영민 엄마,
지난번 몇 주 동안 주식과 부동산에 대해서 함께 알아 보았습니다. 그 후로 여러가지로 질문을 많이 받은 것 중에 하나가 주택융자(mortgage)에 관한 것 이었습니다.

아마도 요즈음 주택융자 이자율(mortgage interest rate)이 내려감에 따라서 많은 분들이 재융자 (refinancing)를 하고 있고, 또한 하려고 하는것 같습니다. 특히 은퇴를 하시려고 하시는 분이나 이미 은퇴를 하신 분들은 주택융자를 다 갚으려고(Pay off) 하시는데 이것이 재정상 좋은 판단인지 아닌지를 함께 생각해 봅시다.

일반적으로 재정(finance) 분야에서는 나쁜빚 (bad debt) 과 좋은빚 (good debt)이 있는데 가지고 있어서는 안되는 빚, 즉 나쁜 빚은 Credit Cards 같은 빚이고 갖고 있어도 괜찮은 빚은 주택융자(mortgage) 빚이라고 일반적으로 말을 합니다. 오히려 가능한 많은(large) 주택융자를 갖고 있기를 추천하는 상황입니다. .

“더욱 많은 빛을 얻으라?” 이것이 도대체 왠 말도 안되는 그야말로 “지나가는 소도 웃을 일이요”, “김밥 옆구리 터지는 소리” 이냐고 생각 할 수 있습니다. 왜 그러한가를 설명하기 전에 한가지 미리 말하고 싶은 것은 저의 의견은 항시 일반적인 상황에서 말을 하는 것입니다. “재수가 없으면 뒤로 넘어져도 코 깨진다”는 말은 어떠한 특별한 경우를 말합니다. 그야말로 로또(Lotto) 가 당첨된 사람한테는 당연히 로또를 사는 것이 가장 좋은 투자방법이라고 말을 할 수 있습니다.

이왕 말이 나온 김에 한가지 미리 말하고 싶은 것은 앞으로도 계속되는 모든 저의 생각과 의견은 일반적인 상황에 기반을 둔 것입니다. 모든 일에는 특별한 경우가 있을 수 있습니다. 그러나 저는 보통사람이고 많은 분들 역시 일반적이고 보통사람이기 때문에 일반적인 의견을 함께 나누는 것입니다.
다시 본론으로 돌아가서 왜 주택융자는 많이 그리고 오랜 기간동안 (Big, Long Mortgage) 가지고 있어도 괜찮다는 말인가요?

첫째, Mortgage 는 집값 (home value)에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
주택융자의 양이 크든 작든 간에 전혀 상관없이 집의 가치(value)는 오르락 내리락 합니다. 다시 말하면 주택융자를 이미 갚은 액수(amount of equity)와 집의 가치와는 전혀 관계가 없습니다. 많은 Home Equity는 그야말로 집 자체에 많은 돈을 쌓아두고 있는 경우와 똑 같다고 할 수 있습니다.

둘째, Mortgage 는 이자율이 가장 적게 얻을 수 있는 돈 입니다.
많은 사람들이 빚(debt – credit cards, auto loans, student loans, personal loans)들을 가지고 있는데 그 중에서 가장 이자율이 적은 것은 주택융자입니다. 또한 다른 대부분의 융자(loan)는 세금 공제를 받지 못하는데 비하여 주택융자 이자는 세금 공제(tax deduction)가 허용됩니다. 다시 말하면 현재 내고 있는 세금비율(federal/state income tax bracket)이 33% 라고 가정을 한다면 5% 이자율(mortgage rate)은 실제적으로는 3.5% 정도 뿐이 되지 않는 것입니다. 여러분이 다른 비싼 이자율의 빚(credit cards – average 15%) 과 주택융자를 비교하여 보십시요.

셋째, 언제 유동성이 있는 돈(cash) 이 필요 할련지 모릅니다.
예를 들어봅니다.
“A”와 “B” 라는 사람이 있다고 합시다. 두 사람이 같은 직장에 다니고 같은 액수의 주택융자를 얻었다고 합시다.
“A” 라는 사람은 “나는 빚을 가지고는 도저히 살 수 없다” 라는 마음으로 한달치 주택융자를 1 년에 한번 더 갚았다고 합시다 (1년 – 13 payment, 이것은 다시 말하면 Biweekly Mortgage). “B” 라는 사람은 “A” 와 똑 같은 액수의 금액 (한달치 더 내는 금액)을 은행에 저축했다고 합시다. 불행하게 두 사람이 직장에서 laid-off 되었다고 합시다.

은행(mortgage lender)에서는 매달 월부금(payment)을 기대합니다. 집에 home equity가 얼만큼 있는지는 전혀 상관하지 않습니다. 만일 “A”라는 분이 여유돈(extra cash)이 없다면 집을 팔아서 갚는 수 뿐이 없습니다. 반면 “B”는 은행에 저축한 돈으로 주택융자를 갚아 나갈 수가 있습니다.

은퇴를 하신 경우에도 같은 이유라 말할 수 있습니다. 위에 경우와 같이 배우자의 많은 병원비, 예상치 못했던 목돈(emergency fund)이 필요 할 경우 집에 묻어있는 돈과 은행에 있는 돈은 다른 것입니다.

혹시 어떤분이 이런식으로 생각 하실 수 있습니다. 15년 주택융자 나 bi-weekly 주택융자를 이용하면 주택융자 이자로 내는 돈을 저축(save) 할 수 있다고 말입니다. 물론 맞는 말입니다. 하지만 15년 융자와 30년 융자의 차액을 투자하여 얻는 투자이익(investment income)이 주택융자를 빨리 갚아 저축할 수 있는 금액과 거의 같다는 것입니다.

*위의 예에서 분명한 사실은 30년mortgage 로 인한 차액을 저축하지 않고 한국으로 봄 소풍을 간다든지, 새 차를 산다든지, 새로 나온 대형 TV (김연아 선수를 보기위해)를 구입하는 등의 소비를 한다면 당연히 빨리 주택융자를 갚는 것이 현명한 선택일 것입니다.

마지막 이유로는 간단한 산수 계산입니다.
제가 종종 접하는 말들입니다. "여윳돈이 생겼는데 주택융자를 전부 갚겠다, 은퇴할 때가 가까이 오므로 매달 나가는 돈을 줄이기 위해서 주택융자를 갚겠다, 집을 살때 매달 나가는 융자 지불금을 줄이기 위해서 가능한 선도금(down payment)을 많이 내겠다" 등의 말입니다.

매월 나가는 지불금이 적어진 이유는 단지 미리 목돈을 내었기 때문입니다. 우리는 그만한 목돈을 다른 곳에 사용, 즉 투자를 한다면 더 많은 이익(opportunity cost)을 얻을 수도 있다는 가정을 생각해야 합니다.
주택융자의 이자가 적은 이유는 집을 담보로 잡고 있기 때문입니다. 같은 이유로 자동차 이자가 비싼 이유는 자동차의 값어치는 시간이 지남에 따라서 떨어지기 때문입니다. 자 이제 왜 credit cards 이자가 15% 이상이 되는지 이해하시리라 생각됩니다.

최종적인 결정은 항상 여러분이 하는 것입니다. 사실을 알고 판단하는 것과 모르고 결정하는 것은 커다란 차이점이 있습니다. 저는 재정적인 사실(fact)을 함께 나누어 여러분 모두가 자기에게 맞는 재정관리(financial planning)를 하기를 바라는 것입니다.

*Private Mortgage Insurance(PMI)을 내지 않기위해 20% 까지 선도금(down payment)을 내는 것은 현명한 판단이라 생각합니다. 요즘에는 주택융자를 받기가 쉽지 않습니다. 그러나 예를 들어 단지 10% 만을 내고 주택을 구입한 후PMI를 다달이 내었다고 합시다. 그 후 주택가격의 20%를 갚았다고 합시다.
이러한 경우 한 가지 기억해야 할 것은 일반적으로 PMI를 취소하기 위해서는 집 주인이 취소를 요구해야 합니다. (In the past, most lenders honored consumers' requests to drop PMI coverage if their loan balance was paid down to 80 percent of the property value and they had a good payment history. However, consumers were responsible for requesting cancellation and many consumers were not aware of this possibility. With the new law, both consumers and lenders share responsibility for how long PMI coverage is required.)

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