주택은 자본자산(capital asset)에 해당합니다. 따라서 주택을 양도하면 그 양도차익에 대해 양도소득세를 내는 것이 원칙입니다. 다만, 일정요건을 갖춘 ‘Main Home’의 양도에서 발생한 이익에 대해서는 최대 $250,000 (또는 $500,000)까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

자격 요건

 Main Home의 양도소득에 대한 세제혜택은 ‘소유권 테스트(Ownership test)’와 ‘거주기간 테스트(Use test)’를 충족해야 가능합니다. 소유권 테스트란 지난 5년의 기간 중 2년 이상 주택을 소유해야 한다는 것이며, 거주기간 테스트란 지난 5년의 기간 중 2년 이상 그 주택에서 거주해야 한다는 것입니다.

 그러나 위의 두 조건을 충족한 경우에도 지난 2년 내에 이미 Main Home에 대한 세제혜택을 받은 적이 있는 자는 2년 내에 다시 세제혜택을 받을 수는 없습니다. 즉, 일단 Main Home에 대한 세제혜택을 받았다면 그로부터 2년이 지나야 다시 세제혜택을 받을 수 있습니다.

얼마를 공제받을 수 있나?

 요건을 갖춘 Main Home을 양도한 납세자는 그 주택의 양도로 발생한 이익 중 $250,000을 면제받을 수 있습니다 . 따라서 주택의 양도차익이 $250,000을 초과하면 그 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다.

 한편, 부부합산신고(Joint return)하는 부부의 경우 일정요건을 갖추면 $500,000을 면제 받을 수 있습니다.

부득이하게 2년의 요건을 충족하지 못한 경우?

 부득이하게 소유권 테스트와 거주기간 테스트 요건을 충족하지 못한 상태에서 Main Home을 양도해야 하거나, 주택양도에 대한 혜택을 받은 2년 내에 다시 Main Home을 양도해야 하는 상황이 발생할 수 가 있습니다. 이 경우에는 공제 가능한 $250,000(또는 $500,000) 중 요건을 갖춘 기간에 해당하는 비율(=요건을 갖춘 월수 /24개월)에 상당하는 금액만큼 공제받을 수 있습니다.

 여기서 부득이한 상황이란 직장문제, 건강상의 이유 또는 기타 예측하지 못한 상황(자연재해, 전쟁 또는 테러, 사망, 이혼, 쌍둥이 출산 등)이 발생하여 주택을 양도해야 하는 경우를 말합니다.

주택을 다른 용도로 사용한 (Nonqualified Use) 경우는?

 주택을 Main Home으로 사용하지 않고 일정기간 타인에게 임대하거나, vacation home으로 사용하거나, 아니면 비워두는 경우가 있습니다. 이 경우에도 주택이 위의 공제요건을 갖췄다면 여전히 $250,000(또는 $500,000)을 양도차익에서 공제할 수 있습니다.

 다만, 2009년 1월 1일 이후 임대 등 다른 용도로 사용한 적이 있는 주택에서 발생한 양도이익은 ① Main Home으로 사용한 기간에 해당하는 이익과 ② 다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익(이익 x 다른 용도로 사용한 기간/총 소유기간)으로 안분한 후, 다른 용도에 사용한 기간에 해당하는 이익에 대해서는 전액 세금을 내야 하며, Main Home에 해당하는 이익에 대해서는 $250,000(또는 $500,000)을 초과하는 이익에 대해서만 세금을 내면 됩니다. 이 규정은 임대 등에 사용하던 주택을 Main Home 으로 전환한 후 양도함으로써 세금을 회피하고자 하는 의도를 방지하기 위해 2009년 1월 1일부터 도입된 규정 입니다.

◈용어 및 서식 해설◈

 Capital asset : 개인용으로 보유∙ 사용한 자산이나 투자목적으로 보유한 자산. 예를 들면, 주택, 가구, 주식, 채권 등

 Main home : 납세자가 주로 거주하는 장소. 두 채 이상의 주택에서 거주하는 경우 직장, 가족관계, 주소 등 여러 요소를 종합적으로 검토하여 판단

 Form 1040 -Schedule D (Capital Gains and Losses) : 양도소득을 신고하는 서식