▶▶지난호에 이어서

5)숏세일(Short Sale) 을 하는 것과 그냥 포클로저(Foreclosure)하는 것과의 차이는 뭘까?
숏세일 은 현재 은행빚이 40만달러 있는 집을 30만달러 정도에 판매해서 비록 은행빚은 모두 다 갚지는 못하지만 은행빚을 완전히 없애고 집을 바이어에게 넘겨주는 것이다. 포클로저는 이러한 매매과정을 거치지 않고 집주인이 집 페이먼트를 계속 내지 못하고 있으면, 1차 은행이 일정 기간 후에 경매과정을 거쳐 그 집을 처분하게 되는 과정이다.

다시 말해 포클로저는 우리가 일반적으로 이야기하는 “은행에게 집을 빼앗긴다”라고 하는 것이다. 가장 큰 차이점은, 숏세일은 은행에다 은행빚의 일부라도 갚고 집을 처분하는 것이고 포클로저는 그냥 은행에다 집을 통째로 넘겨주는 것이다. 즉 은행이 그 집을 자체적으로 처분하여 자기의 빚을 자기 스스로 갚고 처분하는 것이다. 숏세일은 은행에다 그 일부라도 갚기 때문에 은행에서 그 노력을 고맙게 여겨서 차후 집주인의 크레딧 기록에 호의적인 기록을 남기게 된다. 그 항목에는 ‘Settled’라고 기록되며, 집주인의 크레딧 점수도 1년 반 정도가 지나면 다시 700점 이상으로 올라간다. 물론 꾸준하게 잘 내고 있는 다른 기록이 있어야 함은 당연하다.
그러나 포클로저인 경우에는 개인의 크레딧에 ‘Foreclosure’라고 올라가면서 이 기록이 7년에서 10년까지 집주인의 크레딧 기록에서 사라지지 않는다.

차 후 집주인이 다시 자금을 모아 다른 집을 사려고 한다 하더라도 포클로저가 기록이 되어 있는 사람에게는 모든 은행이 5년 정도 이내에는 대출을 일체 해주지 않는다. 어쩔 수 없이 현금을 모두 주고 집을 사는 수밖에 없다. 크레딧도 4, 5년쯤에야 700점으로 올라갈 수 있다. 집을 처분하고 난 뒤의 크레딧 회복기간의 차이는 실로 당해보지 않은 사람이면 절대 모른다.
크레딧이 좋았던 예전에는 전혀 신경 쓸 일도 없었는데, 크레딧이 떨어지고 나면 그 떨어진 크레딧 때문에 손해 보는 일이 왜 그렇게 많은지 참 희한하다고 하는 사람들이 많다.

그 다음으로 중요한 것은, 2차로 꺼내 쓴 라인 오브 크레딧 대출금인데 이는 숏세일인 경우에는 집주인과 바이어, 부동산 에이전트와 거래 은행 간의 적절하고 적당한 범위 내에서 타협을 거쳐 완전하게 해결할 수가 있다. 즉 2차 대출금을 숏세일 과정을 거치면서 완전히 해결하여 다시는 집주인에게 달라붙지 않도록 할 수가 있다.
그러나 포클로저인 경우에는 1차 은행에 집을 가지고 가서 경매 등을 통하여 처분하고, 그 잔금으로 1차 은행이 자기들의 대출금의 손실분을 막을 따름이다. 2차 은행의 라인 오브 크레딧 대출에 대해서는 단 1달러도 지급하지 않는다.

따라서 고스란히 2차 은행의 대출금은 집주인에게 끝까지 따라와서 그 책임을 묻는다. 물론 법적 시효기간이 완전히 지나면 사라지겠지만 말이다.
1 차 은행이 그 집을 경매를 통하여 처분하고 나면 2차 은행은 집주인에게 빌려준 대출금을 회수하기 위하여 collection 회사를 통하여 집주인에게 돈을 갚으라고 통보를 할 것이다. 차후 법원에 소송을 하여 법원으로부터 집행명령장을 받으면 그 것으로 집주인의 다른 부동산, 동산, 혹은 직장의 월 급여 등에 청구를 하여 그 잔금을 회수하려고 할 것이다. 여간 골치가 아픈 일이 아닐 수 없다.

내가 살았던 소중한 집을 더 이상 유지하지 못하여 은행에다 넘기는 것은 참으로 가슴 아픈 일이다. 더구나 내 개인의 잘못이 아닌, 미국 부동산 금융시장 시스템의 구조적인 문제로 야기된 전 세계적인 경제난국의 여파로 내 집을 포기해야 하는 경우이니 얼마나 억울하고 원통한지 모른다. 그러나 어쩔 수 없이 포기해야 하는 경우에라도, 최선이 안 되면 차선의 선택을 해야 한다.
어느 길이 나에게 좀 더 도움이 되고 손해가 덜 가는지 이모저모 잘 따져보고 전문가들의 많은 의견을 듣고 난 뒤에 결정해야 함은 아무리 강조하해도 지나침이 없을 것 같다.

백영주 / Clara Paik
Principal Broker
Boston New Star Realty Branch Owner
New Star Realty & Investment
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25
Individual of 2006, 2007, 2008, Re/Max New England, Association of Board of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Boston Real Estate Board.
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