경매물건 과연 믿고 살수 있을까?


서브프라임 모기지 파동과 부동산 침체, 이어지는 금융계의 위기로 미국 전체가 뚜렷한 경기 침체의 징후를 보이고 있다. 그러나 이런 불황 덕에 그 동안 높은 가격 때문에 보스톤 인근에 집을 구매할 수 없었던 이들에게도 경매를 통한 주택 마련의 기회가 제공되고 있다. MA 소재 주거용 부동산 압류 물건은 2007년에 3,083건이었던 것이 올해 상반기에만 6,707건이 나온 것.

현명한 구매자라면 꼼꼼히 조사하고, 경매물건을 파악하기 위한 시간을 아낌없이 투자해야 한다. 변호사는 경매물건을 자세히 조사하여 실제 가치를 평가할 때 도움을 주지만, 구매자 스스로 시간과 노력을 투자한다면 변호사나 브로커의 도움 없이도 승산이 있다.

실제로 우번에 거주하던 한 한인의 경우 최근 보스톤 지역에 나와 있는 경매물을 저렴한 가격에 구입해 오랜 소망이었던 도시 인근 주택 마련에 성공했다. 그는 브로커나 변호사 도움 없이 몇 달 간의 조사를 통해 경매물에 걸려 있는 차압의 종류와 주택의 상태를 파악한 후, 가장 양호하고 가격이 적합한 부동산을 경매를 통해 낙찰 받았다. 그는 “주택 경매 낙찰 후 바로 보험에 가입했다. 덕분에 화장실 양변기 파이프가 터지면서 물이 넘쳐 거실 마루가 손상된 것을 무상으로 수리했다”며 보험 가입의 중요성을 강조했다.  
    
김성군 변호사는 주택 경매에 관한 질문에 “경기가 나빠지면서 모기지를 상환하지 못해 경매 시장에 나온 매물들도 잘 알아보고 사면 큰 투자 이익을 낼 수 있다”며 긍정적인 의견을 표했다.  

이에 성기주 변호사는 “시가 50만 달러 상당의 주택이 경매에 20만 달러에 나와도 모기지 외에 부수적인 차압들을 해결하려면 비용이 만만치 않게 소요된다. 사실 경매물건의 판매자인 은행은 모기지 대출금만 상환하면 그만이다. 여기서 문제는 경매물건은 세컨드 모기지 대출금 외에도 밀려 있는 공과금 등 처리해야 할 사안들이 남아 있어 거래가 복잡하다. 또한 한인들의 정서상 망한 집과 주변 자연 환경이 좋지 않은 지역의 집을 구매하는 것을 피하는 경향이 높다”며 경매물건에 대한 세밀한 검토를 권고했다.

김성군 변호사는 경매 시 반드시 짚고 넘어가야 할 5가지 사항을 다음과 같이 정리했다.

첫째, 경매물건이 무엇인지 정확히 알아보는 사전 조사가 필요하다. 지역 타운 홀에서 부동산에 어떤 저당권이 설정되어 있는지, 세금과 공과금 등은 얼마나 밀려 있는지 충분히 알아본 후 실질적 가치를 잘 따져본 후 경매 의사를 결정하는 것이 상책이다.

둘째, 저당물 경매공고(foreclosure sale)의 with reserve와 without reserve의 차이를 반드시 인지해야 한다. Without reserve(파는 사람은 가격에 권한이 없음)란 명시가 없다면 백이면 백 집을 파는 자(seller)가 값이 맘에 안 들면 경매물을 회수할 수 있는 권리를 갖고 있다. 저당물 경매의 경우 대부분의 판매자가 은행인데, 은행 입장에서 낙찰 가격이 적절치 않으며 경매를 취소하고 도로 가져가는 경우가 다반사다.

셋째, 맘에 드는 경매물건을 발견했다면 은행이 공인한 체크(Bank certified check)를 준비해 명시한 장소로 가야 한다. 경매장소에서 개인 수표는 받지 않는다. 자신이 입찰한 경매에서 낙찰을 받지 못하면 이 체크는 돌려 받게 된다. 그러나 일단 낙찰을 받게 되면 이 체크는 초기 공탁금(initial deposit)에 포함되어 돌려받을 수 없다는 것을 알고 있어야 한다.

넷째, 경매에서 낙찰 받은 순간 반드시 보험에 들어야 한다. 사실 보험회사에서는 저당물건에 대한 보험을 꺼려하지만 자신의 재산 보호를 위해선 반드시 해야 할 절차다. 오랫동안 돌보지 않은 주택의 경우 뜻하지 않은 사고가 많기 때문에 반드시 보험을 들어 차후 사고 대책을 갖는 것이 현명하다.

다섯째, 구매 이후 꾸준한 관심과 보살핌이 필요하다. 집이나 건물이 비어있는 상태로 오랜 시일 방치될 경우 수도 파이프 결선으로 인한 물난리나 전기 합선 또는 가스 누출에 의한 화재 등의 위험이 크다. 본인의 소유인 만큼 자주 돌보고 체크하는 것이 중요하다.

김수연  [email protected]