최근 들어 주택, 상용 건물, 토지 등 부동산 분야에 투자하는 한인들이 늘고 있다. 이 같은 한인들의 부동산 투자 증가에 대해 소매업과 서비스업이 주종이었던 한인 커뮤니티 경제가 한단계 올라서는 발전적인 신호로 느껴진다.
이 번 여름에는 부동산 투자를 어떻게 하는게 바람직한지에 대해서 다섯번에 나누어서 이야기 해 보려고 한다. 이 무더운 여름에 좋은 투자 공부가 되었으면 하는 바람이다.

확실한 투자 수단
전문가들은 지난 20세기 중반부터 미국 부동산 시장 수익률은 매년 6.5% 수준을 기록, 주식을 제외한 다른 투자처에 비해 상대적으로 수익률이 높고 안정된 모습을 보여왔으며 또 앞으로도 그럴 것이라고 말한다. 한인들은 유태인, 중국인 등과 같이 부동산에 대한 애착이 강한데 이는 전란이나 경제불황을 많이 경험한 민족에게 흔히 보게 되는 공통적 현상이다. 또한 부동산이 갖고 있는 공급의 유한성, 상품의 불편성, 가치의 안정성 등과 같은 특성 때문이기도 하다.

부동산 투자의 기본 목적은 자산을 증식하기 위한 것이다. 부동산업계에서 꼽는 부동산 투자의 자산증식 효과는 크게 임대수입(Revenue), 가격상승(Appreciation), 자산증가(Equity) 등 3가지를 들 수 있다.
첫째, 임대수입은 부동산을 매입해서 이를 빌려주고 받는 수입이다. 부동산 투자의 가장 기본적인 투자수익이다. 흔히 ‘1백분의 1 이론’을 말하고 있는데 주택이나 콘도, 아파트, 상용건물 등을 구입했을 때 월 임대 수입이 최소한 매입가격의 1%를 넘어야 한다는 것이다. 10만달러짜리 부동산을 구입했을 때 임대수입이 최소한 월 1,000달러는 돼야 한다는 것이다. 하지만 최근 과열 상태를 보이는 뉴욕이나 샌프란시스코 그리고 보스톤 등지에서는 이같은 임대수익을 올리기가 힘든 것이 현실이다.

둘째, 가격상승은 지난 1980년대부터 부각되기 시작했다. 이민자와 베이비붐 세대가 주택 구입에 나서면서 일기 시작한 본격적인 부동산 가격 상승과 시기적으로 일치한다.
1990년을 전후로 한때 폭락하기도 했으나 이때부터 부동산 투자는 주식과 예금, 금, 골동품 등 다른 투자처를 능가하는 최고의 투자수단으로 자리잡았다. 특히 1990년대 중반부터는 한 해 10% 가깝게 부동산 가격이 뛰면서 부동산 투자수익의 가장 중요한 부분이 됐다.

셋째, 자산증가는 에퀴티(부동산 자산가치)가 늘어나는 것이다. 부동산을 구입한 뒤 모게지를 계속해서 상환하게 되면 5년, 10년이 지나면서 자산가치가 쌓인다. 최근 들어 많은 부동산 전문가들은 임대수입은 모게지 상환, 수리, 보험료, 관리비 등으로 사용할 수 있으면 충분하고 실제 부동산 투자의 가장 중요한 부분은 자산증가와 가격상승이라고 말하기도 한다. 부동산에 투자해서 일단 임대수입으로 유지할 수만 있으면 장기적으로 많은 돈을 벌게 된다는 것이다.

투자 분석법
부동산 투자에 나설 때는 수익률 분석이 첫번째다. 투자한 자금으로 얼마의 수익을 남기는가를 비교하는 것인데 임대료 수입, 관리비용, 감가상각비, 소득세 등 각종 세금과 보험료, 예상 가격 상승률 등 복합적인 요소를 따져야 한다. 가장 기본적인 것이 자기자금 투자액을 기준으로 일정 기간동안 어느 정도의 투자 수익을 가져오는가를 백분률로 찾아내는 방법이다.

먼저 임대료 수입을 계산하는 방법을 알아보자. 부동산 판매자에게 렌트 롤(Rent Roll)이라 통칭하는 임대료 명세서를 요구하면 임차인 목록, 임대료와 임대기간을 파악 할 수 있다. 또 현재 임차인이 개인인지 법인인지, 만약 법인이면 임대차 계약서 상에 법인대표의 개인 보증이 들어 있는지를 살펴봐야 한다.

임차인과 맺은 임대료 인상폭(Escalation)도 확인해야 하는데 현재 임차인이 없거나 1년 이내에 임대 기간이 만료되는 공간에 대해선 제 3중개인을 통해 적정 임대료 수준을 파악해 임대료로 계산한다. 이렇게 종합된 임대료 수입 합계 중에서 평균 공실률(Vacancy Ratio)을 공제해야 현실적인 총 임대 수입이 나온다. 공실률은 시황이나 지역, 또는 임대 부동산의 종류에 따라 다르며 정확한 수치는 부동산 소식지나 로컬 신문 등에서 얻을 수 있다. 이렇게 얻어진 총 임대수입이 매입가격의 1% 이상이면 성공적인 투자라 할 수 있다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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