■현실적인 조건만 기대
융 자조정이 모기지 페이먼트 책임에서 벗어나게 해 주는 절차는 아니다. 일부 대출자는 융자 조정을 통해 대출 은행이 큰 금액을 깎아줄 것으로 기대했다가 실망만 하게 되는데 흔히 저질러지는 실수 중 하나다. 현실적인 융자조건을 목표로 융자조정에 나서야 대출 은행 측과의 협상도 순조롭게 진행된다. 대출자가 융자조정 실시 후 조정된 모기지 페이먼트 납부가 가능해야 하고 이 조건이 대출 은행 측에도 어느 정도 유리해야 하는 점을 명심한다.

현재 연방 정부가 실시 중인 융자조정 프로그램 ‘HAMP’(Home Affordable Modification Plan)의 가이드라인에 따르면 모기지 페이먼트가 세전 가구 소득의 약 31% 정도면 납부 가능한 수준으로 여겨진다.
따라서 현재 융자조정 뒤 예상되는 페이먼트가 HAMP의 가이드라인에 근접한 수준이 되도록 은행 측과 협상을 실시한다.
일부 재정 전문가들은 HAMP의 기준보다도 낮은 약 28% 수준을 적정 수준으로 제시하기도 한다.

■정확한 자료 제출해야 현실적인 조건 제시받아
융 자조정을 신청하게 되면 대출 은행 측에서 대출자의 여러 자료를 요청한다. 자료 중 은행 측이 가장 중요하게 검토하는 부분은 대출자의 소득과 비용과 관련된 자료들로 부정확한 자료를 제출하면 융자조정 조건도 불리해질 수밖에 없다. 당장 페이먼트를 대폭 낮춰 보겠다는 기대로 일부는 고의로 소득을 줄이거나 비용을 늘려 은행 측에 제출하기도 한다.

그러나 융자조정의 관건인 ‘지속 가능’한 페이먼트 수준으로 조정받기 힘들어져 결국 모기지 재 연체의 늪에 빠지기 쉽다.
융 자조정 신청자 중 일부는 정확한 소득과 비용을 파악하지 못하는 경우도 있다. 또 일부는 실제 지출되고 있는 비용 중 불필요한 비용의 비율이 높은 경우도 있다. 융자조정 신청 전 현재 지출되고 있는 비용항목을 샅샅이 살펴보고 줄일 수 있는 항목의 비용은 가급적이면 줄이도록 한다.

■모기지 대출 관련 용어 숙지
융자조정 관련 상담기관들에 따르면 융자조정 절차는 은행 측의 승인을 받아 위기에서 벗어나는 데서 그치면 안 된다는 지적이 많다. 융자조정 절차를 재정난 재발방지를 위한 학습 기회로 삼아야 한다는 충고다. 융자조정 절차를 거치며 많은 재정관련 단어들을 접하게 되는데 단어들의 의미를 정확히 파악하는 자세부터 익히도록 한다.

관련 용어의 의미를 숙지하고 있어야 은행 측이 제시하는 융자 조정 계약서의 내용을 파악하는 것도 가능하다. 융자 조정 계약서에 담긴 내용이 어떻게 진행되는 지 이해하지 못하면 기대치 못했던 불이익을 당할 수도 있다.



백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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