서브 프라임 모기지 등 은행 부실로 촉발된 경제 침체가 벌써 4년이 훌쩍 넘어가고 있다. 그동안 주택 가격 하락 실업과 경기 불황으로 주택을 포기하는 주택 소유주가 전례없이 많았고 차압과 숏세일 매물이 급격히 늘어났었다.

지금은 부동산 경기 회복의 신호가 있지만 아직도 차압 매물과 숏세일이 주택 거래에 가장 많은 부분을 차지하고 있다. 4~5년 전부터 숏세일에 대한 비중이 늘어나다가 숏세일 승인을 받지 못한 주택들이 쏟아져 나와 차압되면서 2009년에는 사상 유례없는 차압율을 기록했었다.

그후 정부의 시장 개입으로 2009년말부터 2010년까지 융자 조정이 대세를 이루었다. 주택 소유주들이 집을 지킬 수 있도록 모기지 은행들이 적극적으로 협력하여 차압율은 떨어졌고 정부 정책이 주택시장에 좋은 영향을 주었다.

그런데 그후 1년 반이 지난 지금 융자 조정이 안된 상당한 양의 주택들이 다시 숏세일 매물로 나오고 있다. 그래서 지역에 따라 약간 다르지만 주택 거래의 약 55%(California LA County기준) 가량이 일반 매매가 아닌 차압및 숏세일 매매로 이루어지고 있다.

보스톤 지역의 한 유력한 부동산 회사는 작년과 올해 초 지역별로 숏세일 세미나를 개최하면서 주택 소유주들에게 숏세일에 대해 정보를 제공하고 있는데 아직도 숏세일에 대한 문의와 관심이 지대하다고 한다.

그러면서 올해와 내년까지 숏세일 매물이 더 나올 것이라고 관망하며 숏세일 세미나 로드쇼를 올해 말까지 계속하겠다고 한다. 새로운 점은 전에는 주택 소유주들이 숏세일에 대해 문의를 했지만 지금은 주택 구매자들이 더 많이 숏세일에 대해 문의하고 있다고 분석했다.
즉 현장에서는 주택 구매자들의 관심과 구매 의사를 더 느낄 수 있었다고 한다.

특히 주목할 점은 차압된 매물을 은행이 다시 회수하여 파는 REO매물이 줄고 소규모 투자자들이 숏세일과 경매(Auction)를 통해 구입하는 비율이 늘고 있다는 것이다. 주택 경기가 회복될 것이라는 기대감과 주택 가격이 바닥이라는 인식이 소규모 투자자들로 하여금 숏세일과 경매를 통해 주택을 매입하게 하는 주요 요소가 되고 있다.

이들의 투자 형태는 보통 2가지인데 하나는 단기 차익을 얻기위해 싼 가격에 현금으로 경매절차를 통해 차압 매물을 구입한 다음 수리한 후 바로 파는 플리핑 투자이고 다른 하나는 향후 부동산 가격 상승을 기대하며 2~3년 정도 렌트를 놓은 다음 다시 파는 렌트 투자이다.

각기 장.단점이 있으므로 만약 투자를 고려한다면 본인의 재정에 맞게 투자하는 것이 바람직하다.
부동산 전문가들은 올해말까지 숏세일 매매가 더 활발해져서 총 부동산 매매 중 약 60%정도까지 차지한다고 전망한다.

그리고 2012년부터는 은행의 승인이 필요없는 일반 세일(Standard Sale)의 비율이 점점 증가하여 차압 및 숏세일보다 일반 세일이 더 많이 차지할 것이라고 예측한다.

숏세일이 일반 세일보다 매매 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리지만 시장 가치보다 약간 더 낮은 가격으로 살 가능성이 있어 당분간 주택 구매자들은 일반 세일보다 더 선호한다.

하지만 예상대로 올해 말을 기점으로 숏세일 및 차압 매물 거래 비중이 줄고 일반 세일 매매가 늘어나면 주택 가격 상승을 예상할 수 있다.

가령 보스톤 같은 대도시 교외 주거 지역에서 그 동안 별로 없었던 일반 매물이 최근들어 눈에 띄게 늘어나는 것은 주택 경기 회복에 좋은 신호이다.

여기서 꼭 집고 넘어 가야 할 사항이 있다.
이 곳 보스톤은 미국내에서 가장 부동산 가격이 떨어지지 않았다.
그러므로 좋은 학군에서는 short sale물건을 찾기는 정말 힘들다.
지금 주택을 살까 더 기다릴까 하시는분들은 지금 사는게 현명한 방법이다.
체감 경기가 아직도 찬바람이 쌩쌩부는데 2011년 여름에는 고용과 주택 경기가 회복되어 가계 경제의 주름살이 펴지기를 기대해 본다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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