3%이하 모기지 보유 집주인들, 고금리로 10만달러 이상 수익
WSJ, 저금리 미 모기지 대출, 높은 가치의 자산으로 평가되어야
보스톤코리아  2023-11-16, 17:12:55 
(보스톤=보스톤코리아) 한새벽 기자 =  고정금리 모기지 대출을 매달 꼬박꼬박 갚아야 하는 부담이 아니라 현재와 같은 고금리 상황에서는 이를 다르게 평가해야 한다고 월스트리트 저널이 14일 보도했다. 지난 2년동안의 이자율 폭등 상황에서는 현재의 저금리 모기지를 빚이 아닌 가장 가치있는 자산으로 여겨야 한다는 것이다. 

누군가에게 돈을 빌려 갚아야 하는 대출을 하나의 자산으로 생각하기는 쉽지 않다. 그러나 시장에서 사용되는 논리를 적용하는 경우 금리가 폭등하면서 은행들과 채권보유자들은 1조달러가 넘는 부의 가치를 주택 대출 보유자에게 넘겼으며 이는 수혜자들이 대부분 현재 무시하고 있는 수익이라고 WSJ는 지적했다. 

지난 2020년말 모기지 금리가 오르기 전 3% 이하로 모기지 대출을 고정시킨 집 소유주들은 단순한 행운으로 여겨서는 안된다는 것이다. 현재 8%에 가까운 모기지 금리 상황에서 평균 주택모기지 대출자들의 경우 수만달러의 부를 가지게 된 것이다. 3% 이하의 30년 평균 규모의 고정금리 대출자들은 10만달러 이상을 번 것이나 마찬가지다. 

그러나 실제 상황에서는 이 같은 부을 창출한 것이 어디서도 보이지 않는다는 점이 문제다. 그렇지만 집 소유주들은 현재의 모기지를 계속 유지하기 위해 과거와는 달리 현재의 집을 팔지 않고 있다는 점에서 이 같은 부의창출을 확인할 수 있다. 즉 재정적으로 모기지를 갚는 것 이상으로 많은 돈을 저축하고 있다는 설명이다. 

이것은 우리가 자신에 대해 생각하는 방법을 바꾸어 놓기에 중요하다. 부유해졌다는 느낌보다는 좋은 시절에 리파이낸스 또는 파이낸스를 했다는 것에 감사하게 된다. 이는 경제와 개인 재정에도 커다란 의미를 갖는다. 

모기지를 가치로 볼 수 있다는 것을 이해하기 위해서는 대출 은행의 가치를 고려해보면 된다. 일반적으로 은행들은 모기지를 다른 모기지와 합쳐 페이니매 또는 프레디 맥을 통해 채권으로 팔게 된다. 이 채권의 가치는 금리가 상승하면서 곤두박질 치게 된다. (예를 들어 어제 2%의 이자율에 1천달러의 1년만기 채권을 샀는데 오늘 이자율이 4%로 올랐다면 이자율 4%의 1년만기 채권이 훨씬 가치가 높기 때문에 2% 이자율의 채권은 가치가 하락하게 된다.) 최악의 경우 2021년 초에 발행됐던 모기지담보채권은 가격이 30%나 하락했다. 즉 채권 보유자의 30%의 손실을 뒤집어 보면 모기지 대출자의 수익으로 환산될 수 있다. 결국 절대적인 대출 금액은 변하지 않기 때문이다. 

비록 주택 소유주들에게는 생소하겠지만 이것이 재정적인 측면으로 생각하는 표준적인 방법이다. 
주택 소유주들에게 회사들이 하는 재무회계를 기준으로 계산해보자. 모기지담보채권지수(The ICE BofA US Mortgage-Backed Securities Index)가 2021년 2월 최고치에서 0.25 떨어졌다. 

이 상황에서 모기지 채권은 액면가에서 1.5조달러 할인된 금액에 거래됐다. 이는 다시 말해 모기지 대출자가 현재의 시장 액면가로 다시 구입한다면 1.5조달러 만큼의 수익을 얻게 된다. 

집 소유주들이 자신의 모기지를 현재의 시장가로 표시한다면 두가지 의미가 있게 된다. 첫번째로 자신이 훨씬 부유해진 것으로 느끼게 된다. 따라서 더 소비하게 되며 저축을 줄이게 되어 경제에 도움이 된다(그러나 현재로서는 인플레이션을 키우는 것이 되기도 한다). 이것은 투자자들이 포트폴리오의 가치나 집값이 상승할 때 저축을 줄이는 부의 효과로 잘 알려져 있다. 모기지에 대해서는 같은 현상이 발생할 수 있다. 

둘째로 사회는 연준의 결정이 가져다 주는 비용과 혜택에 대해 더 쉽게 인식하게 된다. 
금리가 올라 낮은 금리에 대출을 한 모기지 대출자들이 수익을 얻는다는 것은 경제가 계속 탄탄해서 직장을 잃거나 매달 상환금을 납부하는 것에 대부분이 큰 어려움이 없다는 가정하에서만 성립된다. 
비록 10만달러 이상의 수익을 낸 것 같은 효과를 거뒀으나 갑자기 부자로 생각해 평상시에는 하지 않을 차를 사거나 하는 것은 삼가야 한다. 시장에서 얻은 수익은 시장 상황이 달라지면 더 쉽게 사라진다. 불황에서는 더욱 이래서는 안된다. 

불황이 찾아들면 연준은 기준금리를 낮추기 때문에서 모기지 금리를 낮추게 되고 실업도 늘게 될 뿐만 아니라 주택 가격도 낮추게 된다. 그때는 지금까지 수익이 아무 것도 아닌 것으로 변하고 월 현금 흐름이 중요하게 된다. 따라서 급격한 생활의 변화를 추구해서는 안된다.   




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