보스톤코리아

(보스톤 = 보스톤코리아) 장명술 기자 = 그레이터보스턴 지역에서 주택을 구입하기 위해서는 연봉 $181,000을 벌어야 한다는 연구결과가 나왔다.

허버드대 주택연구합동센터(Harvard University’s Joint Center for Housing Studies, 이하 하버드 JCHS)소의 22일 오후 웨비나를 통한 발표에 따르면 보스톤 지역 주택구입에 필요한 소득은 미국내 주요 대도시 중 36번째에 해당하며 산호세 지역의 경우 집을 사기 위해서는 $477,942을 벌어야 하는 것으로 나타났다.

최근들어 주택 구매 경쟁에서 어려움을 경험했던 구입자들에게 이 같은 연구결과가 새로운 사실은 아니지만 서민들의 주택구입이 사실상 불가능해지고 있음을 그대로 반영한다고 볼 수 있다.

하버드의 집 구매 필요 소득은 30년 고정모기지에 3.5%의 다운페이먼트, 주택구입자들이 모기지 페이먼트에 소득의 31% 이하를 사용한다고 가정하고 추정한 것이다.

연구소의 그레이터보스톤 매트로 지역은 동부 매사추세츠와 남부 뉴햄프셔까지의 포함한 지역으로 중간값을 $659,161으로 추정했다. 이 중위 가격은 128번 도로 안쪽으로 계산했을 경우보다 훨씬 낮은 수치다. 그럼에도 $181,254의 소득은 그레이터 보스톤의 중위소득인 $93,537의 두배에 가까운 금액이다.

미국은 지난 5월 중위 주택 가격이 지난해 5월보다 14.8%가 인상된 $407,600로 사상 최고치를 기록했다. 그레이터 보스톤의 경우 단독주택 중간가격은 지난해 같은 기간에 비해 15.1% 상승한 $875,000이었다.

크리스 허버트 하버드 JCHS소장은 “만약 주택소유자라면 복권에 당첨된 것과 같다. 만약 아니라면 상당기간 주택구입이 어려울 수도 있다”고 밝혔다. 그는 “특히 주택구입가격이 처음부터 워낙 높은 지역의 경우 더욱 그렇다”고 밝혔다.

불평등 부의 격차 심화

최근들어 30년 고정금리 모기지 이자율은 천정 부지로 치솟고 있으며 이는 1980년대의 “볼커쇼크”와 유사하다고 질로우의 수석경제학자 제프 터커는 밝혔다. 볼커는 1980년의 연준의장 폴 볼커를 이야기하는 것으로 당시 기준금리를 대폭 인상해 장기간의 인플레이션을 잡았다. 대신 모기지 이자율이 3개월만에 4퍼센트 포인트가 상승하는 등 미국 경제를 리세션으로 인도하는데도 기여했다.

터커 박사는 “모기지 이자율의 상승은 주택가격 상승과 함께 중저소득층의 내집장만에 커다란 타격을 주고 있다”고 말하고 “모든 복합적인 상황이 주택에 지출해야 하는 비용을 극대화하고 있다. 월 모기지 금액은 크게 오르고 있다”고 밝혔다.

하버드 JCHS에 따르면 복합상승으로 인해 미 중위가격 주택의 월 모기지 상환금액을 지난해 거의 $600이상 더 많아지게 만드는 효과를 냈다. JCHS의 알렉산더 허만 수석연구애널리스트는 “중위 가격의 주택구입을 위한 일반적인 다운페이먼트는 $27,400인데 92%의 세입자들의 중간치 저축액은 $1500에 불과해 특별한 가족이나 부모의 도움 없이는 주택 구입이 불가능하다”고 분석했다.

하버드 JCHS는 이처럼 주택가격과 주택관련 지출 비용이 급등하면서 인종별 주택 소유의 격차도 점차 커지고 있다고 지적했다. 그레이터보스톤의 경우 백인들은 흑인이나 히스패닉에 비해 주택 소유 확률이 2배 이상 높으며 최근 집값상승이 부의 격차를 훨씬 심화하고 있는 것으로 나타났다. 주택가격상승과 모기지이자율 급등은 복합효과로 “사실상의 부의 격차를 공고화시키고 있다”는 것이다.

2019년 기준 주택 소유주의 중간 자산은 $254,900로 세입자들의 중간 자산치인 $6,270에 비해 40배나 높았다. 더구나 인종별로는 주택 소유주의 자산도 확실히 차이가 드러났다. 2019년 흑인 주택소유주의 자산 중간값은 $113,100, 히스패닉 자산 중간값은 $164,800인데 반해 백인 주택소유주의 자산 중간값은 $299,900, 아시안 주택 소유주의 자산 중간값은 $299,000이었다.

향후 주택 전망

그러나 향후 주택시장의 호황은 점차 식어갈 가능성이 점차 높아지고 있다. 집값과 이자율의 복합상승은 많은 구입자들을 포기하도록 만들어 거래수가 4개월 연속 낮아지고 있다.

터커씨는 “어떻게 측정하더라고 역사상으로 가장 활황이었던 부동산시장의 정점에 있으며 이미 주택시장의 침체는 시작되고 있다”고 내다봤다. 비록 부동산시장의 냉각은 좀더 나은 시장환경을 조성하겠지만 그러기 위해서는 더 많은 매물이 시장에 나와야 한다고 지적했다.

월스트리트 저널 등 일부 언론은 주택시장 폭락을 언급하고 있지만 실제로는 거의 ‘제목장사’처럼 실제적인 폭락 이유를 제시하지 못하고 있다.

허버트 하버드JCHS 소장은 15년전의 주택 폭락 때와 가장 다른 점은 주택 매물이 턱없이 모자라다는 점이라고 지적했다. 2006년 미국은 2백만 가구를 건축했으며 대부분 자격을 갖추지 못한 사람들에게 모기지 대출로 구입됐다. 이로 인해 주택차압사태가 발생하며 주택폭락 사태가 야기됐다.

현재의 주택시장에서는 모기지 대출심사가 극히 까다로워 높은 다운페이먼트와 높은 재정적 능력을 요구했기 때문에 더많은 홈 에쿼티를 구축하고 있다. 허버트 소장도 “많은 주택구입이 이뤄졌지만 빚이 아닌 에쿼티가 더 많다. 그런 측면에서 전혀 다른 부동산 시장”이라고 지적했다.

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