영민엄마,
미국에 사는 적지 않은 한국분들이 부동산에 많은 관심을 가지고 있고 또한 부동산에 투자를 하고 있습니다. 정확한 이유는 알 수 없지만 아마도 한국의 집값, 그리고 땅값이 오르는 것과 상관관계가 있지 않나 생각해 봅니다. 그야말로 은퇴계획도 부동산을 구입해 월세를 받아서 생활한다는 말도 자주 듣습니다.

물론 미국에서도 부동산 경기가 호황일 때가 있습니다. 그렇다면 주식시장과 비교해 어느쪽에 투자를 하는 것이 현명한 방법인지를 함께 알아봅시다. 지난 주에는 수익률, 활용성, 그리고 세금에 대해서 언급했습니다.

넷, 경비 (Costs)
부동산 투자시 활용성을 최대한 이용한다고 하지만 우리가 고려해야 하는 것이 경비입니다. 부동산 투자로 발생하는 경비를 간단히 열거해 본다면 주택융자 신청할 때 생기는 비용, 보험, 주택감정 등이 있습니다. 영어로 말한다면 mortgage processing, credit reports, title insurance, appraisals, a lawyer for the bank, a lawyer for you, local transfer taxes and other charges, point or more of the loan up front to lower your interest rate 등 입니다.

일반적으로 주택 구입시 발생하는 비용이 주택가격의 약 2 ~ 4%가 됩니다. 또한 집을 파는 사람은 복덕방 비용으로 나가는 것이 약 6% 정도가 됩니다. 이러한 경비를 모두 계산해 본다면, 지난번에 언급한 2년 후 주택 가격이 10% 올라간 집(550,000달러 주택)은 거의 본전이라고 말할 수 있습니다. 다시 말해서 집값이 올라가지 않았다면 오히려 손해를 본 것이나 같습니다.

위에서 언급한 비용에는 집수리, 주택융자 이자, 세금, 보험 등으로 나가는 경비는 포함되지 않은 것입니다. 또한 세를 주는 부동산이라면 광고비, 법률비, 관리비 등을 고려해야 합니다.
앞에서 언급한 부동산 수익률, 다시 말해 Francis and Ibbotson의 부동산 수익률은 이러한 모든 경비를 포함하지 않은 것입니다. 만일 이러한 모든 경비를 포함했더라면 부동산 수익률은 더욱 적어질 것입니다.

여기에 비해서 주식을 사고 팔때 소요되는 경비는 상당히 적은 금액이라 말할 수 있습니다. 하나의 예를 들어봅니다. Scottrade 라는 discount brokerage 회사에서 online 으로 주식을 사고 팔때 생기는 경비는 단지 7 달러 입니다. 이것은 개별적인 주식을 구입할 경우에만 적용되는 비용입니다.
주식을 브로커(broker)을 통해서 구입할 경우, 뮤추얼펀드(Mutual Fund) 구입시 수수료가 있는 곳에 투자를 할 경우에 소요되는 경비는 상당한 액수가 된다는 것 역시 고려해야 합니다.

다섯, 투명성 (Transparency)
Google 회사의 주식 한 장(one share)은 어떠한 상황에서도 주식 한 장 이지만 주식가격은 항상 변합니다. 누구나 이 주식 원하는 사람은 손 쉽게 구입할 수가 있습니다. 부동산 각각은 같은 것이 없습니다. 나름대로의 특징을 제각기 가지고 있습니다. 사고 파는 가격 역시 다 다릅니다. 그래서 부동산 가격은 영어로 an educated guess로 결정된다고 하는 것입니다.

그렇다면 주식이 부동산에 비해서 훨씬 투명하다고 할 수 있을까요? 전혀 그렇지 않습니다. Enron, Tyco, WorldCom 등의 주식들이 어떻게 되었습니까? 이러한 주식들을, 소위 우리가 말하는 전문투자자들도 추천을 하고 보유을 했었다는 것입니다. 이러한 전문가들은 이러한 회사들의 재무재표(financial reporting)도 꼼꼼히 보았을 것이고 여러가지 재무감사(audit) 결과도 보았을 것입니다.

결과는 이 회사의 경영인 (CEOs)들이 감옥에 있고 많은 투자자들은 빈털털이가 되었습니다. Wall Street에서 일하는 전문가들도 이러한 사실들을 인식하지 못했다면 개인 투자자들은 어찌 할까요? (If Wall Street failed to notice anything amiss, how would you?)

이러한 이유 중의 하나로 개별적인 주식(individual stock) 투자를 추천하지 않는 것입니다.
주식에 비해서 부동산은 만지고 느껴 볼 수가 있습니다. 또한 부동산 옆에 오리 사육장이 있는지 동네 수영장이 있는지 직접 확인을 할 수도 있고, 또한 전문가를 고용하여 주택 혹은 건물의 견고함 등을 조사(inspection)해 볼 수가 있습니다. 하기사 모든 것을 조사해도 나중에 여러가지 문제가 있을 수도 있지만 말입니다.

이러한 이유로John T. Reed, editor of "Real Estate Investor's Monthly,"는 부동산을 구입하기 전 시간적인 여유를 가지고 꼼꼼히 조사해 보기를 추천하는 것입니다.

여섯, 노력 (Effort)
주식을 보유하는 것은 간단합니다. 이에 비해서 부동산을 보유하는 것은 많은 노력이 필요합니다. 상업용 부동산은 더 이상 말할것도 없고 개인 주택만을 생각해도 항상 무언가를 고쳐야 합니다. 여기에 자연적인 재해로 주택이 손상될 수도 있습니다.

끝임없이 고치고 수리해야 하는 부동산에 비해서 주식, 뮤추얼펀드 등을 보유하는 것은 그야말로 누워서 떡 먹기 아니 누워서 천장 보기처럼 쉬운 것입니다. 물론 어떠한 주식을 갖고 있느냐는 별개의 문제이고 여기서는 단지 소유를 하고 있는 동안 얼마 만큼의 노력이 요구되는냐 입니다.

일곱, 가변성 (Volatility)
지난 2년 동안의 주식 그리고 부동산 시장이 어떠한 상황인지 여러분이 잘 아십니다. 그렇다면 주식과 부동산의 Volatility 를 2년전의 통계를 가지고 알아봅시다.

일반적으로 주식이 부동산에 비해서 가격의 변화가 훨씬 더 많이 있습니다. Francis-Ibbotson 교수가 지난 27년간의 부동산 가격의 변화를 조사한 결과 개인 주택 가격이 가장 많이 내려간 경우는 3.5% 그리고 상업용 부동산은 5.6%로 나왔습니다. 그러나 이것은 미국전체의 평균 숫자이고 각 지역에 따라서는 많은 차이점이 있습니다. 다시 한 번 언급합니다. 이것은 2년전의 통계입니다.

주식시장의 높고 낮음의 차이는 부동산과 비교할 때 상당히 큽니다. Dow Jones는 2007년 8월에 14,000까지 올라갑니다. 그리고 2009년 3월에는 6,600 까지 내려 갔다가 지금은 10,500에서 왔다 갔다 하니 Volatility가 얼마나 심한지는 여러분이 잘 아십니다.

결론을 내리자면, 2년 전까지는 부동산이 주식보다 훨씬 안정성이 있다고 말할 수 있었으나 현재 시점에서는 부동산이나 주식이나 가변성(Volatility)의 관점에서 비슷하다고 할 수 있습니다.

주식 대 부동산 마지막 투자 결정이 다음호에 나옵니다.

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