보스톤코리아

봄이 다가오며 부동산 시장이 다시 바삐 움직이고 있습니다. 집을 장만하거나 이주를 하고 싶다면 가장 먼저 생각나는 것이 부동산 사무실을 찾아가 브로커를 만나고 집을 찾기 시작하게 됩니다. 마음에 드는 집을 찾는다면 그 후에 재정적인 부분을 진행하게 될 것이고 모기지를 알아보게 됩니다. 집을 알아보기 시작하고 생각치 못했던 부분에 부딪히게 되는것이 바로 모기지 입니다. 융자는 어떻게 받을 것인지, 무엇이 필요한지, 과연 얼마나 대출이 가능할지, 내가 생각하는 다운페이가 맞는것인지 등 고려해야 할 것이 참으로 많습니다.

집을 찾기 시작하며 모기지를 먼저 고려하시는 분들은 아주 드뭅니다. 시간적 여유를 두고 시장의 동태를 살피며 차근차근 준비를 하시려는 분들은 동시에 모기지를 차차 진행하더라도 문제되는 경우가 없습니다. 하지만 대부분의 홈바이어들은 리얼터를 통하거나 온라인으로 희망하는 지역의 집을 찾아보기 시작하게되고 마음에 드는 집을 찾게되면 허겁지겁 융자신청을 진행하게 됩니다. 서두에서 언급한 바와 같이 주택융자는 필요로 하는 부분이 예상외로 많습니다. 수입, 지출, 부동산 등 모든 부분을 대출자가 아닌 채급자의 입장에서 고려를 해야합니다.

가장 중요한 몇 가지를 꼽아보자면 첫째는 수입입니다. 지금 나의 수입으로 내가 원하는 금액의 융자를 받을 수 있을지는 많은 분들이 생각하시는 것과 차이가 있을 수 있습니다. 인터넷에 들어가 모기지 계산기를 사용해 대략적인 계산을 할 수는 있지만 대출자들이 생각하는 본인의 수입은 채급자의 기준과 차이가 있습니다. 먼저 인정될 수 있는 수입은 모두 서류상으로 증명이 되어야 합니다. 일반 W-2 월급직의 경우는 비교적 간단하나 이외 기록되지 않는 현금일(Job)이나 경제적으로 가족들의 도움을 받는 경우 대출자의 공식적인 수입으로 인정이 될 수 없다는 사실을 기억하셔야 합니다. 이 작은차이로 융자 가능성의 유무 또는 장만할 수 있는 부동산 가격의 차이가 생길 수 있고, 특히 개인사업자의 경우 당사자가 회사의 25% 이상을 소유하고 있다면 회사의 이익이 인정되는 반면, 손해에도 책임을 지게됩니다. 사업체는 수입과 지출이 여러가지 방식으로 일어나기에 결과적인 이윤과 손실(Profit & Loss)도 회계사의 세금보고 방법에 따라 차이가 있습니다. 그리고 사업체와 관련된 모든 은행계좌와 소유물 등도 증명을 해야하기에 특히 융자신청에 시간적 여유가 없다면 계약서에 동의한 Closing 날짜에 영향을 미칠 수 있을뿐더러 시작할 때의 예상과 달리 심사중 예상치 못한 결과를 초래할 수 있습니다.

경제적인 능력에 관련해 다른 중요한 부분은 다운페이먼트 입니다. 다운페이먼트 역시 증명 할 수 있는 본인의 은행계좌와 같은 공식적인 기록이 있어야하며 현금도 출처를 증명해야 하기에 사용하기 힘든 경우가 대부분입니다. 은행을 믿지않고 현금을 중요시하는 성향의 분들은 이런 부분에서 문제가 발생합니다. Gift Fund도 인정을 받을 수 있는 옵션이지만 직계가족에 한해서만 인정이 되며 그 자본의 출처역시 증명되어야 합니다. 발란스(잔고)와 송금한 내역이 보여지는 은행 스테이트먼트를 첨부해야하며 송금자가 한국에 있는 가족일경우 이런 부분을 증명하기에는 어려운 부분이 있을 수 있습니다. 그리고 이전에 소유한 부동산의 매매금을 다운페이먼트로 사용해야 할 경우 Offer Letter, Closing 날짜등도 제출해야하며 반드시 새로운 집의 모기지 시작날짜전에 대금이 치뤄져야합니다. 만약 이전 모기지 기간이 새로 구입하는 부동산의 모기지와 중복될 경우 기존에 소유한 것과 새로 구입하는 집의 모든 부채가 채무자의 책임으로 심사되어집니다.

꼭 기억해야하는 또 다른 부분은 수입과 동시에 발생하는 지출 또는 부채입니다. 이와 관련된 채무상환능력(Ability to Repay)은 채급자의 입장에서 매우 중요합니다. 채무자의 경제적 능력은 일반적으로 수입만으로 판가름 할 수 있으나 채급자의 입장에서는 대출인의 소비성향은 크레딧 리포트를 기반으로 보여지는 총부채상환비율(Debt to Income)을 기준으로 합니다. 크레딧 리포트는 크레딧 점수 외 직접적 영향을 미치는 모든 부채 히스토리를 기록함으로서 크레딧카드, 자동차론, 학자금 대출등 최근 리포트된 잔액을 보여주고 최근 크레딧을 확인한 기록, 예를 들어 자동차 파이넌스 등 모든 부분의 관련 설명을 필요로 합니다. 총 발란스도 중요하지만 일반적으로 대출자가 반드시 부담해야 하는 최소의 월납료를 기준으로 평가가 되며 차마 알지 못하는 부정적인 기록이나 아직 남아있는 채무징수가 있을 수 있으니 꼼꼼히 살피고 기억해야 할 부분입니다. 많은 분들의 경우 친지나 친척의 연서인(Co-Signer)이 되어준경우 기록이되기도 하며 실제적인 부담이 없더라도 만약의 경우 책임이 전가되기에 채급자의 입장에서는 대출자의 책임으로 평가를 하게 됩니다.

그다음으로 고려를 하게 되는 부분이 바로 부동산입니다. 부동산 역시 대출여부에서 중요한 부분이지만 위에서 언급한 부분들이 준비된 결과물 이라는것을 기억하셔야 합니다. 모기지를 준비하며 Pre-Qualification, Pre-Approval을 받으신 후 희망하는 부동산에 구입하고자하는 가격을 제시하고 그 제안이 받아들여진 후 인스펙션과 감정평가(Appraisal)를 받게됩니다. 인스펙션은 구입자의 자율이지만 감정평가는 반드시 필요한 부분이며 구입가격이 현시장가와 비교해 타당한지를 판가름합니다. 감정평가는 시장동태도 고려하기때문에 문제가 되는 경우는 아주 드뭅니다.

주택융자를 받기위해서는 이 외에도 많은 부분을 심사하게 됩니다. 내 마음에 꼭 드는집을 찾는 것도 끝없는 시간과 노력이 투자가 되지만 결과적으로 내것으로 소유하기 위해서는 철저한 준비가 절실합니다.

마이클 리 (Michael Lee, 978-314-8818)

Insurance Broker, [email protected]

- License in Health, Life, Series 6, Series 63, Property & Casualty

- Health/Life/Annuities/Medicare/Disability/Group Benefit/Reinsurance 전문

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- NMLS # 1464242 / Real Estate License No. 9534498

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