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주택을 구입하여 보유하다 처분하면 그 단계별로 여러가지 비용이 든다. 이번주부터는 주택과 관련된 수익과 비용이 세무상 어떻게 처리되는 지 살펴보자.

주택의 구입과 보유 단계의 비용

주택의 구입단계에서는 주택의 구입가액에 클로징비용(closing costs) 등이 추가로 발생한다. 이렇듯 구입단계에서 추가로 지출되는 금액 중 아래 항목은 비용이 아닌 그 자산의 취득원가에 포함해야 한다.

- Abstract fees (abstract of title fees),

- Charges for installing utility services,

- Legal fees ,

- Recording fees,

- Survey fees,

- Transfer or stamp taxes,

- Owner's title insurance

주택을 보유하는 동안에는 각종 보험료, 전기료, 수도료, 가스료, 재산세, 모기지 이자, 주택관리비 등이 지출된다. 이러한 비용들이 세금계산시 비용(deduction)으로 인정되는지 여부는 관련 주택이 사업용인지, 아니면 본인의 주거용으로 사용되고 있는지에 따라 달라진다.

주택이 타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 경우에는 위의 비용이 영업비용(business expenses)으로 공제된다. 그러나 주택이 납세자 본인의 주거용으로 사용된 경우는 비용으로 공제받을 수 없다. 다만, 이경우에도 재산세(real estate tax)와 모기지 이자(home mortgage interest)는 특별하게 항목별공제(Itemized deduction)를 통해 비용으로 공제할 수 있다.

재산세(Real Estate Tax)

재산세 중 임대 등 사업에 사용중인 주택에 부과되는 재산세(real estate tax)는 영업비용에 해당하지만, 주거용으로 사용하는 주택과 관련한 재산세는 항목별공제 항목에 포함된다.

참고로 한국에 주택을 소유하고 있는 사람이 한국에 재산세를 낸 경우 미국 세금계산할 때 어떻게 처리하는지 살펴보자.

외국에서 납부한 세금은 크게 ①외국에서 발생한 소득(income)에 대한 세금과 ②소득과 관련 없는 부동산이나 동산에 대한 세금(예를 들면, 부동산에 대한 재산세)으로 나눠지는데, 이 둘에 대한 공제방법은 서로 다르다.

먼저 소득에 대한 세금은 외국납부세액공제(foreign tax credit) 나 항목별공제(itemized deduction) 중 납세자가 유리한 방법을 선택할 수 있다. 반면, 소득과 관련 없이 납부한 세금은 외국납부세액공제가 적용되지 않고, 원칙적으로 사업과 관련하여 지출된 경우에 한해 영업비용으로 공제된다. 다만, 외국에 납부한 재산세(foreign real estate tax)는 사업과 관련되지 않더라도 특별히 항목별공제(itemized deduction)를 통해 공제될 수 있다(그러나 2017년 개정세법에 의해 2018년부터 2025년까지는 외국에 납부한 재산세는 항목별공제 안됨).

결론적으로 한국에 납부한 주택관련 재산세는 그 주택이 임대 등의 사업에 사용된다면 그 임대사업의 영업비용으로 공제될 것이며, 그렇지 않다면 항목별공제를 통해 공제될 수 있다(2018년부터 2025년까지는 항목별공제 안됨).

주의하여야 할 점은 2018년부터는 주정부· 지방정부에 낸 세금 중 항목별공제를 받을 수 있는 한도가 최고$10,000(부부별도신고자의 경우 $5,000)로 정해져 있어 주정부나 지방정부에 낸 세금이 많더하도 혜택을 받지 못할 경우도 있다는 것이다.

모기지 이자(Home Mortgage Interest)

타인에게 임대되거나 사무실로 사용되는 등 사업에 사용된 주택에 대한 모기지 이자는 영업비용으로 공제된다. 그러나 납세자의 주거용으로 사용된 주택의 모기지 이자는 일정요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제(Itemized deduction)을 통해 공제된다.

항목별공제를 받기 위해서는 ① 모기지는 일정요건을 갖춘 주택(Qualified Home)이 담보로 제공된 차입금(secured debt)이어야 하며, ② 납세자는 반드시 항목별공제를 선택하여야 한다. 여기서 Qualified Home이란 main home과 second home 두 채까지 가능하며, 두 채를 초과하는 주택의 경우 그 차입금이 사업활동이나 투자활동 등에 사용된 경우에 한해 공제가 가능하다.

모기지 이자는 일정한도 내의 차입금에 대해서만 항목별공제가 가능하다. 즉, 주택의 취득, 건설 등의 목적으로 차입한 모기지(Home acquisition debt)는 $1,000,000(부부 별도 신고시 $500,000)한도내에서, 개인적 목적에 사용하기 위해 차입한 모기지(Home equity debt)는 $100,000(부부별도 신고시 $50,000)한도내에서 공제가 가능하다. 그런데 2017년 개정된 세법에 따라, 2018년부터 새로 구입하는 주택에 대해서는 Home acquisition debt에 한해 $750,000(부부 별도 신고시 $350,000)한도내에서 항목별공제가 가능하며, Home equity debt에 대해서는 항목별공제를 해주지 않는다.

참고로 한국에 있는 주택에 대한 모기지 이자는 주택이 임대 등의 사업에 사용되는 경우 관련 이자는 영업비용(business expenses)으로 공제되며, 그렇지 아니하고 주택이 납세자의 주거용으로 사용되는 경우에는 위의 모기지 요건 즉, 주택이 납세자의 Main Home 이나 Second Home에 해당되고, 동 주택이 담보로 제공되어 있는 등의 공제 요건을 갖춘 경우에 한해 항목별공제를 통해 공제될 수 있다.

이명원

한국공인회계사/미국공인회계사

(미국)MW LEE, CPA P.C.대표

(한국)호연회계법인 국제조세본부장

Boston Tel. 617-455-8073 Fax. 617-249-2088

Seoul Tel. 013-0533-9910

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