집 장만 시 연준 금리 인하와 모기지 금리에 대해서
변동금리 등 불확실성을 이용해야 할 때도
??????  2024-10-03, 18:18:03 
(보스톤=보스톤코리아) 장명술 기자 = 30년 고정금리 모기지는 지난 3년 동안 2배 이상 올랐지만 이제 하락세를 보이고 있다. 

고정금리 모기지의 상환 기간은 일반적으로 15년 또는 30년이며, 상환 금액이 고정된다는 점에서 선호된다. 2021년 사상 최저 금리를 기록한 이후, 15년과 30년 모기지 금리는 지난 가을 거의 8%까지 올랐었다. 이제 연준이 금리 인하를 시작했다. 패니 메이에 따르면, 2025년 말 평균 30년 고정 모기지 금리는 5.9%까지 낮아질 것으로 예상된다. 

집 구매를 계획하는 사람들에게 전문가들은 금리 인하를 기다리기보다 집값이 더 오르기 전에 다른 선택지를 찾으라고 조언한다. 버크셔 은행 대출부 부회장 엘렌 사인펠드는 “모기지 금리 하락을 기다리다 보면 더 높은 집값에 부딪히는 경우가 있다”며, 변동금리 모기지를 고려하는 것이 현명하다고 말했다.

일반적으로 모기지 금리는 경제 상황, 은행의 위험 부담, 비용, 그리고 대출자의 신용 상태(Credit score)에 따라 결정된다. 연방준비은행이 기준 금리를 조절하지만, 모기지 금리는 직접적으로 결정하지 않는다. 다만, 기준 금리를 조절함으로써 모기지 금리에 큰 영향을 미친다. 낮은 기준 금리는 대출 비용을 낮추기 때문에, 채권 시장은 금리 인하에 반대되는 반응을 나타내는 경향이 있다. 

모기지 금리는 대출 은행들이 주택 대출의 기준으로 여기는 10년 재무성 채권 금리에 영향을 받는다. 변동 모기지 금리는 처음에는 낮은 금리로 시작해, 주택 구매자나 리파이낸스를 고려하는 사람들에게 매력적인 조건을 제공한다. 일단 시작 금리가 정해지면, 금리는 재조정되어 시장 상황에 따라 오르거나 떨어질 수 있다.

올해 8월 말 30년 고정 모기지 금리는 6.46%로, 15개월 만에 최저치를 기록했다. 9월 연준의 기준금리 인하 후 6%대로 떨어졌다. 15년 고정 모기지 금리는 지난해 6.55%에서 8월 말 5.62%로 하락했다. 그러나 2020년대처럼 3%대 금리로 떨어질 것이라는 기대는 과도하다는 의견이다. 

레드핀 수석 경제학자 대릴 페어웨더는 "모기지 금리의 최저점을 예측하는 것은 매우 어렵다"고 말한다. "금리가 낮을 때 집을 찾기도 어려우며, 금리는 항상 오르락내리락하므로 언제 이를 고정(Lock in)해야 할지 알기도 어렵다"고 덧붙였다.

높은 모기지 금리 때문에 주택 소유자들 대부분은 여전히 집을 팔기를 꺼리고 있다. 질로우에 따르면, 보스턴 지역 집 소유주의 92%는 낮은 금리를 포기하고 높은 금리와 적은 매물의 시장에 뛰어드는 것을 주저하고 있다. 건강한 주택 시장은 약 5개월 정도의 매물이 있어야 한다고 전문가들은 지적한다. 그레이터 보스턴 단독 주택 시장은 7월 기준 1.2개월의 매물, 콘도 시장은 2.1개월의 매물을 보유하고 있다.

주택 소유주들이 현재 모기지를 포기할 수 있을 만큼의 '마법의 금리'는 사람마다 다르지만, 일반적으로 1% 이상 낮은 금리일 때 리파이낸스를 고려하는 경향이 있다. 사인필드는 “리파이낸스를 할 때 클로징 비용이 있으며, 상환금 감축이 이 비용을 상회해야 한다”고 말했다.

리파이낸스를 더 널리 고려할 수 있으려면 모기지 금리는 최소한 5%대에 진입해야 한다고 사인펠드는 덧붙였다.

현재의 금리가 이상적이지 않을 경우, 모기지를 재융자하는 횟수에 제한이 없다는 것을 기억해야 한다. 다만, 반드시 상환금 절약이 클로징 비용보다 커야 한다는 점을 유념해야 한다.
 


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