주택 시장이 점차 안정화 되고 있는 상황에서 상업용 부동산 모기지 시장이 수천억 달러의 부실을 낳을 우려가 제기되고 있다. 월스트릿저널(WSJ)은 상업용 부동산 모기지 연체율이 3월 들어 1.8%로 치솟아 6개월 만에 2배 이상 급증했다고 보도했다.

건물, 호텔, 상점 등의 자산을 담보로 한 상업용 부동산 모기지 시장은 7,000억 달러 규모다. 상업용 부동산의 모기지 연체율 증가는 6%를 웃도는 주택 모기지 연체율 보다는 낮은 수준이지만 1,000여 개에 달하는 은행들이 줄지어 도산한 지난 1990년대 초 상업용 부동산 모기지 부실 사태에 육박하는 수준이어서 위기감이 높아지고 있다.

특히 헤지펀드의 대부 조지 소로스 소로스펀드매니지먼트 회장은 26일 워싱턴에서 열린 한 포럼에서 “상업용 부동산 가격이 아직 충분히 내려가지 않아 추가 하락이 불가피하다”면서 “상업용 부동산 가격이 최소한 30% 더 떨어져 은행들에 큰 부담이 될 것”이라고 밝혀 충격을 주었다.

실제로 지난 2007년 말 이후 파산한 은행과 금융 업체는 47개에 불과하지만 최근 들어 라스베가스의 호텔과 뉴욕의 사무용 건물 등 굵직한 부동산들이 연체 목록에 속속 오르고 있다.

전문가들은 상업용 부동산은 시장 규모가 일반 주택, 신용카드, 학자금 대출 등과는 비교할 수 없을 정도로 커 부실이 발생하면 그 파괴력 또한 걷잡을 수 없을 것이라고 우려하고 있다.

워싱턴 소재 비영리 단체인 부동산라운드테이블의 집계에 따르면 미국 내 상업용 부동산 시장의 전체 규모는 6조5,000억 달러로 이 중 모기지가 3조1,000억 달러(47.6%)를 차지하고 있다. 상업용 부동산 모기지 규모가 자기 자본의 5배를 초과하는 금융 기관의 비율도 지난 1993년 2% 수준에서 지난해 말에는 12%까지 급증했다.

더 큰 문제는 부동산 가치 하락이 이어지면서 리파이낸싱이 어려워지고 상대적으로 우량한 모기지도 부실화될 수 있다는 점이다. 오는 2012년까지 만기가 도래하는 1545억 달러의 모기지 가운데 3분의 2가량의 현재 부동산 가치가 최고점에서 35∼45% 하락, 리파이낸싱 기준에도 못 미치고 있다.

정성일 기자

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