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| 투자용 부동산 종류 |
| 백영주의 부동산 따라잡기 |
| 보스톤코리아 2018-04-23, 11:40:52 |
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한인들의 삶이 이젠 의식주를 해결하는 삶은 끝난것 같다. 나 같이 부동산을 오래 하다보면 문의 들어 오는 내용에 얼마나 한인들의 삶이 풍요해졌는지를 알 수 있다. 오늘은 투자용 부동산 종류에 대해서 알려 드리고 싶다. Income-Producing vs. Non-Income-Producing 투자용 부동산은 크게 Income-Producing Property(수익용 부동산)과 Non-Income Producing Property(비수익용 부동산)으로 나눌 수 있으며, 전자는 일반적으로 다음과 같은 4가지 용도로 구분 할 수 있다. Office, Retail, Industrial, and Leased Residential 그리고, 이외에 Hotel, Mini-Storage, Parking Lots, Senior Care Housing등이 있는데, 이 부동산들은 일반적인 투자용 부동산이라기보다 Business쪽에 비중이 큰 특별 분야로 간주하여 오늘 칼럼에서는 제외한다. Non-Income-Producing Property(비수익용 부동산)은 House 혹은 비어있는 건물 등을 포함할 수 있다. Non-Income-Producing 부동산을 구입할 시에는 당장 월세가 들어오지 않으므로 모든 비용(융자 상환금, 세금, 보험 등)이 본인의 자산으로 충당되어야 한다는 점 명심해야 하며, 최소한 6개월치 이상의 융자 상환금 정도는 미리 마련해 두셔야 자금 압박으로부터 자유로울 수 있다. Office 오피스 빌딩은 많은 부동산 투자자들에게 있어, 가장 소유하고 싶은 선망의 대상이다. 대다수의 오피스 빌딩은 다운타운 한가운데, 혹은 외곽지역이라도 대부분 최상의 위치에 자리하는 이유가 가장 크다고 할 수 있다. 기본적으로 오피스 건물의 수요는 회사의 기본요건과 각 사원당 필요한 오피스 크기에 영향을 받으며, 일반적인 사무직원(White - Color)은 세무, 회계, 보험, 부동산, 일반 서비스직, 관리직, 행정직등을 포함하는데, 사무직관련 일자리가 늘어날수록, 오피스 건물의 수요도 같이 많아지는 것을 알 수 있다. 오피스 빌딩의 수익률은 변동이 심한편인데, 이유는 주변 경제 상황에 많은 영향을 받기 때문이다. 오피스 빌딩은 다른 투자용 부동산에 비해 운영비용이 많이 든다는 단점이 있지만, 장기간을 놓고 보았을때 꽤 안정적인 수익을 보장하는 투자용 부동산이라고 할 수 있다. 물론, 위의 예와 같이 공실률이 높아질 우려는 있지만, 경기가 좋을 때에는 월세도 높게 형성되고, 또 주위에 새로운 오피스 빌딩이 들어올 확률은 그다지 높지 않아, 위치만 잘 선택한다면 좋은 투자대상이 될수 있다. Retail Retail Property는 작게는 작은 Dunkin Donut Shop이 들어있는 단독건물부터, 크게는 백화점과 주변 일대의 상가를 포함하는 Shopping Mall까지, 크기와 종류면에서 많은 다양성을 가지는 것이 특징이다. 최근에는 백화점 내부의 조그만 실내 상점들보다는 Power Center 라는 개념의 상가들이 많이 지어지고 있으며 세입자들도 Visibility(가시성)과 접근성이 우수한 Power Center식의 상가를 선호하는 추세이다. Retail Property의 성공여부는 위치, Visibility, 인구밀도, 인구 성장율, Household Income(가구 소득)등의 주변상황에 영향을 받으며, 새로 개발되는 중소도시에서 가장 큰 수익성을 가진다고 할 수 있다. 일반적으로 Retail Property의 수익성이 오피스 빌딩에 비해 안정적인 것이 사실이다. 가장 큰 이유는 Retail 임대가 오피스 임대에 비해 보다 장기계약이며 다른 장소로 옮기는 문제(Relocation)도 Retail의 경우 오피스보다 훨씬 어렵기 때문이다. Industrial Industrial Property는 사용 용도에 따라 구분지어 진다. 예를 들어 Warehouse(창고), Manufacturing(제조업), Research and Development(연구소), Distribution(유통센터)등이 대표적 이라 할 수 있고 건물 전체 혹은 일부를 오피스로 사용하는 경우도 쉽게 찾아 볼 수 있다. Industrial Property의 가장 큰 장점은 다른 부동산에 비해 관리가 쉽고 운영 비용이 적게 든다는 것이고 단점은 한번 빈 건물에 세입자를 찾는 기간이 타 부동산에 비해 길어질 수 있다는 것이다. Multi - Family vs. Single - Family Residential Multi - Family Residential Property는 Apartment(아파트), Condominium(콘도), Townhouse, Duplex등이 포함되며, Apartment가 가장 대표적이라 할 수 있다. Single-Family(단독주택)과의 가장 큰 차이점은 한개의 단지안에 2가구 이상이 거주할 수 있는 1동 혹은 그 이상의 건물을 포함한 형태의 부동산이라는 것이다. Multi - Family 부동산이 수익면에서 가장 안정적인 투자용 부동산이라고 알려지는데 가장 큰 이유는 어떤 상황에서건 사람이 거주할 장소는 필요하기 때문이다. 대부분의 부동산 마켓 상황에서 거주용 부동산의 공실율이 상업용 부동산의 공실율보다 낮게 나오는 것이 이를 증명하는 근거라 할 수 있다. 그리고 상업용 부동산과 다르게 세입자 한둘이 나가더라도 운영면에서 크게 영향을 미치지 않는다는 것이 Multi - Family 부동산의 장점 중 하나라고 하겠다. ⓒ 보스톤코리아(http://www.bostonkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지 |
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