영민엄마,
미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다.
물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교하여 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 지난번 까지 수익률, 활용성, 세금, 경비, 투명성, 노력, 그리고 가변성에 대해서 언급했습니다.

여덟, 분산투자 (Diversification)
주식으로 분산투자를 손 쉽게 할 수가 있습니다. 예를 들어서 2,500달러를 S&P 500 에 투자를 한다면 500개의 회사 주식을 구입하는 것와 같은 이야기입니다. 또한 여기 500개 회사는 각기 다른 산업(financials, consumer, energy, health care, manufacturing, IT, telecommunication, etc)의 회사들 이기에 각기 다른 산업(industry)에 분산투자를 할 수가 있습니다.

부동산은 분산투자를 하기에는 어려움이 많이 있습니다. 그야말로 여러분의 성함이 Trump or Helmsley이라면 분산투자의 어려움이 별로 없지만 말입니다. 그러나 일반인들이 hotels, stores, apartments, office buildings, parking garages and casinos등을 전부 보유하기에는 어려움이 많이 있는 것입니다. 또한 미국 전 지역의 부동산을 cover한다는 것은 거의 불가능 하다고 말할 수 있습니다.

마지막 결정 (Decision)
지난 2주에 걸쳐서 주식투자와 부동산 투자에 대해서 알아 보았습니다. 앞에서 언급한바와 같이 미국에 사는 한국분들이 부동산을 특별히 좋아하고 투자를 하는 것을 보았습니다. 가능한 개관적인 입장에서 특별한 경우를 제외하고 일반적인 관점에서 두가지 투자를 비교해 보도록 노력했습니다.

분명한 것은 한국의 부동산 투자와 미국의 부동산 투자와는 다른 점이 많이 있습니다. 이 말은 미국에 살면서 한국식으로 생각하고 부동산에 투자를 한다면 잘못 될 가능성이 있음을 말하는 것입니다.

앞에서 보았듯이 부동산투자의 가장 커다란 장점은 활용성(leverage)입니다. 남의 돈을 이용해서 커다란 이익을 남기는 것입니다. 그러나 이점도 부동산이 활황기에 있을 때 이야기 입니다. 요즘에는 주택가격이 주택담보(mortgage)보다 적어진 경우가 많이 있음을 여러분이 잘 알고 있습니다.

은퇴를 준비하시는 분 그리고 은퇴를 하신 분들에게는 가능한 부동산에 직접투자하는 것을 추천하지 않습니다. 부동산을 가지고 있는 분들에게도 가능하다면 하나씩 정리할 것을 권고하는 편입니다. 부동산 투자, 그 자체에 어떠한 문제점이 있어서 그러는 것이 결코 아닙니다.

개인 주택, 상업용 건물, 혹은 부동산(rental property) 투자는 많은 시간과 노력을 필요로 합니다. 또한 신경써야 하는 일이 한, 두가지가 아닙니다. 집세는 제대로 내는지, 세든 사람이 하루 아침에 흔적도 없이 사라지는 것은 아닌지, 고치고 보수해야 할 곳은 어떠한지 등을 알아야 합니다. 부동산을 관리하고 운영하는데는 그야말로 Know-how가 있어야 하고 많은 노력이 요구됩니다. 또한 Cash Flow의 중요성, 1031 Exchange, 감가상각(Depreciation), 여러가지 관련된 세금 등에 대해서도 어느정도는 알고 있어야 합니다.

은퇴를 시작할 때는 하나씩 정리하고 모든 투자를 간단(simple)하게 할 필요가 있습니다. 그 동안 열심히 일했습니다, 은퇴 후는 하고 싶은 일을 하면서 여유있게 생활하는 것이 좋을 듯 합니다.

이러한 점을 다 고려한 후에도 “나는 꼭 부동산에 투자를 하겠다” 하시는 분들에게는 직접 부동산에 투자를 하지 마시고 자그마한 자금과 작은 노력으로 간접적으로 부동산에 투자할 것을 추천합니다. 이것이 바로 REIT (real estate investment trust)입니다. 간단히 소개합니다.

REIT는 부동산을 소유하고 운영하는 회사들의 주식을 소유하는 것입니다. 영어로는companies that own and operate income-producing properties that could range from office buildings to hotels to malls to apartment buildings or a combination of these or other facilities. 이것은 적은 비용을 가지고 부동산에 분산투자를 할 수 있는 것입니다.

지난 2년간 부동산 폭락으로REIT의 수익률이2007 (-17.8%) 그리고 2008 (-37.3%)입니다. 그러나 지난 1년 (1/31/2010까지) 수익률이 47.83%로 증가되었습니다. 앞에서 언급한대로REITs는 주식시장에서 주식처럼 구입할 수가 있습니다. 그리고REITs는 수익의 90%를 이익배당금(dividends) 처럼 지불해야 하기 때문에 고정적인 수입이 필요한 사람들에게는 하나의 정기적인 수입원으로 이용할 수가 있습니다.

그렇다면REITs가 포트폴리오를 작성하는데 꼭 필요한가에 대한 질문은 왜REITs에 투자를 하려고 하는냐에 달려있습니다. 만일REIT 투자의 이유가 2009년의 높은 수익률 때문이라고 한다면 이것은 매우 위험스러운 생각입니다. 왜냐하면 이렇게 높은 수익률이 나온 이유는 단지 주식시장에서 말하는”relief rally”일련지 모르기 때문입니다. 2009년 초에는 부동산 가격과 상업용 부동산의 융자 기회(availability)가 거의 최악의 경우였습니다. 그러나 시간이 지나감에 따라서 많은 사람들이 부동산 시장이 생각했던 것보다는 아주 나쁜 경우가 아니라는 것을 인식하며서 부동산 가격도 제자리를 찾아감에 따른 수익률이라는 것입니다.

부동산 시장의 안정을 찾기 위해서는 아직도 많은 시간이 요구됩니다. 그렇다고REITs가 수익률을 내지 못할 것이라는 것도 아닙니다. 요약하면 단기적인 투자를 해서는 않되고 오랜시간을 가지고 하는 투자를 해야 한다는 것입니다.
다시 말해서 장기적인 안목을 가지고REITs를 포트폴리오의 하나의 투자종목으로 정해야 한다는 것입니다. 왜냐하면 분산투자의 관점에서 볼때 전체적인 포트폴리오의 위험성은 그대로 유지하며 수익률을 증가시킬 수가 있기 때문입니다.

그리고REITs에 투자가 되었을 때에는 처음에 구입한 그대로 가지고 있으면 안됩니다. 꼭 한 가지 해야 할일은 재조정(rebalance)를 주기적으로 해야 합니다.

예를 들어서 설명합니다. 전체의 포트폴리오에서 10%가REITs에 투자되었다고 합시다. REITs가 많은 수익률을 올렸던 시기(like 2003 and 2004)에 10%가 15%로 되었다고 한다면 5%을 팔아서 실제적인 수익을 취해야 한다는 것입니다. 같은 이유로REITs가 떨어지는 시기에는(like 2007 and 2008) REITs를 더 구입하여 계속적으로 10%을 유지해야 한다는 것입니다. 만일 체계적으로 재조정(rebalance)를 하지 않는다면 부동산 투자에 많은 효과를 얻을 수가 없는 것입니다.

REITs' 의 이익배당금(dividends)은 고정적인 수입을 원하는 은퇴한 분들에게 좋은 수입원이 될 수 있습니다. 심지어 금융위기가 있었던 시점에도 이익배당금은 고정적으로 지급이 되었습니다. 게다가 2008년에는 "revenue procedure"라는 것으로 IRS에서 이익배당금을 현금으로도 받을 수 있고 혹은 주식으로도 받을 수 있는 선택이 있었습니다

최종적인 결정은 여러분의 몫입니다. 미국의 주식투자와 비교하여 부동산 투자를 설명했습니다. 각기 장단점이 있습니다. 저의 의견은, 특히 은퇴를 준비하는분 그리고 은퇴를 하신분에게는 부동산에 투자하되 간접적으로 투자하기를 추천합니다. 복잡하면 이해하기가 쉽지 않습니다. 이해를 못하면 잘못된 투자로 이어집니다. 투자를 간단하게 하시길 추천합니다.

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