인이 적극적으로 임대활동에 관여 (active participation-임차인 승인, 임대기간 결정, 지출내역 승인 등의 활동)하는 등 일정요건을 갖추면 최대 $25,000(과세기간 내내 부부가 따로 살면서 부부별도 신고시 $12,500)까지 급여 등의 non-passive activity 이익에서 상계할 수 있도록 하는 예외 규정이 있습니다. 그러나 이 경우에도 임대인의 MAGI(Modified Adjusted Gross Income)이 $100,000을 초과하면 그 초과하는 금액의 50%에 해당하는 금액이 삭감되어(phase-out) 결국 MAGI이 $150,000을 초과한 임대인은 혜택을 받을 수 없습니다.

결론적으로 주택임대에서 발생한 손실은 임대인이 임대사업에 적극활동 했느냐에 따라 최대 $25,000까지 급여 등의 non-passive activity에서 발생한 이익과 상계할 수 있습니다.

비거주자(nonresident alien)의 주택임대소득에 대한 과세

미국내에 있는 주택임대소득은 항상 미국의 원천소득으로 구분됩니다. 따라서 미국의 주택에서 발생한 임대소득이 있는 사람들은 미국내에 거주하든 또는 외국에 나가 있던 반드시 미국 국세청에 세금을 내야합니다.

미국에 거주하지 않는 주택임대소득자의 임대소득 중 부동산 사업소득(business income)이 아닌 passive income으로 구분된 임대소득에 대한 과세방법에는 두가지가 있는데, 하나는 30%원천징수방법(flat 30% withholding)이며, 다른하나는 사업소득으로 간주해서 과세하는 방법(effectively connected with a U.S. trade or business ) 두가지입니다.

‘30%원천징수방법’이란 주택임대 관리인이나 대리인 또는 임차인(lessee)이 비거주자인 임대인(lessor)에게 임대소득을 지급할 때 그 지급액의 30%를 원천징수한 후 이를 미국 구세청에 납부하는 방법입니다.

반면 ‘사업소득으로 간주해서 과세하는 방법’이란 비거주자인 임대인이 임대소득을 사업소득으로 신청하면 이를 미국내의 사업소득으로 보아 과세한다는 것입니다. 이경우 비거주자는 30%원천징수하지 않고 위에서 설명한 거주자에게 적용되는 일반적인 임대소득의 과세방법과 동일한 방법에 의해 세금을 계산하게 됩니다. 이 규정을 적용받기 위해서는 임대인은 반드시Forms W-8ECI(Certificate of Foreign Person’s Claim for Exemption From Withholding on Income Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business in the United States)을 작성하여 원천징수대리인(property manager, rental agent 등)에게 제출하여야 합니다. 즉, 비거주자의 신청이 없다면 ‘30%원천징수방법’이 먼저 적용됩니다. 따라서 비거주자의 신청서를 받지 못한 원천징수대리인은 반드시 총지급액의 30%를 원천징수하여야 합니다. 만약, 원천징수대리인이 원천징수를 하지 아니한 경우 임대소득과 관련된 세금(30%), 가산세(penalty)및 이자 등을 원천징수대리인이 부담하여야 합니다.

*이 내용은 현행 법령을 기준으로 일반적인 내용을 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다

이명원

한국공인회계사, 미국공인회계사 합격

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