집구매 5% 다운으로 이젠 힘들어졌다
셀러들, 첫주택구입자들 사용하는 FHA론 기피 경향 증가
4월 구매자 절반이 20% 다운, 많은 구매자들 발걸음 돌려
보스톤코리아  2021-06-24, 17:10:21 
(보스톤 = 보스톤코리아) 한새벽 기자 = 미 부동산 시장에서 대부분의 집들이 제시가격 이상으로 팔리면서 소액 다운페이먼트를 제시하는 첫주택 구매자들이 번번히 오퍼에서 밀리는 현상을 보이고 있다. 

월스트리트저널은 19일 미부동산중개인협회(NAR)를 인용, 지난 4월 절반의 구매자들이 20%이상 다운페이 했다고 밝혔다. 지난 10년간 20% 넘게 다운페이한 구매자 비율이 50% 이상인 경우가 3번 있었는데 모두 지난해 가을 이후에 발생했다. 더구나 4월 구매자 중 25%는 현금으로 집을 구매했다. 

캘리포니아에 거주하는 한 첫주택구입자는 5% 다운페이먼트를 계산하고 지금껏 5차례 이상 매번 요구가격보다 3만불이상의 오퍼를 제시했지만 모두 실패했다. 이들은 주택구매를 포기하고 앞으로 더 많은 다운페이먼트를 저축하기로 했다. 

보스톤 주택가격을 비롯한 미국내 전체 주택가격은 폭발적으로 상승하고 있다. 미국 평균 주택가격은 4월 $341,600로 지난해에 비해 19% 상승했으며, 5월에는 평균 $350,000을 넘겼다. 이는 사상 최고 상승율이다. 

이처럼 매물 부족으로 형성된 셀러스 마켓에서 집주인들은 보통 모기지 클로징을 기다릴 필요없이 빨리 매매할 수 있는 현금 구매를 선호하게 된다. 다운페이먼트가 적을 경우 모기지 승인절차에서 모기지를 거부당하는 사례가 종종 발생하기 때문이다.
 
보통 다운페이먼트가 적은 구매자들의 경우 연방주택청(Federal Housing Administration)이 보험으로 보증하는 FHA모기지 또는 향군회(VA)보증 모기지를 이용한다. 4월 미부동산중개인협회 조사에 따르면 27%의 셀러들은 FHA 또는 VA 모기지를 선호하지 않았으며 6%는 오퍼를 거부했다. 이들 모기지 대출은 엄격한 클로징 조건으로 계약이 깨지는 사례가 발생해 셀러들이 기피하기 때문이다. 

지난해 주택경기 호황으로 각종 모기지 대출이 상승했지만 FHA 또는 VA 모기지는 컨벤셔널 모기지에 비해 훨씬 적은 비율을 차지했다. 첫주택구입자들이 많이 이용하는 FHA대출은 2021년 1사분기 10%를 차지했으며 2008년에 이어 두번째로 낮은 비율이다. 

다운페이먼트가 많은 경우 향후 주택가격 폭락시에도 큰 완충제로 작용한다. 2007에서 2009년 대불황 때에도 주택가격이 떨어지기 시작하면서 적은 다운페이먼트를 부담했던 구매자들은 빠르게 집값보다 모기지 대출가격이 높은 언더워터 상황에 놓이게 됐었다.
 
그러나 주택가격이 치솟는 상황에서 가족에게 돈을 받지 않는 이상 20% 이상의 다운페이먼트를 확보하기란 정말 쉽지 않은 이야기다. 밴티지 모기지 그룹의 모기지 브로커 크리스 보그씨는 “최소한 50% 이상의 첫주택구입자들이 현재 기프트로 돈을 받고 있는 상황”이라고 밝혔다. 

치솟는 집값은 모기지 가격감정(appraisal)에도 혼선을 주고 있다. 가격감정은 주변 유사 집들의 판매가에 근거한 것이기 때문에 집값이 빠르게 상승하는 경우 감정가가 이를 따라잡지 못하게 된다. 따라서 대출은행은 감정된 가격만큼만 모기지를 대출하게 되므로 감정가가 낮은 경우 구매자들은 모자란 대출금액 부분을 감당하든지 아니면 결국 집을 포기해야 한다. 따라서 구매자들은 더 많은 현금을 준비해야 한다. 

예를 들어 50만불 집을 구매시 구매자는 20% 다운페이먼트인 10만불을 준비했다. 그러나 만약 감정가((appraisal)가 45만불이라면 구매자는 14만불을 현금으로 지불해야 한다. 5만불 차이금액과 다운페이먼트 9만불을 합한 금액을 지불해야 하기 때문이다. 

여전히 많은 구매자들은 20% 다운을 하지 않아도 오퍼가 받아들여지도 한다. 코어로직(CoreLogic)에 따르면 첫주택구입자들의 모기지다운 비율은 9.1%로 지난 2020년 8.4%에 비해 올랐다. 주택 재구매자들의 평균 다운은 16.6%였다. 



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