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주택임대소득(residential rental income)은 그 주택이 임대목적용 주택인지, 별장( vacation home)인지, 임대인이 주택임대와 관련하여 얼마만큼의 시간과 노력을 투입하고 있는 지 등에 따라 과세 방법이 달라진다.

주택임대소득의 범위

주택임대소득(rental income)에는 임대 대가로 받은 모든 금액이 포함된다. 따라서 매월 받는 월 임대료뿐만 아니라, 보증금(security deposit)중 마지막 달의 임대료에 해당하는 금액, 임차인이 임대인의 비용을 대신 지급한 금액 및 임차인의 계약해지에 따른 손해배상금 등이 모두 임대소득이다.

이 때 미리 받은 선수임대료(advance rent)는 ‘실제 받은 날’이 속하는 과세연도의 임대소득으로 본다.

어떤 비용이 공제되나?

임대 비용(rental expenses)이란 임대와 관련한 경상적이고 필연적인 비용(ordinary and necessary expenses)을 말하는 것으로, 여느 다른 사업의 사업비용(business expenses)와 다를 바 없다. 이에는 감가상각비, 수선유지비, 보험료, 이자, 교통비, 출장비, 각종 공과금, 세금, 각종 수수료, 전기료, 수도료∙∙∙ 등이 포함된다.

다만 이러한 비용은 실제 주택의 임대기간 중에 발생한 비용이어야 한다. 즉, 주택을 개인적으로 사용한 기간에 해당하는 비용은 임대비용으로 인정받지 못한다.

임대손실이 발생하면 어떻게 하나?

주택임대에서 손실이 발생하면, 그 손실액은 ①At-risk rule과 ②Passive activity limits 규정에 따라 정해진다.

‘At-risk rule’이란 쉽게 설명하면 실제 투자한 금액을 초과한 손실은 인정하지 않겠다는 것이다. 예를들어 A가 어느사업에 $100,000을 투자했다면, A가 손해볼 최대금액은 $100,000이다. 따라서 $100,000을 초과하는 손실액은 있을 수가 없다는 의미이다.

‘Passive activity limits’란 부동산 임대사업과 같은 passive activity에서 발생한 손실은 다른 passive activity 에서 발생한 이익과는 상계할 수 있으나, 급여 등과 같은non-passive activity에서 발생한 이익과는 상계하지 못하도록 하는 규정이다. 즉, 부동산 임대손실을 근로소득에서 차감할 수 없다는 뜻이다. 그러나 Passive activity limits규정에 따라 미공제된 손실은 이 후 연도로 이월되어 이월된 해의 passive activity 이익과 상계하고, 그래도 공제받지 못한 손실은 마지막으로 자산을 처분하는 시점에 손실로 처리된다.

Active participation인 경우 $25,000까지 손실 인정

그런데 부동산 임대 손실의 경우Passive activity limits 규정에 불구하고, 임대인이 적극적으로 임대활동에 관여 (active participation-임차인 승인, 임대기간 결정, 지출내역 승인 등의 활동)하는 등 일정요건을 갖추면 최대 $25,000(과세기간 내내 부부가 따로 살면서 부부별도 신고시 $12,500)까지non-passive activity 이익에서 상계할 수 있다.

그러나 이 경우에도 임대인의 MAGI(Modified Adjusted Gross Income)이 $100,000(부부별도신고자는 $50,000)을 초과하면, 그 초과하는 금액의 50%에 해당하는 금액이 삭감(phase-out)된다. 따라서 MAGI이 $150,000을 초과한 임대인은 혜택을 받을 수 없다.

결론적으로 주택임대에서 발생한 손실은 임대인이 임대사업에 어느정도 적극적으로 활동 했느냐에 따라 최대 $25,000까지 급여 등의 non-passive activity에서 발생한 이익과 상계할 수 있다.

비거주자(nonresident alien)의 주택임대소득에 대한 과세

미국내에서 발생한 주택임대소득은 항상 미국의 원천소득에 해당한다. 따라서 비거주자도 미국내 주택임대소득에 대해서는 미국에 세금을 내야한다.

비거주자의 임대소득이 사업소득(business income)에 해당하면 시민권자와 동일한 방법에 의해 사업소득으로 과세된다. 그러나 사업소득이 아닌 passive income으로 구분되면 30%원천징수방법(flat 30% withholding)을 통해 과세된다. 다만, 이경우에도 비거주자가 본인의 임대소득을 사업소득으로 간주하여(effectively connected with a U.S. trade or business) 사업소득으로 과세해 달라고 신청하면 사업소득으로 과세된다.

‘30%원천징수방법’이란 임대 관리인이나 대리인 또는 임차인(lessee)이 비거주자인 임대인(lessor)에게 임대소득을 지급할 때 그 지급액의 30%를 원천징수한 후 이를 IRS에 납부하는 방법이다. 이경우 비거주자는 원천징수로 세금신고가 종결 된다.

반면 ‘사업소득으로 간주해서 과세하는 방법’이란 비거주자인 임대인이 임대소득을 사업소득으로 신청하면 이를 미국내의 사업소득으로 보아 과세한다는 것이다. 이방법을 선택하면 비거주자는 30%의 원천징수를 당하지 않고, 거주자에게 적용되는 일반적인 임대소득의 과세방법과 동일하게 세금을 계산하게 된다. 이 규정을 적용받기 위해서는 임대인은 반드시Forms W-8ECI 을 작성하여 원천징수대리인(property manager, rental agent 등)에게 제출하여야 한다.

결론적으로 비거주자의 미국내 주택임대소득은 비거주자가 사업소득으로 간주해 달라는 신청을 하지 않으면 ‘30%원천징수방법’이 먼저 적용된다. 따라서 원천징수대리인은 비거주자의 신청이 없다면 반드시 총지급액의 30%를 원천징수하여야 한다. 만약, 원천징수대리인이 원천징수를 하지 않으면 임대소득과 관련된 세금(30%), 가산세(penalty)및 이자 등을 원천징수대리인이 부담하여야 한다.

이명원

한국공인회계사/미국공인회계사

(미국)MW LEE, CPA P.C.대표

(한국)호연회계법인 국제조세본부장

Boston Tel. 617-455-8073 Fax. 617-249-2088

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